每日經濟新聞 2022-05-05 18:24:49
◎從2021年年報情況看，約有75%房企營收實現增長，但行業整體利潤率持續下行探底，企業各項利潤率指標均已降至歷史較低水平，近九成企業毛利率、歸母凈利率雙降。在此背景下，物業管理、長租公寓、物流地產、代建、商業、養老、文旅等多元化業務能否成為房企未來發展的“第二增長曲線”？
每經記者｜黃婉銀 每經編輯｜魏文藝
自去年下半年以來，房地產行業明顯下行，使得房企業績表現如坐上“過山車”。
從2021年年報情況看，克而瑞統計顯示，約有75%房企營收實現增長，但行業整體利潤率持續下行探底，企業各項利潤率指標均已降至歷史較低水平，近九成企業毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。整體來看，“增收不增利”現象仍普遍。
《每日經濟新聞》記者注意到，在住宅開發業務增量放緩的當下，房企也在加速發展被寄希望為“第二增長曲線”的經營性、多元業務。顯然，后者所需要花費的成本、耐心、周期都更高更長，容錯率也更低，這或許也將是一次洗牌。
即使行業已經接受“增收不增利”的現實，但當多數房企凈利潤、毛利率出現持續甚至大幅度下跌時，仍令業界擔心行業是否真正觸底。
2021年，龍頭房企萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后出現的上市31年以來第三次凈利潤下滑。
另外兩家頭部房企碧桂園和保利發展，2021年歸母凈利潤分別下降23%和5%。即便是一直以來被稱為“利潤王”的中海地產，歸母凈利潤也同比下降8.5%。與此同時，這些頭部房企的毛利率也出現不同程度下跌，總體與行業利潤率下行趨勢一致。
近年來，除了結算項目地價占售價比上升是房企毛利率持續下行的主因之外，財務費用、剛性成本上漲、限價政策等也成為影響房企毛利率的重要因素。
5月5日上午，億翰智庫首席研究員張化東通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，融資成本的上升和杠桿的使用使得房企財務成本也在上升，這也是影響房企毛利率的一個因素。另外，人工、建筑材料等建設成本也在持續上漲，同時地方限價政策下地價漲幅快于房價漲幅，也在一定程度上使得房企毛利率收窄。
安信證券研報統計顯示，2021年30家樣本房企毛利率中位為20.6%，相比2020年下降3.0pct，相比2018年的階段性高點回落12.8pct。民營房企盈利能力弱于國有房企，2021年末民營、國有房企毛利率中位分別為18.3%、20.7%，相比2020年分別回落3.9pct、3.0pct。
另外，宋都股份、迪馬股份、華遠地產、榮盛發展等多家房企2021年均由盈轉虧，幾家出現流動性問題的房企如華夏幸福、藍光發展等虧損超百億元。
據克而瑞統計，從2021年房企利潤率變動來看，無論是毛利率、凈利率還是歸母凈利率，下滑企業均占到近九成，普降態勢依舊顯著。規模房企中，碧桂園、萬科、綠城中國2021年的毛利率降幅均超過4個百分點，且毛利率降至20%以下。還有不少歷年利潤率保持在高位、穩定性較強的房企也出現較大幅度的波動下行，如中國海外發展、龍光集團、合景泰富、華僑城A、仁恒置地等。其中龍光集團、合景泰富毛利率自2014年以來都首次跌破30%。
克而瑞研究中心認為，2021年行業整體利潤增速和盈利表現不佳，從各大上市房企的盈利預期來看，多數房企認為目前市場仍在出清的過程中，企業盈利水平探底至歷史較低水平、短期內仍將繼續承壓。但隨著前期高地價項目逐步去化并完成結算，中長期來看，行業利潤率水平在觸底之后將會有所回升。
“我覺得現在的這個毛利率區間基本上就能夠穩定住了。”張化東認為，實際的毛利率已經見底，反映在財務報表上毛利率的見底區域預計會在2022-2023年度。
在3月30日舉行的業績發布會上，碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君回答《每日經濟新聞》記者關于毛利率下行的提問時表示，高價地的交付和市場銷售預期較差等綜合因素導致了毛利率的下降，“公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率還是不錯的，行業在調整期結束之后，整體的毛利率水平會重新向上”。
萬科總裁祝九勝亦在3月31日舉行的業績會現場透露，萬科未來兩年開發業務的毛利率可以維持在20%這個水準。保利發展則在年報中表示，未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。
