深圳10萬元+樓盤時隔5個月再入市：與周邊二手房價差巨大，買一套最多可賺上千萬

每經記者｜陳榮浩    深圳報道     每經編輯｜魏文藝    

自去年底臨海攬山御園、華潤城潤璽等豪宅入市以來，深圳鮮有10萬元+的樓盤入市。

不過進入今年5月，這一局面開始發生轉變。海德園與招商仕林臻邸將雙雙入市，分別于5月26日和5月30日正式選房，兩個項目共計推出426套住宅，均價均超過10萬元/平方米。

上述兩個項目分別位于福田香蜜湖安托山片區和南山蛇口自貿區，均是豪宅云集的區域。主打產品均為100平方米以上的大戶型，其中海德園A區的總價在1755萬-3240萬元，招商仕林臻邸項目總價在1232萬-1847萬元。

值得注意的是，海德園屬于超高熱度的“網紅盤”，雖未開始正式選房，卻已經被市場提前預定“日光”。5月24日上午，《每日經濟新聞》記者在海德園現場了解到，目前項目整體仍處于建設過程中，部分樓層已進入封頂階段。

海德園項目現場圖 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

時隔5個月，10萬元+豪宅盤再入市

自去年底臨海攬山御園、華潤城潤璽等豪宅入市以來，深圳市場便鮮有10萬元+的樓盤入市。

據《每日經濟新聞》記者了解，今年深圳將有多個豪宅項目入市，包括福田的海德園A區、天健天驕西筑，南山的華潤城潤璽2期新品、深鐵懿府3期、招商仕林臻邸，以及白石洲首個舊改項目綠景璟庭等。其中，海德園和招商仕林臻邸是今年入市較早的兩個項目。

從海德園披露的信息來看，此次共推出239套住宅，均價為12.6萬元/平方米，預計2024年11月30日毛坯交房。

公開資料顯示，海德園分為A區和B區，位于福田香蜜湖片區，北臨北環大道，東邊為萬科臻山府，旁邊就是地鐵2號線與7號線交匯的安托山站。

此次推出的是海德園A區，占地面積約3.02萬平方米，建筑面積約17.47萬平方米，容積率約3.44。而B區已于去年11月開盤并售罄，當時共推出181套房源，引來504批意向登記客戶。

招商仕林臻邸的銷售方案顯示，此次共備案200套房源，分別為187套住宅、13套商鋪，均為精裝修交付，銷售均價為11.5萬元/平方米。

位于南山蛇口自貿區的招商仕林臻邸項目，所在片區為成熟居住區域，周邊有地鐵2號線水灣站，以及在建的地鐵12號線花果山站，還有育才學校、蛇口體育中心和四海公園等基礎配套。

5月19日-21日，招商仕林臻邸項目進行了意向登記。據其5月24日披露的信息，截至登記期限屆滿，共完成251組意向客戶登記。

招商仕林臻邸意向客戶登記信息 來源：咚咚找房

價格明顯倒掛，買一套最多可賺上千萬

海德園和招商仕林臻邸這兩個項目之所以如此受到市場關注，除了自身所擁有產品、地段和配套等優勢外，與周邊二手房存在的巨大價差也是主要原因。

以海德園為例，因為深圳新房限價的緣故，海德園A區開盤均價為12.6萬元/平方米，但周邊二手住宅的掛牌價普遍在18萬元/平方米以上。比如周邊的安欒公館實際掛牌價在19.9萬元/平方米，天健公館和萬科臻山府二手房源的實際報價也多在20萬元/平方米以上。

值得一提的是，在目前的第三方平臺通常只顯示深圳樓盤項目的參考價，但只要與中介溝通就可發現，項目的實際掛牌價要遠高于二手房參考價。

5月25日下午，《每日經濟新聞》記者通過某第三方平臺咨詢天健公館一套93.61平方米、參考價1226.29萬元（折合單價12.69萬元/平方米）的房源時，經紀人許銳介紹，“這套房子業主的實際掛牌價為1670萬元（折合單價17.84萬元/平方米）。”隨后，許銳還向記者發來項目VR效果圖以及資料。

天健公館實際掛牌價 來源：貝殼找房

以海德園一套161平方米的4房為例，如果以12.6萬元/平方米均價買入后，以周邊二手房價格18萬元/平方米出售，就可凈賺869萬元；如果以最大戶型251平方米計算，價差則為1355.4萬元。

類似現象在招商仕林臻邸項目同樣明顯。招商仕林臻邸周邊既有像招北小區、招南小區、花果山小區等樓齡超過30年的老舊小區，也有像蘭溪谷、鳴溪谷這種樓齡十幾年的山景豪宅，而且還有臨海攬山御園、晗山悅海這樣的新建樓盤。

據記者了解，在距離招商仕林臻邸200米范圍內，伍茲華府的掛牌價約為17.74萬元/平方米，一套174平方米的4房售價3100萬元；在距離招商仕林臻邸500米范圍內，雙璽時光道的掛牌價為21.5萬元/平方米，一套88平方米的2房售價1900萬元。

同樣，以招商仕林臻邸一套155平方米的4房為例，如果以11.5萬元/平方米的均價買入，以周邊二手房17.74萬元/平方米的掛牌價售出，可凈賺967.2萬元。

5月25日下午，美聯物業深莞惠董事總經理江少杰通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“今年深圳入市的豪宅盤之所以能保持較高關注度，除了跟項目自身特性相關外，不可否認與周邊二手房價格倒掛相關，新入市豪宅價格基本相當于周邊二手房價格打6折。”

在江少杰看來，受“7090政策”限制，未來深圳推出的新盤大多數都將以90平方米以下的剛需戶型為主。從產品的稀缺性來看，必然導致大戶型更受追捧，未來這類樓盤也將越來越少，而預期價格也將相對堅挺。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