今年第三家上市物企誕生！ 東原仁知服務登陸港股首日平開，第三方在管面積占比50%

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

繼金茂服務、力高健康生活之后，今年第三家物業企業登陸港股。

今日（4月29日）上午，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（02352.HK，以下簡稱東原仁知服務）正式在港交所掛牌上市。開盤平開報11.9港元/股，后一度上漲2.52%，總市值達8.13億港元.之后股價有所走低，截至今日收盤，股價報11.9港元/股，總市值為7.93億港元。

作為重慶第二家上市物業企業，東原仁知服務在上市前表現出較強的外拓能力，2019-2021年在管面積年均復合增速達到54.1%。而且，對母公司迪馬股份及關聯方的依賴度逐年降低，截至2021年末來自獨立第三方的在管面積占比已達50%。

第三方在管面積占比50%

作為一家由地產分拆上市的物企，東原仁知服務的業務條線與其他物業企業相似，大部分收入來自母公司迪馬股份。

招股書顯示，過去三年（2019-2021年），東原仁知服務的收入和利潤持續增長。其中總營收分別為5.59億元、7.67億元、11.93億元，復合年增長率為46.1%；凈利潤分別2559萬元、8447萬元、1.30億元，三年凈利潤增幅約為409.4%。

與大多數物業企業類似，東原仁知服務第一大收入依然為管理服務，近三年占總收入的比重在45.6%-52.7%；其次是社區增值服務，2021年貢獻比為24%；非主業增值服務貢獻比從2019年的0.8%上升至最新的5%。

不過從收益占比看，對母公司的依賴仍未擺脫。截至2021年底，東原仁知服務來自迪馬股份和關聯方的收益占比為57.4%。

截至2021年底，東原仁知服務總在管建筑面積約為2820萬平方米，實現在管面積年均復合增速54.1%。其中，2019-2021年來自獨立第三方的在管面積由280萬平方米增至1410萬平方米，三年增長五倍。截至2021年末，來自獨立第三方的在管面積占比已達50%。

據嘉和家業統計數據，2021年46家上物業企業總在管面積達52.26億平方米，平均在管面積為1.14億平方米。據此來看，東原仁知服務的在管面積距離均值還有較大差距，只能排在第35位。

顯然，東原仁知服務也意識到規模對物業企業發展的重要性。在IPO之前，東原仁知服務就已經開啟收并購，按下增規模、豐業態的加速鍵，先后收購了重慶盛都、湖北中禾等多家公司股權，擴大服務業態和地域。其中收購皆斯內集團100%股權，是截至目前其最大的一筆交易，總代價約8893.52萬元，服務業態也進一步延伸至寶馬、奔馳、博士等世界500強外資工廠和位于國內的外國使領館等。

值得注意的是，在資金募集階段，東原仁知服務就明確表示，將募資約1.36億港元的約65%（或8830萬港元）將用于透過戰略投資、合作及收購擴大集團的物業組合及業務規模；其余35%將用于擴展服務范圍、升級及開發智能系統以及一般營運等。

上市前引入外部投資者

事實上，在籌備上市的過程中，東原仁知服務也曾二度更名，由最初的“重慶東原澄方實業有限公司”變更為“重慶東原仁知實業集團股份有限公司”，再到如今的“東原仁知城市運營服務集團股份有限公司”。

不僅如此，東原仁知服務在經歷了一系列的股權騰挪后，最終形成了如今的股權結構：公眾股東持股占比25%，余下股份則由天津澄方、栢天、嘉實物業、天津合伙四位股東持有，各自分別持股占比38.28%、19.06%、10.18%、7.48%。

按照東原仁知服務當前約8億港元的總市值計算，天津澄方、栢天、嘉實物業、天津合伙的持股市值分別約為3.06億元、1.52億元、0.81億元、0.60億元。

需要指出的是，天津合伙是員工持股平臺，栢天、嘉實物業則為羅韶穎兄妹為東原仁知服務引入的第三方投資人。

成立于2003年的東原仁知服務原是迪馬股份全資子公司，到2017年時迪馬股份將所有股權轉給了東原地產。

兩年后的2019年，迪馬股份公告宣布，東原仁知服務將實施員工股權激勵暨增資擴股方案，激勵對象包括東原仁知服務聯合首席執行官、執行董事兼總經理范東等12人。

之后，這12人累計出資199.47萬元成立了入伙持股平臺即天津合伙。至2020年2月，東原仁知服務分別由東原地產和天津合伙持股83.37%、16.63%。約兩個月后，同樣通過增資入股的方式，天津澄方（迪馬股份的全資附屬公司）加入東原仁知服務，持股39.01%。

此后東原地產先后以6500萬元、3080萬元、3470萬元的代價分別出售了東原仁知服務25.41%、12.03%、13.57%的股權，予外部投資者栢天、天津澄方、嘉實物業。

削弱地產母公司的持股，也旨在通過所引入的外部投資者對公司業務有所助力。其中，栢天的實控人為獨立第三方王浩，與迪馬股份董事長羅韶穎是長江商學院校友，任聯交所上市的多家公司執行董事職務，擁有15年的公司管理經驗。

至此，遞表前，東原仁知服務的四位股東天津澄方、栢天、嘉實物業、天津合伙分別持股持51.04%、25.41%、13.57%、9.98%。

上市前，東原仁知服務曾于2020-2021年分別派息5280萬元、4000萬元，約各占當期凈利潤的62.5%、30.67%；兩年累計派息9280萬元。

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封面圖片來源：攝圖網-500470853