深圳樓市完成“深V反彈”：新房價格回升，二手房成交量創4年新高

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

深圳樓市去年年末出現了明顯的翹尾行情。

其中，去年12月新房均價從11月的4.9萬元/平方米回升至5.09萬元/平方米；二手房全年網簽5.44萬套，同比增長66%，成交量創近4年新高，重回市場主導地位。

據深圳樂有家統計，2024年樓市分水嶺出現在9·29新政之后。2024年10月起，一二手住宅累計網簽量躍過1萬+（套）水平線，深圳樓市完成“深V反彈”。

市場層面，近日深圳龍崗大運一處新盤開盤，開發商銷售海報顯示當天全部售罄，銷售金額超7億元，成為2025年深圳第一個“日光盤”。該項目曾在去年11月推出214套住宅，不到2小時售罄。

1月16日上午，美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，深圳去年9·29政策以后，新房市場成交量上漲立竿見影，尤其是非核心區的交易量非常大。

“目前深圳新房市場價格相對平穩，從月度數據看，去年11月、12月有輕微上漲，二手房比新房更明顯一點。去年年底新房價格回升，主要是市場有一些大戶型產品集中備案，從結構上拉高全市均價。”何倩茹進一步分析稱。

新房年末價格翹尾

過去一年，深圳整體新房均價仍是下跌的，從2021年的6.4萬元/平方米回落至2024年的5.4萬元/平方米。

但去年12月新房均價出現回升，從11月的4.9萬元/平方米回升至5.09萬元/平方米。

深圳樓市的分水嶺出現在去年10月。

樂有家數據顯示，2024年深圳賣出37972套一手住宅，高于2022年的34441套和2023年的31621套。

此外，過去一年深圳新房成交量與供應量之間出現“負相關”，這在過往并不常見。

深圳貝殼研究院統計表明，2024年深圳一手住宅供應量為56003套，同比2023年的72806套減少兩成左右。去年二、三季度新房市場相對低迷以及開發商推盤意愿較低，是供應量減少的主要原因。

按照常理，供應量減少時成交量也隨之下降，但2024年的情況相反，成交量較2023年高了兩成左右，這一定程度反映出“去庫存”是2024年主基調。

據深圳貝殼研究院數據，2023年12月末可售住宅總套數為5.2萬套，到2024年12月回落到3.8萬套，“去庫存”成績顯著，住宅去化周期也由2023年年末的19.6個月縮短至2024年年末的12.1個月。

值得一提的是，2024年深圳僅拍出6宗宅地，其中1宗已入市，即中建鵬宸云筑；數宗位于寶中、后海、前海等偏改善和豪宅地段。

在何倩茹看來，去年四季度新房成交量急速上漲與政策本身密切相關，在政策效用遞減之下，預計接下來半年成交量下滑，然后維持在一個相對高位水平。

二手房成交占比近六成

過去一年深圳房地產市場的另一典型特征，就是二手房“放量大漲”。

根據深圳房地產中介協會統計，2024年深圳二手房錄得66880套，較2023年大幅增長57.1%，為近4年的最高值。其中，二手住宅網簽54487套，同比上漲66%，遠超2021年。

成交價格也逐步回穩。2024年7月，深圳二手房成交均價一度跌破“6字頭”，10月上漲7%回到“6字頭”，到去年四季度穩定在6.3萬元/平方米左右。

此外，深圳市場改善型住房需求迎來明顯提升。

《每日經濟新聞》記者注意到，去年11月，深圳全面取消普通住房標準，住房交易稅明顯降低。

以往豪宅面臨的高額增值稅得到減免，買家現金成本降低。深圳房地產中介協會數據顯示，二手房市場成交面積大于90平方米的房源占比，2024年12月較11月大幅提升6.3個百分點。

此外，2024年深圳二手房重新占據市場主導地位。2021～2022年深圳樓市以新房交易為主，2023年一二手成交占比基本持平，到2024年，一手住宅網簽占41%，二手住宅網簽占59%，一二手成交占比接近4:6。

不過，市場成交仍由“以價換量”帶動。

比較典型的如深圳北站片區鴻榮源博譽府項目，2022年5月10日開盤，一期、二期銷售均價均為7.58萬元/平方米。但據片區中介發給每經記者的信息，今年1月剛成交的106.9平方米三房，成交價為711萬元，折合單價約6.65萬元/平方米。

“二手房在深圳占主導地位，預計會是一個長期趨勢。從歷史數據看，二手房在大部分年份都是占主導的。”何倩茹向每經記者分析稱。

中指研究院指數事業部分析師孟新增則提到，進入1月，市場進入淡季行情，疊加春節假期影響，預計成交量環比將出現一定回落。

“預計2025年二手房成交量將保持高位水平。更進一步，隨著二手房剛需逐步入市，也有望加快一二手聯動，帶動新房市場需求釋放。”

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