每經熱評｜房子可以老舊 但服務不應掉隊

每經評論員 薛暉

近日，北京德云社原藝人陳某擅闖女子臥室事件上了熱搜，涉事小區“中弘·北京像素”也被熱議。受害者向媒體表示，希望此事能推動小區設置監控。令人唏噓的是，這個小區曾經是同名電視劇里面“新北京人”的夢想出發之地，如今卻已淪為“治安洼地”。

北京像素衰落得有點快。隨著開發商中弘股份于2018年底黯然退市，旗下物業公司維持著北京像素的服務，但因缺少資金，電梯維修、監控、安保等服務有點力不從心。如今的北京像素，施設和服務都有些陳舊，于是有網民感慨“北京像素老了”！

誠然，房齡當然會越來越長，硬件必然也會老舊，那么接下來，服務是否也必然衰老？筆者認為，未必如此！

首先，物業服務是可重復交易。由于物業管理費是每年收取的，還可以隨行就市漲價。因而，物業公司的現金流是可持續的，獲得可持續收入的物業公司除了做好基本服務，還可以提供升級服務。例如用視頻監控排除安保死角，提升住戶的安全感；用數智化檢修系統，排查各類管線事故，減少維修頻度；用可升降智能泊車技術，提高車位數量和使用效率，滿足住戶停車需求。凡此種種，都可以提升住戶的居住體驗。

也正是由于物業收入較之房地產開發具有可持續性和可增長性，因而更獲得資本青睞，近兩年物業公司迎來“上市潮”，頭部物業企業市值上千億，甚至超過母公司。

其次，物業服務的軟硬件均可升級換代。和房地產上市公司的利潤率持續下滑相反，物業上市公司的利潤率近年來穩中有升。原因在于，物業公司引入了大量的“增值服務”。如智能泊車以及樓宇電梯、車庫、外墻的液晶屏廣告也是增值服務，廣告收入即便與業主委員會分成，剩余部分也是一筆可觀收入。此外，入戶家政、家裝、社區商業、短租，也正在成為物業公司增值服務的新項目。

有了這些增值服務的收入，物業公司就可以有更多資金投入物業硬件和軟件的升級迭代。房齡可以老，但物業的硬件和軟件可以常新。老與新之間并不矛盾，只看物業如何處理兩者間的關系。做好了，就可以實現居住感的良性循環。

其三，物業公司是可“換新”的。雖然商品房的初始物業公司多是開發商指定的，但在業主入住以后，可以根據其服務水平和業主滿意度決定是否留用。隨著物業市場化程度的提升，越來越多的品牌物業公司開始擴張，尤其是從其他開發商或業主手中接管物業。市場競爭可以優勝劣汰，對業主而言，選擇余地更大。“老物業”離開，“新物業”接手，服務水平自然可以煥然一新。

總之，類似北京像素這樣的負面案例可以少一點。在當下物業公司“跑馬圈地”加速競爭的大環境下，商品房社區實際上有更多機會提升居住服務品質。房子也許必將老去，但居住服務仍然可以升級迭代，甚至常換常新。