上市房企2024年報收官：有息負債規模下降，頭部企業投資聚焦核心城市

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

受結轉面積下行和計提減值雙重壓制，去年，上市房企普遍在艱難中前行，行業對于“止跌回穩”的期盼愈發強烈。

4月30日，上市房企2024年報季收官。A股88家房地產開發企業中，53家的歸母凈利潤出現負值，個別企業為上市以來首次虧損。而華泰證券統計顯示，H股48家內房企業業績下滑的原因，主要是房地產結轉規模下降、房價下行導致毛利率降低以及存貨計提減值增加。全口徑千億元的房企數量，回歸到2016年的11家。

頭部房企則更聚焦核心城市。在金地集團舉行的2024年度業績說明會上，公司董事長徐家俊在回復《每日經濟新聞》記者提問時就表示，投資布局將主要集中在市場安全度較高的核心一二線城市。

房企銷售規模縮減

國家統計局數據顯示，2024年，全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，新建商品房銷售額96750億元，其中住宅銷售面積同比下降14.1%，銷售額同比下降17.6%。

行業深度調整之下，上市房企的銷售規模、營業收入、利潤水平均有所收縮。2024年，萬科A、保利發展、綠地控股、招商蛇口、新城控股、金地集團、濱江集團、華發股份等A股房企，營業規模排名靠前。

歸母凈利潤方面，保利發展、招商蛇口、濱江集團、華發股份和新城控股排名靠前。其中，保利發展實現歸母凈利潤50.01億元，為A股房企最高，不過同比下降58.56%；萬科出現上市34年來首次虧損，*ST金科凈虧損319.7億元，綠地控股凈虧損155.52億元，金融街凈虧損110.84億元。

據興業證券統計，從A+H股來看，房地產板塊營業收入同比下降了21%，歸母凈利潤虧損規模擴大至4177億元，資產減值損失為939億元；毛利率處于低位，板塊整體毛利率11.6%，較2023年基本持平，而此前的高點為32.3%左右。

對于房地產行業現狀，招商蛇口董事長蔣鐵峰在2024年度業績說明會上表示，當前行業處于調整關鍵期，正逐步邁向健康穩定發展軌道。過去房地產行業的“三高”模式導致嚴重供過于求，此輪下跌是行業自我調整、回歸理性的必要過程。

“早在‘三高’年代，公司就嚴格把控有息負債率，長期維持在40%左右的較低水平。面對行業寒冬，公司緊握現金，積極修復資產負債表，對不良存貨進行處置，計提60億元以提前釋放風險，保障資金鏈的穩定。”蔣鐵峰說。

從上市房企披露的年報來看，降負債和降本增效是去年的重點任務之一。興業證券統計數據顯示，截至2024年末，A+H股房地產板塊整體有息負債規模下降3.4%。

多業務拓展顯優勢

華泰證券研報認為，TOP10房企對百強銷售額的貢獻度同比增加5.9個百分點至51.3%，顯示頭部房企在市場下行中韌性更強，行業集中度迎來提升，分化格局或延續。

受前期庫存及市場因素影響，部分房企計劃新推貨源和總供貨規模將有所下降，但主流房企普遍對2025年的銷售市場復蘇持樂觀態度，部分已重提年度銷售目標。

憑借中海地產和“中建八子”兩大地產平臺，2024年，中國建筑在房地產業務上實現了4219億元銷售金額。

中建系旗下各家房企銷售表現不賴。據克而瑞統計，中海地產累計實現銷售額3106.9億元，為TOP2房企；中建壹品（中建三局旗下）累計銷售額452.5億元，為TOP20房企；中建東孚（中建八局旗下）銷售額266.1億元，中建智地銷售額也達到255.1億元。

中海地產在開發業務方面，堅持聚焦一線、強二線城市的投資策略，“主流城市、主流地段、主流產品”。

2024年3月28日，上海建國東路中海順昌玖里項目首開即售罄，收金196.5億元，打破全國商品房單次開盤銷售金額紀錄；同年6月底，上海、深圳、北京的三個玖序系項目入市，兩日吸金228億元。上海中海領邸玖序項目全年五開五罄，銷售282億元。

除了住宅開發業務，做強做優經營性業務同樣是中海地產的重要賽道。公司管理層在業績說明會上介紹，經營性業務是中海地產的第二增長曲線，目前公司經營性業務利潤貢獻已超10%，隨著中海商業項目加速入市，正不斷為商業物業收入增長注入新動能。2025年，中海商業的目標是實現雙位數的收入增長，下一個五年要顯著提升經營性業務收入與利潤貢獻。

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平也表示，在目前階段，龍湖集團要把債務安全放在第一位，但公司也保持了一定的投資強度，聚焦一二線核心的城市，選擇更有生意邏輯、更加有兌現把握的項目。在這一輪償債周期下，龍湖集團的天街項目一個都沒有出售，長租公寓和資管航道還在發展、還在拿項目，抓住窗口期，為多航道業務做長期規劃和發展。

面對行業挑戰，新城控股也在憑借“地產開發+商業運營”雙輪驅動戰略，發揮運營優勢。對于公司下一步發展，新城控股在年報中表示，商業運營是一個可以穿越周期的行業，讓企業形成統一的管理語言，最終指引企業將核心優勢轉化為持續的經營業績。在消費增長放緩、差異化市場崛起等新的行業趨勢下，旗下的“商業管理事業部”升級為“新城吾悅商業管理集團有限公司”，提升差異化競爭力。

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