3年前成功預警恒大，分析師林鎮鴻看好樓市復蘇：一旦房價穩下來，被壓抑的需求會回歸

每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤 孫志成    

“在經歷了三年的看跌之后，我們對中國房地產行業的看法變得更加積極。”

在《每日經濟新聞》記者獲取的瑞銀2024年中國房地產市場展望報告中，瑞銀大中華區房地產研究主管分析師林鎮鴻認為，在經歷了幾年震蕩下跌之后，中國房地產行業正緩慢復蘇。

該分析師的論述之所以引發關注，與其過往對中國恒大的警示預判有很大關系。2021年初，在中國恒大經營危機還未完全浮現之前，該分析師就調低了對恒大的評級并提示“賣出”。幾個月后，恒大經營性危機正式顯現，財務問題爆發。

林鎮鴻：大型開發商的股票可能反彈

林鎮鴻表示，我們對中國房地產行業的看法變得更加積極，因為城中村改造和社會保障性住房可能是解決當前去庫存和去杠桿周期問題的方案。

我們估計城中村改造可能貢獻全國新房銷售的5%，而社會保障性住房可能用于協調住房供應，以減少開發商和二手房市場進一步降價的風險。

林鎮鴻還預測，一旦房價穩定下來，被壓抑的需求會回歸，因為過去三年的房地產價格下跌周期導致人們推遲購買。

國內住房需求和供應將在明年某個時候恢復到歷史平均水平，中國大型地產開發商們的股票可能會出現反彈。

開源證券認為，目前中央穩地產信號明確。國家層面，央行繼續加大對“市場+保障”的住房供應體系的金融支持力度。各省也已建立地產融資協調機制，加快構建房地產發展新模式。

地方層面涉房寬松政策頻出，推出商品房“以舊換新”政策，有利于激活改善性住房需求。未來房地產政策將延續寬松基調，購房需求仍有釋放空間。

財信證券認為，目前房地產市場相關政策正在持續發力，后續仍有進一步加碼的空間。

中銀證券指出，各地在“因城施策”框架下，需求端政策進入了新一輪發力期，或對市場的企穩和購房者置業情緒的修復有一定效果。整體行業資金壓力仍然較大，今年行業供給側將持續出清，項目白名單的落地一定程度上有助于緩解部分房企資金緊張局面，能夠安全度過瓶頸期以及受益于政策支持而擺脫困境的房企是今年重點關注標的。

不過，關于中國樓市何時迎來拐點的問題，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端分析認為，結合當下房地產投資持續下行、總體成交相對低迷的局面，預計房地產相關調控仍將在保交樓、提振信心和穩定市場方面發力。中期來看，新建商品住房的供應規模將伴隨投資收縮而有所縮減，這也將同步推進住宅市場由增量為主向“增量+存量”市場過渡。

多地樓市已出現積極信號

據中國人民銀行網站，3月25日，中國人民銀行行長潘功勝出席中國發展高層論壇時發表觀點認為，房地產市場已出現一些積極信號，長期健康穩定發展具有堅實的基礎。

實際上，在經歷一段時間的調整后，由于政府政策支持和自我調節，房地產市場開始展現出復蘇跡象。

近一個月內，上海豪宅市場出現了前所未有的熱銷情況。

3月底，中海順昌玖里創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄，達到196.53億元。4月，濱江凱旋門、融創外灘壹號院二期和保利世博天悅等樓盤也取得了不俗的銷售成績。其中，融創外灘壹號院二期開盤“日光”，收金99.97億元，成為今年上海單盤銷售額排名第二的項目。

二手房方面，據上海易居研究院報告，2024年3月，全國22個重點城市二手住宅成交套數為152572套，環比增長112%，同比減少32%。觀察歷史數據，二手房交易總體處于偏高位水平，說明二手房市場呈現復蘇的良好態勢。

深圳市房地產信息平臺數據顯示，3月二手房成交套數達到4547套，其中二手住宅成交3840套，環比大增115.13%，創2023年4月份以來新高。另據深圳市房地產中介協會數據，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1295套，環比增長34.3%，單周交易量再創2022年以來新高。

“去年以來二手房交易較好的原因，有很大一部分和二手房積極降價有關系。”易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，從近年二手房成交價格來看，此前價格泡沫一度攀升至58%，現已基本消除，這也避免了泡沫破裂可能帶來的巨大金融風險，為房地產市場反彈提供了良好的基礎條件。

（每經記者劉頌輝對本報道亦有貢獻）

記者|甄素靜

編輯|陳夢妤?孫志成?杜恒峰

校對|程鵬

封面圖自：每日經濟新聞 劉國梅 攝

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