看好后市信號(hào)出現(xiàn)，民營(yíng)房企拿地金額提升開(kāi)工提速

在5月末舉行的幾場(chǎng)土拍中，多家民營(yíng)房企強(qiáng)勢(shì)拿地，引起業(yè)界廣泛關(guān)注。 其中，在5月30日的廣州土拍中，敏捷集團(tuán)以總價(jià)33.2億元連拿番禺區(qū)4宗宅地；在同日重慶舉行的土拍中，海成集團(tuán)以14.3億元斬獲重慶汽博地塊。此外，在5月27日的長(zhǎng)沙土拍中，嘉信地產(chǎn)以總價(jià)8.68億元、溢價(jià)率23%競(jìng)得洋湖片區(qū)一宗熱門(mén)地塊。 實(shí)際上，今年以來(lái)在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的民營(yíng)房企較以往明顯增多。中指研究院最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5月，拿地金額百?gòu)?qiáng)房企中有接近三成為民營(yíng)房企。除濱江集團(tuán)進(jìn)入拿地金額榜前十外，包括四川邦泰集團(tuán)、浙江得力房產(chǎn)、重慶海成集團(tuán)等多家民營(yíng)房企進(jìn)入拿地金額榜前四十。 在近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，土拍市場(chǎng)的主角一直是央國(guó)企和地方城投企業(yè)，此番民營(yíng)房企拿地回暖，釋放出什么樣的信號(hào)？ 6月4日，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，民營(yíng)房企重返土拍市場(chǎng)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期有所改善，這有助于土地市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)，進(jìn)而提振地方政府的土地財(cái)政預(yù)期。 上海市中心區(qū)某地塊 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 多家民企“搶地”引關(guān)注 在近幾年央國(guó)企和地方城投企業(yè)主導(dǎo)的土拍市場(chǎng)，近期卻因?yàn)閹准颐駹I(yíng)房企的強(qiáng)勢(shì)拿地而備受關(guān)注。 5月27日，民企嘉信地產(chǎn)旗下公司經(jīng)過(guò)24輪激烈競(jìng)價(jià)，擊敗中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、綠城中國(guó)、保利發(fā)展等頭部房企，以總價(jià)8.68億元、溢價(jià)率22.98%競(jìng)得長(zhǎng)沙市洋湖片區(qū)一宗熱門(mén)地塊。 5月30日，在重慶舉行的一場(chǎng)土拍中，民企海成集團(tuán)以總價(jià)14.3億元成功競(jìng)得渝北區(qū)H02單元02街區(qū)002/01、003/01兩宗核心地塊，面積達(dá)158.41畝，預(yù)計(jì)可建體量達(dá)到19.63萬(wàn)平方米。 至此，海成集團(tuán)已經(jīng)在汽博中心成功拿下6宗地，實(shí)現(xiàn)連片開(kāi)發(fā)。此次拿地也標(biāo)志著海成集團(tuán)深耕重慶主城的戰(zhàn)略布局再進(jìn)一步。 同日，廣州出讓5宗住宅用地，其中位于番禺區(qū)的4宗地塊，由民企敏捷集團(tuán)旗下的廣州璟恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)33.2億元競(jìng)得，平均成交樓面價(jià)14081元/平方米。 來(lái)源：中指研究院 值得注意的是，這是敏捷集團(tuán)自2021年以來(lái)首次在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，也是近年來(lái)廣州民營(yíng)房企罕見(jiàn)的大規(guī)模土地收購(gòu)行為。 拿下上述4宗地后，敏捷集團(tuán)一舉躍升至克而瑞《2025年1—5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地價(jià)值TOP100》榜單第十九位。 在這份榜單中，濱江集團(tuán)以275.3億元的拿地金額穩(wěn)居民營(yíng)房企首位，同時(shí)也是唯一進(jìn)入拿地金額TOP10的民營(yíng)房企。自今年開(kāi)年以來(lái)，濱江集團(tuán)就延續(xù)了2024年的拿地節(jié)奏，多次溢價(jià)在杭州搶地。 