太古里與西安城市想象

每經記者｜張靜  張文瑜    西安    每經編輯｜賀娟娟

頂級商業體項目太古里在西安的進展和動態一直備受關注。

11月14日，西安太古里在小雁塔舉行開工儀式，進入施工階段，預計于2026年起分階段落成，這意味著太古地產在內地的第七個商業運營項目，及第四座太古里正式落地。

相比北京、成都、上海太古里項目，西安太古里全面升級，在規劃商業面積、商戶數量、業態體量方面，均創下內地同一項目之最。

同時，“太古里”背后運營的公司太古地產，在內地開發商業項目十分審慎，特別是對頂級和稀缺的太古里布局，第四座選擇西安，且與國家級文化產業示范區曲江新區合作，背后故事和城市想象值得深剖和關注。

刷新太古里之最 

公開資料，太古地產（01972.HK）是一家國內領先的綜合項目發展商及運營商，尤其專注和擅長商業地產項目，業務范疇包括物業投資、物業買賣及酒店投資，事業版圖布局在國內和美國。

據公司年報，太古地產已進入中國內地市場逾20年，在北京、廣州、成都及上海擁有六個已投入營運的大型商業發展項目，其中商業代表之作太古里項目僅三個。

相比快速擴張、商業模式高度同質化的商業綜合體，從太古地產布局項目數量及時間周期可以看出，太古地產開發商業地產非常審慎，尤其是太古里這種頂級和稀缺的商業運營項目。 

而西安太古里，為太古地產在內地布局的第七個大型商業發展項目，也是繼北京、成都、上海之后的第四座太古里，足見太古地產對西安的青睞和信心。

事實上，太古地產對西安太古里的確予以重注，據公司年報信息及西安太古里項目規劃，筆者發現西安項目將刷新目前內地太古里多項之最。

據悉，西安太古里總占地面積約11.9萬平方米，總建筑面積為25.6萬平方米，是內地太古里中規劃商業面積之最。

而據太古地產2022年年報，對照其他三個項目，北京太古里已落成地盤面積約13.03萬平方米，已落成總樓面面積約19.87萬平方米，成都地盤面積約9.05萬平方米，總樓面面積約18.38萬平方米，上海前灘地盤面積約7.09萬平方米，總樓面面積約13.2萬平方米。

圖片來源：太古地產年報

業態和商戶體量上，根據規劃，西安太古里延續了“太古里”低密度、開放式的建筑設計布局，將包含超過30座單體建筑，可聚集頂級業態商戶近500家，并融入零售商場、文化設施、奢華酒店、服務式公寓和商業公寓等豐富業態。

而據年報信息，北京太古里業態為零售物業和酒店，共有約281間零售店鋪；上海前灘主要為零售物業約有250間店鋪；成都太古里業態有零售物業、服務住宅和酒店，逾300間店鋪，100間客房及42個服務式公寓的精品酒店博舍。顯然，西安太古里的商戶數量及業態創下同一項目之最。

同時，西安太古里總投資額預計約為100億元，預計于2026年起分階段落成。筆者在施工現場小雁塔歷史文化片區看到，雖然外圍擋得嚴嚴實實，但依然能夠聽到機器轟鳴的聲音和隱約露頭的塔吊。

值得注意的是，西安太古里項目地塊于2022年3月成交，今年11月14日正式開工，預計2026年年初陸續建成，這意味著，作為大型商業項目，其開工和建設速度均頗為驚人。

要知道，西安太古里位于小雁塔文保區，西安諸多大型商業體開工前都經歷過較長的文堪期，例如薈聚中心在2017年9月拿地，2020年底才開工建設，此背后足見西安對于太古里落地和推進的誠意。

據悉，在西安抓實抓細重大項目，穩投資的招商背景下，太古里背后的招投方曲江新區，通過加碼招商，細致服務企業，最終獲得上述商業大單。

地方國資持30%權益

西安太古里除了創下內地太古里多項之最外，很有意思的一點的是，其在投資收益和模式上，采取了太古地產和地方國資聯合投資的模式。

對比北京、成都、上海三地項目，其中北京三里屯太古里項目，太古地產應占權益為100%。

成都遠洋太古里為太古地產和深度戰略合作伙伴遠洋集團共同開發，2022年12月，太古地產宣布向遠洋集團收購項目股權及物管公司余下50%權益，以及于2023年2月完成收購余下35%權益。

據太古地產2023年中期報告，太古地產擁有成都項目100%權益，并在今年8月重新命名為成都太古里。

上海前灘太古里則由太古地產與上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司的附屬公司組成合資公司投資開發，雙方各持50%權益。

