中交地產177頁公告回復深交所問詢函：連續3年凈負債率超280%，定增投向的5個“保交樓”項目均盈利

過去3年凈負債率分別達到317.70%、284.61%、280.23%。 4月26日晚間，中交地產（SZ000736，股價13.26元，市值92.21億元）以一份177頁的公告回復深交所問詢函。此前的4月10日，關于35億元定增方案和年報利潤大幅波動，深交所向中交地產發出四大類、多達8頁的問詢函。 在這份回復函中，中交地產披露了近3年的“三道紅線”數據，一定程度上回復了市場對其2022年增收不增利的質疑，信息量極大。 連續3年凈負債率超280% 作為罕見的一度腳踩“三道紅線”的央企開發商，深交所對中交地產提出了包括剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比等財務指標是否處于合理區間，是否存在房地產項目交付困難引發的重大糾紛爭議、是否存在大額債務違約、逾期，以及是否存在閑置土地、捂盤惜售、炒地炒房、違規融資、違規拿地、違規建設，是否存在資金籌措、拿地拍地、項目建設、已售樓房交付、實際控制人聲譽重大不良輿情等在內的6個問題。 在回復函中，中交地產披露了2020年、2021年、2022年的相關數據，剔除預收款后的資產負債率分別是82.93%、81.34%、82.25%，凈負債率分別達到317.70%、284.61%、280.23%，現金短債比分別是0.97、0.61、0.41。 2020-2022年中交地產“三道紅線”指標數據來源：中交地產公告 同期的行業均值分別是，剔除預收款后的資產負債率71.39%、71.08%、70.44%，凈負債率146.21%、174.46%、138.82%，現金短債比0.89、0.87、1.12。 記者留意到，中交地產此次選取的同行業可比公司是2019年-2021年度營業收入均值在50億-500億元區間的32家公司，包括大悅城、金融街、濱江集團、宋都股份、大名城、城建發展、天房發展、華發股份等。 2020-2022年同行業可比上市公司“三道紅線”指標數據來源：中交地產公告 對于剔除預收款后的資產負債率和凈負債率高于同行業可比上市公司，中交地產把主要原因歸結為：第一，股本和資本公積金額較小，上市后較少進行股權融資，合并權益金額較小；第二，由于房地產開發需要較大金額的資金，多年來公司主要依賴債權融資籌集資金，因此，資本結構中負債金額占比相對較高。 報告期內，中交地產下屬子公司重慶中交西南置業有限公司開發的中央公園項目、重慶中交西園雅集置業有限公司開發的中交中梁山L15地塊項目及中交祥松置業無錫有限公司開發的宜興花溪山項目，因受外部環境因素影響存在未能按商品房預售合同約定的交房日期進行交付。 中交地產表示，針對延期交付的情形，相關項目公司已通過發布或郵寄延期交付通知等方式與業主進行溝通。截至目前，上述相關房地產項目已實現交付，不存在房地產項目交付困難引發的重大糾紛爭議等情況。 此外，《每日經濟新聞》記者留意到，中交鑫盛貴安新區置業有限公司和重慶嘉熹房地產開發有限公司，存在超過國有建設用地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿一年目前仍未動工開發建設的情形，但由于拆遷或尚未取得施工許可等原因，兩家公司涉及的地塊并未被認定為閑置土地。 低毛利項目進入結轉周期 根據問詢函，2020年-2022年，中交地產扣非歸母凈利潤分別為2,115.72萬元、-43,239.07萬元及-47,129.89萬元；毛利率分別為26.52%、22.91%和11.45%；公司分別向控股股東借款1,035,920萬元、1,398,773.07萬元和398,158.17萬元。 對于毛利虧損的問題，中交地產提到，近年來公司業務主要集中地之一的華東地區如寧波、蘇州等城市土地市場競爭較為激烈，同時北京項目有所增加，拿地成本有所抬升，隨著前期較早拿地并開發的高毛利項目逐步結轉完畢，受到前述市場因素影響的低毛利項目進入結轉周期，毛利空間有所收窄。 2020-2022年中交地產毛利潤等數據來源：中交地產公告 中交地產解釋，2020年-2021年度結轉的若干高毛利主力項目（主要是拿地且開發較早的低成本項目）于2021年度基本集中結轉完畢，比如昆明中交錦繡雅郡在2020年基本結轉完畢，長沙中交中央公園在2021年基本結轉完畢，昆明中交金地中央公園也接近尾盤。2022年結轉面積較多且貢獻收入金額較大的項目主要是近年來新開發的項目，受前述銷售端和成本端因素疊加影響，該等項目毛利率有所降低，比如北京亦莊橡樹灣毛利率為13.91%，北京上東郡為共有產權房毛利空間有限。 此外，最近3年，中交地產的土地成本占比分別為33.56%、43.87%和56.22%，土地成本占比顯著提高；毛利率分別為26.52%、22.91%和13.43%，呈現下降趨勢。 中交地產在回復函中表示，近年來公司前期土地獲取成本較高的部分低毛利項目結算占比逐步提高，因此，盡管營業收入和毛利潤呈現增長趨勢，但毛利潤增長速度緩于營業收入增長速度。 中交地產的開發項目實行項目公司制，不同持股比例的項目盈利情況存在差異。部分持股比例較高的項目存在虧損，部分持股比例較低的并表項目盈利情況較好，因此，最近三年并表少數股東損益金額占凈利潤金額的比例分別為61.22%、68.12%和96.68%，占比較高。 定增投向的5個“保交樓”項目均盈利 今年2月23日晚間，中交地產公告稱，擬向包括控股股東中交房地產集團（以下簡稱地產集團）在內的不超過35名（含35名）符合中國證監會規定條件的特定對象發行股票，募集資金總額預計不超過35億元，主要投向長沙、鄭州、武漢等地的5個“保交樓、保民生”住宅項目。 其中，地產集團擬認購股票數量合計不低于本次發行實際發行數量的30%，其余股份由其他發行對象以現金方式認購。據此，地產集團認購金額將不超過17.5億元。 記者留意到，中交地產此次定增募資將全部用于長沙鳳鳴東方（8億元）、鄭州翠語紫宸（0.6億元）、武漢中交澄園（6億元）、惠州紫薇春曉（6.5億元）、天津春映海河（3.4億元）等5個“保交樓、保民生”住宅項目，以及補充流動資金（10.5億元）。 中交地產定增募資用途來源：中交地產公告 深交所要求中交地產說明這幾個項目是否屬于“保交樓、保民生”相關的房地產項目，以及為什么要投向這5個項目。 對于本次募集資金投向的長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園、惠州紫薇春曉、天津春映海河，其募投項目銷售凈利率分別為8.27%、6.60%、4.58%、12.29%和6.62%。記者梳理發現，中交地產給出的理由全部是“擬用于募投項目的建安費用，屬于資本性支出”。 中交地產稱，本次發行股票募集資金將全部用于符合“保交樓、保民生”相關要求的項目，不存在用于支付預備費、鋪底流動資金等非資本性支出的情況。 根據中交地產董秘田玉利此前在業績說明會上的說法，上述5個項目均為最符合“保交樓、保民生”的房地產項目，篩選過程中以合規性為先，均為盈利項目。 【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】