解碼“好房子”| 得房率最高140%！廣州開發商如何用“好房子”爭奪購房者

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

“不同開發商對‘好房子’的側重點有明顯差異，多數項目注重得房率和梯戶比，而部分改善型樓盤則開始在室內裝修、園林升級等方面發力。”4月23日上午，廣州本地房產中介小熊在電話中向《每日經濟新聞》記者表示。

就在4月21日，廣東省政府召開全省一季度經濟形勢分析會。會議強調，要持續用力推動房地產市場止跌回穩，加強“好房子”規劃設計建設，大力推進城市更新和城中村改造。

3月31日發布的《廣州市2025年住房發展年度計劃》中也提到，要建設綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，推出更高品質更舒適的住宅產品，推動保障性住房“好房子”建設，結合老舊住房更新改造，把老房子、舊房子建成“好房子”。

“隨著人們生活水平的提高和消費觀念的轉變，購房者越來越注重房屋的品質和居住體驗。”4月23日下午，合富輝煌廣州公司副總經理梁仲賢在接受每經記者微信采訪時表示，根據近年來的市場成交情況，凡是配套好、功能全、戶型設計好、智能化、有新型材料投入的項目，大多獲得了市場的歡迎。

“好房子”好在哪兒？

“在廣州市場，開發商基本上都會在得房率和梯戶比上下功夫。”小熊向每經記者表示，不過相對而言，改善型項目整體要比剛需型項目更愿意在產品品質上發力，包括裝修選材、園林打造，以及配套會所等。

小熊表示，“以前房源的得房率普遍能做到70%至80%，但今年以來新推的房源，得房率基本能達到100%，甚至更高。比如天河的天河都薈得房率為120%，海珠的越秀桂悅東曉得房率為130%，南沙的招商林嶼境得房率達到140%”。

廣州某樓盤打造的小區園林景觀 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

在與廣州本地部分開發商溝通過程中，每經記者也了解到部分改善型樓盤在打造“好房子”方面的發力點。

概括來說，室內裝修選用國際一線品牌裝修材料，從地板、衛浴到廚房電器，均采用環保、耐用的高端產品；小區園林則引入沉浸式景觀設計，設置生態水景、主題花園和健康步道等。同時，配備高端小區會所，涵蓋恒溫泳池、健身房、私人影院等設施，為業主提供多元化的休閑社交空間。

以位于廣州市海珠區琶洲南區的高端改善型樓盤保利天奕為例，該項目相關人士向每經記者介紹，樓盤在規劃上采用全正南北板式點陣布局和高低層次利于通風采光，體現了“好房子”空間宜居、低碳設計的專有特性。此外，還將多個世界級花園設計手法引進小區園林。

而位于廣州南沙的招商林嶼境項目，則采用空中花園、錯層陽臺、垂直綠化等設計，得房率最高可達到140%。

該項目營銷人員告訴每經記者，招商林嶼境是廣州首個“超新規”的第四代住宅項目，受益于相關政策對陽臺和露臺面積的規劃調整，得房率大幅提升。以110平方米戶型為例，超配4+1房戶型，多送1房+34平方米主雙露臺，“實際可比肩170平方米戶型的生活體驗”。

注重“居住體驗升級”

在梁仲賢看來，廣州市場的“好房子”過去更多是對地段和資源的占有，而如今則注重“居住體驗升級”，這與土地規劃條件的變化有很大關系。

“以往大量高容積率土地，導致建造出來的項目又高又密。現在政府已經從源頭出發，把新拍地塊的容積率大大降低。廣州在土地出讓中對重點區域提出品質要求，如越秀、天河等核心區規劃容積率調低，從過去的3.0—5.0到現在的2.0，為低梯戶比提供了空間基礎。”

梁仲賢表示，目前政府鼓勵擴大陽臺面積比例，從以往的20%到現在的30%，甚至40%，使得如今出現得房率120%—130%的樓盤，這些都是建造“好房子”的前提條件。“我認為，現在的‘好房子’是圍繞三個關鍵詞來建設：品質舒適、智慧科技和全生命周期。”

在中介小熊的視角中，現在政府力推“好房子”，就是鼓勵開發商做好產品。“你想象一下，在同一個片區，在產品差不多的情況下，一個項目的得房率是80%，而另一個項目的得房率是130%，你會選哪個？”

廣州南沙某樓盤項目 圖片來源：受訪者提供

據每經記者觀察，隨著“好房子”項目不斷入市，今年以來廣州樓市的成交量也不斷攀升。

據廣州住建局數據，今年一季度，廣州一手商品房網簽面積218.56萬平方米，同比增長17.7%；二手商品房交易登記面積282.58萬平方米，同比增長27.6%。截至3月末，廣州一手住宅庫存面積1022.62萬平方米，較去年末的1079.26萬平方米減少56.64萬平方米，去庫存周期縮短至14.3個月。

談及未來廣州市場“好房子”的發展趨勢，梁仲賢指出，當前新一代“好房子”的硬件標準已經達到了非常高的水平。這包括從園林設計、建筑構造到社區智能化、公共區域的打造，以及戶型布局和室內裝修，新一代物業的標準已經非常先進。“我認為，未來‘好房子’將呈現從硬件迭代到服務生態重構，從單一社區到城市微單元聯動的深層變革。”

梁仲賢表示，在二手房市場，具有這些“好房子”特征的房源更容易轉手，租金水平也相對穩定。有些客戶為了提升生活品質、追求新一代“好房子”，也愿意以相對較低價格出售舊有物業。這都體現了市場對“好房子”產品的認可。

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封面圖片來源：每日經濟新聞資料圖