第十四屆中國價值地產年會·觀點｜58安居客研究院院長張波：大戶型需求逐步增加，同質化小戶型面臨供過于求的挑戰

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

“近期，‘一行一局一會’釋放超預期房地產政策‘大禮包’，加之美聯儲降息，對于提升國內房地產市場預期以及保持行業穩定將起到重要作用。從線上平臺的反饋情況來看，單日前后對比，用戶瀏覽量比政策發布前上漲了四倍。”

9月25日，在每日經濟新聞主辦的“2024第十四屆中國價值地產年會——AI賦能地產新生力”上，58安居客研究院院長張波以“換個視角思考房地產營銷困境”為主題，并結合線上數據，深入分析了新房市場購房者的置業心態、二手房購買邏輯以及樓盤供應結構等問題。

58安居客研究院院長張波 圖片來源：每經記者 尹申琰 攝

政策“大禮包”利于提升行業預期

就在本屆價值地產年會舉行的前一天（9月24日），中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發布會上宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

“近期，‘一行一局一會’釋放超預期房地產政策‘大禮包’，加之美聯儲降息，對于提升國內房地產市場預期以及保持行業穩定將起到重要作用。”張波表示：“從安居客后臺統計發現，小程序和App等線上平臺的瀏覽量明顯增加，這顯然是政策變動所帶來的，對各地房地產市場預期的改變十分關鍵。”

據了解，目前全國已有24個省份試點推行“第四代住宅”，憑借增加庭院面積和花園大陽臺等方式，第四代住宅有著高得房率的優點，而且部分項目可實現“現房交房即辦證”。

張波表示，目前線上平臺購房者對于大戶型房源的傾向性表現明顯。8月份，四房及以上戶型的新房購買需求明顯增加，尤其是面積在150平方米以上房源需求增加顯著。

二手房方面，由于地段和價格等優勢，成交量占比持續提升。參與統計的城市中，約三分之二城市的二手房成交套數同比增長，四個一線城市二手房成交同比全面增長，增幅較大的城市包括深圳、杭州、濟南、長沙和南寧。

今年前8月，二手房月均找房熱度指數高出新房21.2%，事實上也對新房市場產生了一定擠壓。而且，低能級城市擠壓系數總體高于高能級城市。

“擠壓系數越高，意味著新房和二手房交易更傾向于統一的融合市場。擠壓系數越低，則更傾向于割裂的兩個獨立細分市場。”張波介紹，在空間分布上，二手房擠壓系數呈現“一線城市<二線城市<三四線城市”，在城市內部呈現中心城區板塊<外圍區域板塊，在區域內部則服從邊緣欠開發片區<成熟片區。

“大數據顯示，樓盤所處板塊地段，大概率決定了未來的銷售難易度。如果地段本身二手房可選擇性多，就會導致二手房擠壓系數過高，房企單一在產品包裝上做加法的效果就會呈現遞減效果，亦采用價格策略優先。”張波說。

新房市場的大戶型需求逐步增長

國家統計局數據顯示，今年8月份全國70城房價指數中，云南昆明新房價格環比跌幅排在第一，同比下跌7%；二手房價環比下跌1.2%，同比下跌6.2%。

“昆明新房市場供應和需求戶型出現嚴重的不匹配。云洞察數據顯示，昆明140~180平方米的四房需求占比為22.84%，而供給占比僅為13.76%。”張波表示，產品的供需不匹配程度與項目去化周期存在正相關聯系，戶型產品供需不匹配指數較高時，去化周期也相對較長。

當下，北京與上海新房市場對豪宅的需求明顯強于廣州和深圳。據張波分析：“上海新房市場戶型產品集中度最高，90~120平方米的三房比例超過30%，應重點關注此類產品的需求變化。而廣州和深圳的新房市場對70~90平方米三房產品的需求比北京和上海高，體現了廣深購房者對于功能性、高強性價比產品的偏好。”

此外，張波表示，在生育政策放寬的背景下，購房者對于擁有多個臥室的住宅需求正在逐漸增長，其中以廣州市場的特征最為突出。

“除了城市層面，區域和板塊，甚至細化到項目，購房者對戶型面積的需求都存在差異。不過，普遍趨勢顯示，新房市場中對較大戶型面積的改善需求在逐步增長，而大量同質化的小戶型則普遍面臨供過于求的挑戰。”張波說。

封面圖片來源：每經記者 尹申琰 攝