3年前成功預(yù)警恒大，分析師林鎮(zhèn)鴻看好樓市復(fù)蘇：一旦房?jī)r(jià)穩(wěn)下來(lái)，被壓抑的需求會(huì)回歸

每經(jīng)記者｜甄素靜    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤 孫志成    

“在經(jīng)歷了三年的看跌之后，我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的看法變得更加積極?！?/span>

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取的瑞銀2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告中，瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師林鎮(zhèn)鴻認(rèn)為，在經(jīng)歷了幾年震蕩下跌之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢復(fù)蘇。

該分析師的論述之所以引發(fā)關(guān)注，與其過(guò)往對(duì)中國(guó)恒大的警示預(yù)判有很大關(guān)系。2021年初，在中國(guó)恒大經(jīng)營(yíng)危機(jī)還未完全浮現(xiàn)之前，該分析師就調(diào)低了對(duì)恒大的評(píng)級(jí)并提示“賣(mài)出”。幾個(gè)月后，恒大經(jīng)營(yíng)性危機(jī)正式顯現(xiàn)，財(cái)務(wù)問(wèn)題爆發(fā)。

林鎮(zhèn)鴻：大型開(kāi)發(fā)商的股票可能反彈

林鎮(zhèn)鴻表示，我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的看法變得更加積極，因?yàn)槌侵写甯脑旌蜕鐣?huì)保障性住房可能是解決當(dāng)前去庫(kù)存和去杠桿周期問(wèn)題的方案。

我們估計(jì)城中村改造可能貢獻(xiàn)全國(guó)新房銷(xiāo)售的5%，而社會(huì)保障性住房可能用于協(xié)調(diào)住房供應(yīng)，以減少開(kāi)發(fā)商和二手房市場(chǎng)進(jìn)一步降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

林鎮(zhèn)鴻還預(yù)測(cè)，一旦房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)，被壓抑的需求會(huì)回歸，因?yàn)檫^(guò)去三年的房地產(chǎn)價(jià)格下跌周期導(dǎo)致人們推遲購(gòu)買(mǎi)。

國(guó)內(nèi)住房需求和供應(yīng)將在明年某個(gè)時(shí)候恢復(fù)到歷史平均水平，中國(guó)大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的股票可能會(huì)出現(xiàn)反彈。

開(kāi)源證券認(rèn)為，目前中央穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)明確。國(guó)家層面，央行繼續(xù)加大對(duì)“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系的金融支持力度。各省也已建立地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

地方層面涉房寬松政策頻出，推出商品房“以舊換新”政策，有利于激活改善性住房需求。未來(lái)房地產(chǎn)政策將延續(xù)寬松基調(diào)，購(gòu)房需求仍有釋放空間。

財(cái)信證券認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策正在持續(xù)發(fā)力，后續(xù)仍有進(jìn)一步加碼的空間。

中銀證券指出，各地在“因城施策”框架下，需求端政策進(jìn)入了新一輪發(fā)力期，或?qū)κ袌?chǎng)的企穩(wěn)和購(gòu)房者置業(yè)情緒的修復(fù)有一定效果。整體行業(yè)資金壓力仍然較大，今年行業(yè)供給側(cè)將持續(xù)出清，項(xiàng)目白名單的落地一定程度上有助于緩解部分房企資金緊張局面，能夠安全度過(guò)瓶頸期以及受益于政策支持而擺脫困境的房企是今年重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的。

不過(guò)，關(guān)于中國(guó)樓市何時(shí)迎來(lái)拐點(diǎn)的問(wèn)題，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端分析認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)投資持續(xù)下行、總體成交相對(duì)低迷的局面，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控仍將在保交樓、提振信心和穩(wěn)定市場(chǎng)方面發(fā)力。中期來(lái)看，新建商品住房的供應(yīng)規(guī)模將伴隨投資收縮而有所縮減，這也將同步推進(jìn)住宅市場(chǎng)由增量為主向“增量+存量”市場(chǎng)過(guò)渡。

多地樓市已出現(xiàn)積極信號(hào)

據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，3月25日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝出席中國(guó)發(fā)展高層論壇時(shí)發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)一些積極信號(hào)，長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展具有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

實(shí)際上，在經(jīng)歷一段時(shí)間的調(diào)整后，由于政府政策支持和自我調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始展現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。

近一個(gè)月內(nèi)，上海豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的熱銷(xiāo)情況。

3月底，中海順昌玖里創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)最高銷(xiāo)售額紀(jì)錄，達(dá)到196.53億元。4月，濱江凱旋門(mén)、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期和保利世博天悅等樓盤(pán)也取得了不俗的銷(xiāo)售成績(jī)。其中，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤(pán)“日光”，收金99.97億元，成為今年上海單盤(pán)銷(xiāo)售額排名第二的項(xiàng)目。

二手房方面，據(jù)上海易居研究院報(bào)告，2024年3月，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)為152572套，環(huán)比增長(zhǎng)112%，同比減少32%。觀察歷史數(shù)據(jù)，二手房交易總體處于偏高位水平，說(shuō)明二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇的良好態(tài)勢(shì)。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，3月二手房成交套數(shù)達(dá)到4547套，其中二手住宅成交3840套，環(huán)比大增115.13%，創(chuàng)2023年4月份以來(lái)新高。另?yè)?jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1295套，環(huán)比增長(zhǎng)34.3%，單周交易量再創(chuàng)2022年以來(lái)新高。

“去年以來(lái)二手房交易較好的原因，有很大一部分和二手房積極降價(jià)有關(guān)系。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從近年二手房成交價(jià)格來(lái)看，此前價(jià)格泡沫一度攀升至58%，現(xiàn)已基本消除，這也避免了泡沫破裂可能帶來(lái)的巨大金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈提供了良好的基礎(chǔ)條件。

（每經(jīng)記者劉頌輝對(duì)本報(bào)道亦有貢獻(xiàn)）

記者|甄素靜

編輯|陳夢(mèng)妤?孫志成?杜恒峰

校對(duì)|程鵬

封面圖自：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝

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