直擊業績會｜招商蛇口董事長蔣鐵峰：行業總體止跌企穩，核心城市土拍市場已顯現結構性機會

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

3月18日，招商蛇口（SZ001979，股價9.65元，市值874.37億元）舉辦2024年度業績說明會，招商蛇口董事長蔣鐵峰、董事總經理朱文凱等管理層出席。

對于今年的房地產行業，蔣鐵峰表示，我們覺得總體是止跌企穩、結構分化狀態。當前房地產行業處于調整關鍵期，正逐步邁向健康穩定發展軌道。過去房地產行業的“三高”模式導致嚴重供過于求，此輪下跌是行業自我調整、回歸理性的必要過程。

招商蛇口2024年度業績說明會 企業供圖

核心城市土拍市場已顯現結構性機會

“當下的存量土地盤活、存量商品房轉保障房及土地專項債等政策，直擊行業痛點，極大改善了房地產供求關系。”蔣鐵峰表示，在中央各項政策推動下，整體市場呈現止跌企穩態勢，但受政策落地速度差異影響，各地市場回暖節奏不一。

“不過，市場結構性機會顯著，這在核心城市土拍市場已率先體現。如北京、上海、深圳等城市，因優質土地供應稀缺，需求長期積壓，一旦推出優質地塊，高端樓盤便供不應求，搖號搶購現象頻發。反觀三四線城市遠郊區樓盤，缺乏核心吸引力，去化艱難。”蔣鐵峰說。

蔣鐵峰提到，國家大力推進“四代宅”等高品質住宅形態，在得房率等方面大幅提升，從以往的70%～80%提升至如今最高的110%～120%，產品品質與配套也今非昔比。隨著居民生活水平提高，對改善型住房需求愈發強烈，尤其在核心城市、核心地段，180～200平方米的改善型住房需求缺口巨大。

對于市場關注的高地價問題，蔣鐵峰表示，只要能打造高品質產品，提升得房率并完善配套，就有信心實現去化。據他透露，招商蛇口2024年至今已獲取20多塊地，經動態評估，這些地塊收益率與毛利率均表現良好，甚至高于前年，將成為未來公司銷售業績與結轉利潤的重要支撐。

“在確保收益率足夠高的情況下才會出手”

招商蛇口管理層提到，將堅定落實轉型發展，在做穩開發業務的基礎上，做精資產運營，做大物業服務，加快將轉型業務打造成為第二增長曲線，在新形勢下實現高質量可持續發展。

“2025年，招商蛇口將在穩住開發業務基本盤的同時，持續精進，提升資產運營能力，同時加大輕資產業務拓展力度，通過代建、運營、物業服務組合出擊，創新合作模式，積極探索構建房地產發展新模式，打造‘高質量開發商+高品質服務商’。”招商蛇口管理層表示。

管理層還提到了短期內應對市場變化的“四個不失”原則，即“不失誤、不失血、不失速、不失志”。

蔣鐵峰強調，首要原則是“戰略上不失誤”。招商蛇口秉持謹慎態度，對政策走向和市場形勢進行精準研判，堅持在投資決策上不犯錯。具體而言，公司將優中選優，聚焦核心城市與核心區域進行投資，避免盲目擴張，確保投資方向的正確性。

“不失血”也是公司堅守的關鍵策略。回顧過去，多家房企因現金流斷裂而陷入困境甚至爆雷。招商蛇口吸取經驗教訓，在行業形勢嚴峻的去年，在手現金超過1000億元，創下歷史新高。

“早在‘三高’年代，公司就嚴格把控有息負債率，長期維持在40%左右的較低水平。面對行業寒冬，公司緊握現金，積極修復資產負債表，對不良存貨進行處置，計提60億元以提前釋放風險，保障資金鏈的穩定。”蔣鐵峰說。

對于“不失速”，蔣鐵峰表示，作為市值近千億元的上市公司，招商蛇口要保證營收和利潤維持一定規模。為此，公司將全力守穩開發業務的基本盤，加快存貨去化速度，提升首次開盤的效率。同時，在杠桿管理方面，采取先穩杠桿、再降杠桿的策略。在投資管理上，對新增加的重資產投資保持高度謹慎，只有在確保收益率足夠高的情況下才會出手。

“不失志”，盡管行業艱難，公司依然堅定發展信心，尤其在轉型方面積極進取。過去，公司開發業務營收占比超95%，而去年降至87%，運營板塊占比則提升至13%。

封面圖片來源：企業供圖