“房企未來毛利率穩定在15%-20%可能性更大。”雙佰投資創始合伙人劉策5月5日下午通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，萬科今年一季度毛利率已經降到18%，凈利率4.45%，這已經是作為龍頭房企代表行業領先運營效率下的毛利凈利水平，預計會成為這一輪市場出清后的常態。未來決定毛利凈利水平最核心的影響因素是融資成本和運營效率，融資成本低、運營效率高的企業才有發展空間和利潤空間。
房地產行業的高增長時代已經結束，但市場的反應來得更早更快，房企還未能完全擺脫高增長慣性。在此背景下，物業管理、長租公寓、物流地產、代建、商業、養老、文旅等多元化業務能否成為房企未來發展的“第二增長曲線”？
在劉策看來，房企現在進入“贏者詛咒”時刻，因為過去房地產充分受益于城鎮化紅利，無論是行業體量還是利潤水平，相對其他行業都有明顯優勢，路徑依賴下這反而給房企如今的轉型發展帶來很大挑戰。因為很難找到一個新賽道，其規模、利潤等諸多要素可與房地產開發相提并論的，進而給房企構建第二增長曲線帶來很多現實難度。
以往沒能完成全年銷售目標的房企是少數，2021年度則是只有少數房企完成全年目標。據安信證券統計，2021年樣本民營、國有房企銷售增速中位為2.2%、5.1%，相比2021年上半年分別回落34.5pct、21.9pct。披露銷售目標的房企僅3家完成全年目標，民營、國有房企全年銷售目標完成率中位僅93.0%、94.2%。
在行業明顯下行之下，房企對2022年的目標更多不求增長而求穩。除越秀地產、龍湖集團、美的置業等少數幾家房企提出同比微增的2022年銷售目標外，甚至有部分房企的銷售目標為負增長。
雖然綠城中國屬于完成2021年銷售目標的少數房企之一，但其將2022年的銷售目標下調至3300億元，低于2021年實際達成的3509億元。建業地產將2022年的重資產銷售目標定為530億元，同比2021年實際銷售下降11.82%。時代中國2021年合同銷售額955.9億元，而2022年的銷售目標為650億元。
可見，房企正在試圖從以規模為導向轉變到以利潤、質量、經營為導向。而在住宅開發業務縮量的同時，房企也在加速發展或許能誕生新增長極的多元化業務。
通過梳理房地產企業近十年來多元化轉型的發展歷程，中指研究院將其大概劃分為四個階段：起步期(2011年至2014年) ，發展期(2015年至2016年），聚焦期(2017年至2019年)及穩定期(2020年至今)。
“房企轉型大的方向還是在資產運營和資產管理，我看好長租、商業、物流等細分方向。”劉策表示，這意味著房企要從傳統的大錢快錢模式轉向小錢慢錢模式，既需要在心理上接受現實，更需要在內部精細化管理上與新的利潤水平利潤模式上相匹配。這對不少房企來說是心理上和實踐上都很難逾越的一關。
萬科董事會主席郁亮在業績會上表示，萬科的經營服務類業務表現很好，快速發展，營運凈收入率勢頭也很好，逐步形成新的利潤蓄水池。
萬科和龍湖集團分拆萬物云、龍湖智創生活上市成為一個明顯的信號，物業是房企目前最有增長性、確定性、可持續的多元化業務板塊。
2021年，龍湖的長租公寓冠寓實現租金收入22.3億元，同比增長23%，首次實現盈利；萬科泊寓2021年營運凈收入5.25億元，同比增長193%。另外，合景悠活、新城控股等房企則在加大商業地產方面的優勢。
張化東指出，在住宅開發主業放緩的同時，增量業務也會出現同步放緩，而增量業務最好的轉型和發展時間點應該是在主業較好的時期。除了經營類的一些業務，現在房企的多元化業務都還需要重資產投入，壓力也并不小。
萬科在經營性業務上交出的“學費”可以印證這一點。新業務、多賽道的同時探索讓萬科出的成本比想象中更大，對過往業績也產生了影響。
郁亮稱，在長租公寓業務上，萬科是最早和最積極的響應者，非?？春米赓U業務的發展前景，但是從中央的方針到各部門、各地出的政策來看，落地時間太長。同時，對城中村進行大規模的集中改造，做“二房東”模式也讓萬科付出了很大代價，如今還在為此付出代價。
但郁亮認為，萬科為探索這些業務所交的學費，大頭基本上已經付完，物業、物流、商業、長租公寓等經營服務類業務將構成萬科未來的增長空間。
“房企需要以新的視角看待新業務才有可能樹立長期主義思想，最終贏來新業務的收獲。從地產開發到新業務，本質是驅動房地產從賺錢的行業變成值錢的行業，未來穩定經營業態如長租公寓、物流地產等在資本市場可能會獲得遠超房企的市盈率，這也是精細化運營的回報。因此，需要房企以這種新的視角堅定轉型，堅定投入，長期發展。”劉策最后表示。
封面圖片來源：攝圖網 ID_500379759
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