記者觀察｜高庫存壓頂，三四線樓市如何“破局”？

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

在房地產行業整體下行的背景下，各線城市的房地產市場也出現明顯分化。

進入2022年以來，相比不少一二線樓市的漸次回暖，大多三四線樓市成交仍不見起色。從庫存去化周期就很好地驗證了這一點，據克而瑞統計，今年2月三四線城市的去化周期已經達到23.25月，遠高于全國百城平均去化周期（19.5月）。

雖然近幾月已經陸續有包括湖南衡陽、湖北荊門、河南新鄉等多個三四線城市通過契稅優惠、購房補貼、放寬公積金貸款等方式鼓勵買房，但效果似乎并不明顯。

三四線樓市是如何快速降溫的？早在2015-2016年，一二線樓市在經歷了一輪暴漲后便迎來新一輪政策高壓，而彼時的三四線樓市卻依托棚改發力疊加投資需求迎來了久違的去庫存。2016-2019年期間，很多三四線城市新建了大量住房。

然而，部分三四線城市因為過度依賴土地財政收入，使得商品房的供應量遠超實際需求。從2019年棚改退潮后，那些缺乏產業和人口等基本面支撐的非核心三四線城市的購房需求便開始呈現明顯萎縮。

相應的，開發商在三四線城市的拿地意愿也日漸降低。諸葛找房統計顯示，2021年三四線城市土地流拍率高達20.1%，遠高于一二線城市的7.1%和10.2%。

三四線城市如何走出目前面臨的樓市困局？

相關調研顯示，其實不少三四線樓市的潛在需求還是很大的，只是在結構上失衡嚴重。如部分城市的新房基本以改善型為主導，舊改拆遷也走大戶型路線，從而導致需求轉化失靈。

因此，這部分三四線城市首先要在土地供給方面，變之前的低質低效為高效供應；其次是盤活現有的存量市場，打通新房二手房的流通鏈條。此外，使虛高的房價適度回落，既能降低普通購房者的經濟壓力，而且可能帶來新的購房增量需求。

而最本質的因素，還是三四線城市的產業結構問題，如果過度依賴房地產卻沒有其他產業做替代和補充，也就難以吸引增量人口流入。可以說，推動結構調整和轉型升級，提升和優化產業結構，已經成為了部分三四線樓市實現突圍的必經之路。

事實上，在眾多三四線城市中，已有部分城市走出了自己的發展特色，使得自身房地產庫存量處于較低水平。根據貝殼研究院數據，截至2021年末，三四線城市中屬于“住宅低庫存&土地高溢價”的就有蕪湖、三明、揚州、潮州、泰州等城市，在一定程度上也反映出這些城市的房地產市場處于良性發展態勢。

而上述城市大多有著較豐富的產業作為經濟支持。如揚州是國內知名的汽車及零部件產業基地，而蕪湖在電子電器、生物制藥、汽車等領域也具備了一定規模優勢。

或許，只有解決了以上問題，三四線樓市才能逐步走出困境。

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