評估價9.4億元僅拍出6.6億元！泰禾集團加速“割肉”償債，上?？偛看髲B成交現產權瑕疵

每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

泰禾集團的資產處置速度在加快。

7月23日，據上海清算所公告，上海舜晟建設集團（以下簡稱“舜晟建設”）以約6.6億元拍下“上海市靜安區恒豐路232、238、242、248、252、258、262號，漢中路233、243、247號房地產”（即泰禾大廈），拍賣主體系泰禾集團子公司上海紅御房地產開發有限公司（以下簡稱上海紅御）。

泰禾大廈曾為泰禾集團華東總部，見證了這家“千億房企”從輝煌到落寞。從年報看，截至2024年12月31日，泰禾集團被查封、扣押、凍結或者被抵押、質押的資產賬面值合計為1071.79億元，占總資產比例為65.07%。報告期內，泰禾集團共收到政府紓困資金9.47億元。

泰禾集團坦言，公司同時存在資產被拍賣或抵債的風險。截至今年第一季度，泰禾集團總資產為1647.39億元，但總負債為1881.91億元。

泰禾集團公告截圖

產權存瑕疵：市政占用、門牌登記復雜

早在2022年6月，華融資管（現中信金融資管）公告稱，分公司擁有對上海紅御等221戶企業的債權，擬進行處置（單戶或組包形式），其中上海紅御涉及債權總額8.3億元，主要抵押物正是上海泰禾大廈。

泰禾大廈地理位置優越，同時臨近上海1號線、12號線和13號線三條地鐵線，距離上?；疖囌緝H600米，總占地面積5230平方米，總建筑面積25471.94平方米。

相比約9.4億元的評估價，此次法拍成交價相當于打了七折。而綜合市場消息，泰禾大廈的對外出售報價曾一度達到16億元。

此次6.6億元的成交價，對舜晟建設來說不失為一筆合適的買賣，大樓內尚有諸如瑞幸、肯德基等租戶，租約尚評估9.4億元僅拍出6.6億元！泰禾集團加速“割肉”償債，上?？偛看髲B成交現產權瑕疵未到期。

不過，《每日經濟新聞》記者注意到，根據競買公告，泰禾大廈1～3層中的部分部位及4～5層為市政部門所有或使用，不屬于本次拍賣范圍。標的房產內的家具、電器以及其他可移動的物品也不屬于本次拍賣范圍。

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣向每經記者分析指出，拍賣范圍外有市政部門所有或使用的部分，首先在產權方面，根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定，不動產物權以登記為準，拍賣范圍外的部分不屬于競得方，所以競得方無法取得這部分的產權。其次，使用方面，可能存在占用或妨害的風險，比如市政部門使用的部分是否影響競得方對其他部分的使用，比如通道、公共設施的使用。

與此同時，競買公告顯示，根據《上海市不動產登記簿》備注記載，恒豐路238號、248號、258號另有門牌號：漢中路233號，恒豐路232號、242號、252號、262號。根據靜安區“一主三限”的產業發展要求，商業、辦公建筑不得分割轉讓。

王玉臣分析認為，對于登記簿備注有其他門牌號的情況，需要看這些門牌號對應的房產是否屬于拍賣范圍。根據相關規定，不動產以單元為單位登記，登記簿記載的門牌號可能涉及房產的界址或范圍。如果其他門牌號對應的房產屬于拍賣范圍，但登記簿備注了，可能需要確認是否存在權屬爭議或登記錯誤。所以，如果門牌號對應的房產有遺漏或錯誤，可能影響競得方的產權確認。

另外，交易時還需要確認這些門牌號是否屬于同一不動產單元，是否有其他權利人，比如是否有共有人或抵押，不然可能影響過戶或后續使用。

去年虧損213億元，北京豪宅處置添變數

根據泰禾集團2024年年報，報告期內公司實現營業收入約80.4億元，同比上升25.78%；歸屬于公司股東的凈利潤虧損約213億元，同比下降250.94%。

對于虧損增加的主要原因，泰禾集團方面表示，報告期內部分經營主體被法院裁定受理破產重整或清算、公司持有的投資性股權和重要資產被法院拍賣或被裁定用于抵償債務，造成投資損失大幅增加。同時，受房地產行業整體影響，投資性房地產及存貨均發生不同程度的減值，公允價值變動及資產減值損失均大幅增加。

來源：泰禾集團2024年度報告

每經記者注意到，就在上周，有市場消息稱，泰禾集團的院子系產品開山之作、位于北京通州的中國院子51套房產將被東方資產處置，房產建筑面積約320~1837平方米不等。

事實上，早在7月7日，天津產權交易所就以“北京泰禾中國院子資產推介”為名掛牌了這批房產，價格顯示“面議”，但該信息很快就被下架。

在貝殼平臺，6月份，中國院子二手房掛牌均價為9.6萬元/平方米，共10套在售，其中一套約497平方米的獨棟別墅，掛牌單價超過19萬元/平方米。

而在阿里法拍平臺搜索“中國院子”，可以看到30套房產的法拍痕跡，時間分布在2022—2024年期間，撤回、流拍、中止、成交等各種情況都有。其中，最貴一套起拍價顯示為2億元的房產，因“案外人提起執行異議之訴”而中止，該房產建筑面積約1837平方米，即此次處置房產中面積最大的房源。

來源：阿里法拍平臺

中國院子可謂泰禾集團壓箱底的優質資產，事到如今，它還有多少資產可以被處置？

今年4月，泰禾集團公布7家子公司被申請破產清算，包括蘇州錦潤置業有限公司、北京昌基鴻業房地產開發有限公司等。泰禾方面稱，公司已根據破產重整、清算事項當前的進展在2024年度內確認了投資損失，對2024年度財務報表有重大影響。根據破產項目進展及結合公司實際，進行出表處理。

另據年報披露的信息，目前，泰禾集團還有四處在建工程，分別是三亞亞龍灣泰禾酒店項目、北京新孫河項目自持公寓、蘇州尹山湖項目自持購物中心、深圳坪山泰禾廣場購物中心等，賬面余額共計約21.8億元。大城小院一期和二期、西府大院、紅樹灣院子、野風山項目依然在持續貢獻營收，報告期內營收合計約49.7億元。

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。

封面圖片來源：圖片來源：每經記者 甄素靜 攝