今年1月24日，在經(jīng)過(guò)220輪報(bào)價(jià)后，濱江集團(tuán)以總價(jià)54.56億元、樓面價(jià)64834元/平方米、溢價(jià)率71.25%競(jìng)得杭州湖墅單元地塊，創(chuàng)下彼時(shí)杭州土拍史上最高樓面價(jià)紀(jì)錄，同時(shí)也是杭州首宗樓面價(jià)超過(guò)60000元/平方米的宅地。 3月25日，濱江集團(tuán)在經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)52.03億元、溢價(jià)69.86%競(jìng)得杭州西興單元地塊，剔除幼兒園建筑面積后的樓面價(jià)達(dá)77409元/平方米，刷新了由其創(chuàng)造的杭州宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。 拿地同樣積極的還有來(lái)自四川的邦泰集團(tuán)。5月29日，邦泰集團(tuán)以底價(jià)2.88億元、樓面價(jià)3042元/平方米拿下南寧長(zhǎng)堽村五組舊改約56.8畝核心地塊，這是繼4月29日獲得江南區(qū)地塊后，邦泰集團(tuán)在南寧的又一次重要布局。 據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前5月，邦泰集團(tuán)新增地塊15宗，拿地總金額達(dá)52.8億元，在民營(yíng)房企中僅次于濱江集團(tuán)，排在行業(yè)第十四位。 事實(shí)上，自2021年起，邦泰集團(tuán)就開(kāi)啟了全國(guó)化擴(kuò)張的步伐。尤其是2023年以來(lái)，邦泰集團(tuán)頻繁活躍于全國(guó)土地市場(chǎng)，成為土拍市場(chǎng)的一匹“黑馬”。2024年，邦泰集團(tuán)權(quán)益拿地金額117億元，在民營(yíng)房企中僅次于濱江集團(tuán)。今年以來(lái)，邦泰集團(tuán)的拿地強(qiáng)度依然延續(xù)，新增地塊70%位于中西部城市，地塊體量并不大，溢價(jià)率普遍低于15%。 來(lái)源：克而瑞 記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年前5月，包括新希望地產(chǎn)、中天美好集團(tuán)、保億置業(yè)、大華集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、海成集團(tuán)、得力房產(chǎn)在內(nèi)的民營(yíng)房企，均進(jìn)入克而瑞房企拿地金額榜前四十。 “民企重返土拍市場(chǎng)受到多重因素影響。一方面，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持了一定活躍度，5月一二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比仍保持上漲；另一方面，各地政府加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊?！眲⑺赋觯科髮?duì)核心城市新房市場(chǎng)銷(xiāo)售回穩(wěn)比較看好，過(guò)去幾年民營(yíng)房企拿地普遍較少，當(dāng)前有一定的補(bǔ)倉(cāng)意愿。 “當(dāng)前有拿地能力的民營(yíng)房企多數(shù)經(jīng)營(yíng)情況正常，并且有一定的投資意愿和資金實(shí)力。”劉水表示，其中部分為經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的頭部民營(yíng)房企，如濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；另有部分是區(qū)域性的中小型民營(yíng)房企，抓住市場(chǎng)調(diào)整期逆勢(shì)拓儲(chǔ)，如邦泰集團(tuán)、興耀房產(chǎn)集團(tuán)、海成集團(tuán)等。 核心城市成“必爭(zhēng)之地” 需要注意的是，與頭部央國(guó)企布局全國(guó)的策略相比，盡管今年以來(lái)民營(yíng)房企的拿地量在增加，但大多仍聚焦各自持續(xù)深耕的核心城市。 以嘉信地產(chǎn)為例，據(jù)長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在等待5月27日的土拍結(jié)果過(guò)程中，嘉信地產(chǎn)已經(jīng)在洋湖片區(qū)的地塊邊上安排了紅毯、大型機(jī)械，等結(jié)果一出來(lái)，馬上舉行開(kāi)工儀式，實(shí)現(xiàn)“拿地即開(kāi)工”。 