龍湖集團(tuán)管理層為何會(huì)令人“前所未有的滿意”？

文/王西嶺

“我們今年會(huì)根據(jù)集團(tuán)現(xiàn)金流安全并維持合理的利潤(rùn)增長(zhǎng)，確定整個(gè)推盤節(jié)奏，全年計(jì)劃供貨的可售貨值達(dá)到4000億，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況進(jìn)行推盤。”

8月26日午間，龍湖集團(tuán)發(fā)布2022年半年報(bào)，龍湖集團(tuán)CEO陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)中對(duì)未來業(yè)績(jī)目標(biāo)如此表示。

在全國(guó)房地產(chǎn)銷售總額較往年下降1/3的市場(chǎng)環(huán)境下，龍湖集團(tuán)依舊取得了2022上半年?duì)I業(yè)額948億元，同比增長(zhǎng)56.4%的優(yōu)秀成績(jī)。

因而龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍表示：“對(duì)團(tuán)隊(duì)來講也是前所未有的滿意，我們新的CEO也給了我們非常多的驚喜，他能做好是我們意料之中的，他能做得這么好，是超出我們的預(yù)期的。”

營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)56.4%

根據(jù)半年報(bào)，龍湖集團(tuán)2022上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額948億元，同比增長(zhǎng)56.4%。1-6月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)74.8億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利同比增長(zhǎng)6.1%達(dá)65.5億元。毛利同比增長(zhǎng)20.1%至201.5億元，毛利率21.3%。

在房地產(chǎn)銷售方面，秉承一貫的穩(wěn)健與篤定上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售858.1億元。5月、6月分別環(huán)比增長(zhǎng)23%、76%，銷售回溫速度領(lǐng)銜行業(yè)。

分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團(tuán)占比分別為34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%。

其中在重慶、沈陽(yáng)、濟(jì)南、合肥、貴陽(yáng)、咸陽(yáng)6地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在15個(gè)城市進(jìn)入市場(chǎng)前五、33個(gè)城市進(jìn)入市場(chǎng)前十。截至2022年6月底，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2950億元，面積1759萬(wàn)平方米。

土儲(chǔ)方面，龍湖集團(tuán)上半年新增17幅新地，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為226萬(wàn)平方米，權(quán)益面積134萬(wàn)平方米。截至2022年6月底，集團(tuán)土儲(chǔ)合計(jì)6767萬(wàn)平方米，權(quán)益面積4690萬(wàn)平方米，約88%的貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域，且成本合理。報(bào)告期后，龍湖集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備總建筑面積34萬(wàn)平方米，權(quán)益面積22萬(wàn)平方米。

需要看到的是，龍湖集團(tuán)一直堅(jiān)持投資聚焦，這些新增土儲(chǔ)都是在核心區(qū)域的堅(jiān)定投入，這將更加有利于龍湖把握高能級(jí)城市人口流動(dòng)帶來的剛需和改善需求，做好發(fā)展與安全的平衡。

2022上半年，“保交樓”一度成為熱點(diǎn)話題，今年上半年，集團(tuán)如期交付76個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)5.25萬(wàn)套品質(zhì)住宅，100%實(shí)現(xiàn)按期交付。此外，龍湖不斷升級(jí)交付體驗(yàn)，上線“云交付”“交房即交證”等服務(wù)，交付客戶滿意度高達(dá)91%。

陳序平就表示：“我們上半年總的交付套數(shù)超過五萬(wàn)套，全部按期交付，其中超30%是提前一個(gè)月以上交付。因?yàn)辇埡睦砟钍?lsquo;善待你一生’，不只是按時(shí)交付，高品質(zhì)的交付，讓客戶滿意加驚喜，是我們始終如一的堅(jiān)持。行業(yè)再難、再有挑戰(zhàn)，這一點(diǎn)是不變的。我們整個(gè)開工節(jié)奏是通過減少一些未銷售、未開工的組團(tuán)來平衡，對(duì)于已經(jīng)銷售、已經(jīng)開工包括確定交付的，我們會(huì)確保如期交付，甚至?xí)崆敖桓丁?rdquo;

穩(wěn)壓器

除卻快速恢復(fù)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性收入也在繼續(xù)快速增長(zhǎng)，2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入首次在半年內(nèi)突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長(zhǎng)26%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)36%，陳序平表示：“在行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入的增長(zhǎng)將對(duì)龍湖穿越周期起到非常重要的穩(wěn)壓器的作用。”

具體來看，截至2022年6月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)30余座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)65座，已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為618萬(wàn)平方米（含車位總建筑面積為773萬(wàn)平方米），整體出租率95.6%。相較于去年同期，商業(yè)租金增長(zhǎng)26%至46.5億元，助力后疫情時(shí)代的城市消費(fèi)升級(jí)。

同時(shí)，集團(tuán)積極響應(yīng)國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策，旗下租賃住房品牌龍湖冠寓業(yè)務(wù)戰(zhàn)略尤顯篤定。得益于行業(yè)利好政策的支持及運(yùn)營(yíng)管理能力的穩(wěn)步提升，龍湖冠寓去年開始已實(shí)現(xiàn)盈利。上半年，龍湖租賃住房品牌“冠寓”租金收入同比增長(zhǎng)11%至11.8億元，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)已超11萬(wàn)間，現(xiàn)已成為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。冠寓期末出租率為93.3%，開業(yè)超過六個(gè)月的房源出租率為95.4%。