西安太古里權益模式與上海類似，公開資料顯示，2022年3月，太古地產通過旗下騰運有限公司與西安城桓文投組成的聯合體西安騰運置業公司，拿下項目的出讓地塊。

其中，太古地產持股70%，西安城桓文化投資發展公司（以下簡稱:西安城桓文投）持股30%，穿透股權，西安城桓文投為國企，實控人為西安曲江新區管理委員會。

西安太古里項目效果圖

“作為頂級商業地產項目，太古里項目的估值和經營收益均極其可觀，地方國資參與權益占比，能夠長期鎖定并分享項目的收益。”地產資深人士表示。

此或能從太古地產的財報中窺見一斑，太古地產公告顯示，內地目前是公司收益增長的主要來源之一，而內地收益主要源于物業投資所帶來的租金收入。

2023年上半年公司內地投資物業組合的租金收入總額為26.38億港元，較去年同期增長26%，其中應占租金收入25.84億港元。截至2023年6月30日，公司內地已落成零售物業估值為658.99億港元，其中公司已占權益為554.68億港元。2023年上半年，北京三里屯太古里、成都遠洋太古里、前灘太古里的零售銷售額分別同比增長29%、27%、169%，北京三里屯太古里和成都遠洋太古里租金收入總額則分別同比增長 1%、5%。

從目前北京、成都、上海項目的運營情況來看，只要保持穩定經營，占有30%權益的曲江新區顯然能從中獲得不錯的應占收入。

即便日后曲江方面要出售股權，亦能獲得可觀的股權收益，上述地產業內人士表示。

以成都太古里項目股權出售為參考，據上市公司公告，遠洋方面將分階段轉讓成都遠洋太古里50%股權及物管公司50%股權，由合作方太古地產接手，將分三期交易，總代價55.5億元人民幣，相比最初投資溢價可觀。

“曲江介入參與投資是非常有眼光的，除了常規稅收，還能將頂級商業項目部分收益留在地方。”上述人士稱。

賦能文商旅融合

事實上，太古地產和曲江新區合作，不僅是獲得商業的回報，從城市層面講，雙方的合作可以說是不同文旅商融合范式的碰撞與融合。

從目前北京、成都、上海項目看，太古里顯然是當下頂級且稀缺的文旅商融合的非常好的項目。

以成都太古里為例，其地址在具有重要的歷史、文化及地理意義的大慈寺周圍，將潮流商業文化融入進具有川西民居特色傳統建筑布局中，采用低密度、開放式建筑形態，同時滿足了對歷史遺跡的保護與現代商業的開發，具有強文化性屬性。

商業層面，其主打奢侈、快消、零售品牌組合，且租戶為頭部商業品牌，如蘋果、巴黎世家、古馳、迪奧、愛馬仕、LV等。據太古地產2023年中期報， 商場擁有96%的超高租用率。

根據四川省連鎖商業協會公布的數據，成都遠洋太古里2022年銷售額超過80億元，在成都主要商業體和購物中心中位列第二，商業消費表現強勁。

同時，成都遠洋太古里是城市地標之一及熱門打卡旅游地，向來在社交平臺上有很高的熱度和流量。

而曲江新區作為國家級的文化產業示范區，擅長圍繞文化旅游的新業態、新模式、新消費，整合文旅資源，有中國年·看西安、大唐芙蓉園新春燈會、大唐不夜城、長安十二時辰等一眾出圈爆火的文商旅融合景區和產品。

“一個是商業地產維度的文商旅頂流，一個是政府開發區維度，雙方在文商旅融合上的經驗碰撞值得期待，亦能為城市文商旅融合賦能。”上述業內人士表示。

據此，太古里首先將提升西安在中國乃至全球的商業魅力和影響力，參照已有項目品牌業態及租用率，西安將進場奢侈品牌、時尚美妝、精品零售、品質餐飲、娛樂配套等業態的頂級頭部品牌集合，填補西安商業空白及提升商業品格。

同時，據2022年度全國商場銷售成績，西安賽格、西安SKP分別斬獲100億元、95億元的銷售額，即將成為繼北京、上海、杭州后，第4個能夠支撐“雙百億商場”的城市，西安太古里如此重磅投資體量，帶來的城市商業消費潛力充滿想象，有望重塑地方及國內商業格局。

此外，筆者在現場看到，西安太古里項目地塊位于唐長安城外郭城108坊之一的“安仁坊”內，屬于小雁塔歷史文化片區，是西安核心地段，歷史文化底蘊拉滿。

曲江新區表示，西安太古里的開工，為文化遺產賦能，雙方將進一步探索“新商貿”“新創意”“新時尚”的產業生態集群，推動傳統文化與現代文明完美結合，打造歷史與現代交相輝映的文旅新地標。

太古地產則表示，其一貫尊重每座業務城市本身的歷史文脈，西安太古里將打造一個充滿活力的國際級新地標，促進“文、旅、商”融合發展，進一步彰顯西安的歷史遺產和文化價值。

這意味著，對照太古里在其他城市的回報和影響來看，西安本為國際知名文化旅游名城，更是國內熱門文旅城市，西安太古里無疑是又一地標級文旅商項目，為城市發展帶來新活力。上述人士則表示。