這已是嘉信地產(chǎn)在不到兩個(gè)月內(nèi)第二次落子洋湖片區(qū)。此前的4月9日，嘉信地產(chǎn)以總價(jià)11.66億元競(jìng)得該片區(qū)另一宗地塊，兩次拿地總金額超過(guò)20億元。 值得一提的是，在5月23日成都三宗近郊地塊的出讓中，參與競(jìng)拍的房地產(chǎn)企業(yè)均為民營(yíng)企業(yè)。其中包括此前一直在土拍市場(chǎng)表現(xiàn)活躍的邦泰集團(tuán)和嘉禾興地產(chǎn)，同時(shí)也出現(xiàn)了澳南、甘肅鵬悅等新面孔。 來(lái)源：中指研究院 最終，郫都區(qū)地塊被金沙鷺島以總價(jià)3.42億元、樓面價(jià)7250元/平方米、溢價(jià)率59.34%競(jìng)得；新都區(qū)大豐街道地塊經(jīng)過(guò)20余輪舉牌爭(zhēng)奪，被嘉禾興地產(chǎn)以總價(jià)6.03億元、樓面價(jià)7300元/平方米、溢價(jià)率19.67%奪得；新都區(qū)新繁街道地塊則被澳南以底價(jià)獲得。 作為成都本地民營(yíng)房企，嘉禾興地產(chǎn)今年已在成都拿下多宗地塊。3月19日，成都溫江柳銘置業(yè)發(fā)生股權(quán)變更，成功轉(zhuǎn)讓一宗44畝住宅用地，其新股東之一正是嘉禾興地產(chǎn)；3月28日，嘉禾興地產(chǎn)以樓面價(jià)7050元/平方米競(jìng)得成都市溫江光華新城一宗47畝地塊。 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，持續(xù)深耕杭州的濱江集團(tuán)在杭州拿地金額榜上穩(wěn)居首位；興耀房產(chǎn)集團(tuán)也在杭州增加了土地儲(chǔ)備，并進(jìn)入杭州拿地金額榜前十；新希望地產(chǎn)則進(jìn)入了成都拿地金額榜前十。 “隨著各項(xiàng)‘穩(wěn)市場(chǎng)’政策的落地顯效，核心城市市場(chǎng)有望保持修復(fù)。民企重返土拍市場(chǎng)，表明市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)，房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，有助于土地市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，提振地方土地財(cái)政預(yù)期?！眲⑺赋觯袠I(yè)在經(jīng)歷三年多優(yōu)勝劣汰后迎來(lái)新生力量，也將推動(dòng)行業(yè)格局的重構(gòu)，形成更加健康的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。 不過(guò)需要指出的是，今年前5月，土地市場(chǎng)分化也在加劇?？硕鸨O(jiān)測(cè)顯示，上海、杭州、成都等地平均溢價(jià)率均超過(guò)15%，而非核心城市、非核心區(qū)域地塊對(duì)于房企的吸引力則持續(xù)下降。 “頭部房企聚焦高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)，民企現(xiàn)身熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，并在核心城市尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)布局機(jī)會(huì)?！笨硕鸺瘓F(tuán)董事長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱在報(bào)告中分析指出，目前大多數(shù)房企仍在持續(xù)收緊投資策略，“這意味著房企更加注重精準(zhǔn)定位和項(xiàng)目質(zhì)量把控，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)已成為房企發(fā)展的關(guān)鍵”。 丁祖昱表示：“未來(lái)房企仍會(huì)聚焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、安全性高的一二線核心城市，優(yōu)先選擇高周轉(zhuǎn)、去化快、利潤(rùn)空間充足的項(xiàng)目，同時(shí)減少低能級(jí)城市的投資布局，以更好地控制風(fēng)險(xiǎn)，提升資金使用效率，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。” 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