2022年1月，龍湖集團(tuán)推出全新品牌“龍湖智創(chuàng)生活”，有機(jī)融合物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩大核心業(yè)務(wù)能力，成為龍湖集團(tuán)多航道協(xié)同發(fā)展的新著力點(diǎn)，龍湖智創(chuàng)生活報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全口徑收入約63億元，其中，物業(yè)管理板塊基本完成一二線核心城市及三四線潛力城市的布局，實(shí)際管理面積約2.8億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)13年超過90%。在龍湖智創(chuàng)生活運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)的商場(chǎng)中，一體化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)提供因地制宜的商業(yè)管理服務(wù)，不斷打造標(biāo)桿項(xiàng)目，助力升級(jí)城市商圈。

陳序平表示：“我們現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)主要幾大板塊，第一是商業(yè)投資，我們現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營(yíng)了65座，在手近130座，我們每年都會(huì)保持10座左右的開業(yè)速度。已經(jīng)開業(yè)的商場(chǎng)，我們也會(huì)保持同店同比的增長(zhǎng)，整個(gè)商業(yè)板塊力爭(zhēng)保持每年30%的復(fù)合增長(zhǎng)。長(zhǎng)租公寓在手16萬(wàn)間，已經(jīng)開業(yè)超11萬(wàn)間，也會(huì)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)20%的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)。龍湖智創(chuàng)生活板塊包括物管和商管，物管這塊現(xiàn)在已經(jīng)接管的面積是2.8億方，合同面積已經(jīng)達(dá)到4.8億方，未來每年固定的轉(zhuǎn)化，包括我們圍繞的已經(jīng)接管的，不斷把我們的增值服務(wù)包括各項(xiàng)非業(yè)主的增值服務(wù)都持續(xù)做好。這三塊業(yè)務(wù)加起來，我們力爭(zhēng)保持每年經(jīng)營(yíng)性收入30%—40%的年化增長(zhǎng)。”

“一定要在沒有看到冰山的時(shí)候就要有所應(yīng)對(duì)”

龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)的自律和安全一直被行業(yè)所稱道，即使是在今天的行業(yè)背景下，2022上半年龍湖集團(tuán)依舊延續(xù)了這一風(fēng)格。

2022上半年龍湖集團(tuán)平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%，再創(chuàng)新低；負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無(wú)償債壓力；現(xiàn)金短債比4.07倍，連續(xù)六年滿足“三道紅線”要求，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

此外，報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)成功發(fā)行33億元公司債券，票息介乎3.49%至4.00%之間，期限介乎于6年至8年；報(bào)告期后，集團(tuán)于2022年7月成功發(fā)行人民幣17億元公司債券，票息4.1%，期限6年。于8月，集團(tuán)成功發(fā)行“中債擔(dān)保”中期票據(jù)15億元，票息3.3%，期限3年。

龍湖集團(tuán)CFO趙軼談到了龍湖集團(tuán)的融資渠道：“政府對(duì)高信用民營(yíng)企業(yè)的融資非常關(guān)注和支持，我們昨天順利發(fā)行了第一單中債增信給我們?nèi)~擔(dān)保的一只債券。龍湖跟全國(guó)很多銀行建立了戰(zhàn)略性的關(guān)系，目前從我們跟銀行的溝通來看，他們對(duì)整個(gè)行業(yè)未來堅(jiān)定看好，認(rèn)為行業(yè)出現(xiàn)了一些階段性的困難以后，應(yīng)該會(huì)有更好的明天，所以他們堅(jiān)決支持高信用房企。未來龍湖也會(huì)依靠這部分融資彌補(bǔ)公開市場(chǎng)的波動(dòng)。總的來說，我們的融資渠道是暢通的，融資資源是豐富的，請(qǐng)大家放心。”

因而龍湖集團(tuán)持續(xù)獲資本市場(chǎng)認(rèn)可評(píng)級(jí)穩(wěn)定。其中，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，中誠(chéng)信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。今年5月，龍湖集團(tuán)再度榮登《福布斯》全球企業(yè)2000強(qiáng)，連續(xù)12年上榜。與此同時(shí)，龍湖連續(xù)兩年入選《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單，排名躍升至第412位，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和強(qiáng)大的企業(yè)綜合實(shí)力，進(jìn)一步獲得認(rèn)可。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍最后談到了穿越周期的感悟：“經(jīng)過這一次周期的調(diào)整，管理層會(huì)更謙遜、更勤勉，我覺得這不一定全是壞事。雖然過程當(dāng)中可能大家很痛，但是我覺得龍湖還是有些準(zhǔn)備的。除了我們做一些常規(guī)的動(dòng)作、防守的動(dòng)作以外，更重要的是我們是提前很早就預(yù)見到這個(gè)行業(yè)一個(gè)大周期，我們要怎么辦？這個(gè)問題是提前好多年開始思考和布局的。”

“在很多年前我記得有一位金融機(jī)構(gòu)的朋友跟我講，他說其實(shí)泰坦尼克號(hào)撞上冰山那一刻，你再應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)來不及了，一定要在沒有看到冰山的時(shí)候，就要有所應(yīng)對(duì)。這句話過去十多年了，對(duì)我的影響是非常大的，我就總在想，有沒有我們看不見的冰山？我們要撞上了怎么辦？所以從心理上，我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)是有準(zhǔn)備的，動(dòng)員起來也非常容易。”

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