公募REITs二季度業績分化：消費、保障房抗跌，產業園業績下滑顯著

每經記者｜李 蕾    每經編輯｜肖芮冬    

近日，《每日經濟新聞》記者獲悉，隨著公募基金二季報披露完畢，公募REITs也交出了今年二季度“成績單”。

Wind數據顯示，目前，全市場已上市的公募REITs中，公開披露經營數據的有66只，有可比數據的為62只。其中，二季度營收超過1億元的產品共有13只，環比增長的有28只，34只產品營收環比下滑。大多數產品都實現了盈利，其中1只產品單季度凈利潤破億元，還有23只產品凈利潤超過1000萬元。此外，從可分配金額來看，環比上漲的共有36只，其中單季度可供分配金額過億元的產品有5只。

申銀萬國證券的數據顯示，今年二季度，公募REITs整體營收同環比下滑2.6%和5.8%，可供分配金額同比提升4.1%、環比下降8.7%。從業績表現來看，保障房和消費最為穩健；倉儲物流可供分配金額同比分化、環比均上行，能源類受季節擾動較大，產業園業績則下滑較為明顯。

13只產品單季營收破億元

Wind數據和基金二季報顯示，目前，全市場已上市的公募REITs中，公開披露經營數據的有66只，有可比數據的為62只。其中，二季度營收過億元的產品共有13只，其中交通基礎設施占絕大多數。

例如，去年12月成立并上市的平安寧波交投REIT，以5.35億元的營收排在首位，這也是一季度之后，該REIT再次營收“奪魁”；緊隨其后的是營收3.86億元的鵬華深圳能源REIT，排在第三位的則是收入2.43億元的中信建投國家電投新能源REIT。

從環比增減幅方面來看，在有可比數據的產品中，二季度營收環比增加最多的是鵬華深圳能源REIT，相比一季度末增長了66.16%。另外還有5只產品營收環比增幅都超過10%，分別是工銀河北高速REIT、華夏金隅智造工場REIT、華夏北京保障房REIT、富國首創水務REIT和招商基金蛇口租賃住房REIT。

相比之下，二季度營收環比下滑的產品數量增加至34只，其中有10只產品下滑幅度超過10%。相比一季度末，國泰君安濟南能源供熱REIT營收下滑99.98%，這與供熱類產品的季節性特點緊密相關。國泰君安資管在該產品二季報中表示，本報告期為非供暖季，采暖費收入在供暖季確認。

凈利潤方面，有可比數據的62只產品中，絕大多數都實現了盈利，其中有23只產品凈利潤超過1000萬元。單季度凈利潤最高的產品仍然是平安寧波交投REIT，達到1.13億元；排在第二和第三位的依次是中信建投國家電投新能源REIT和鵬華深圳能源REIT，二季度分別實現凈利潤8662.44萬元和5343.13萬元。

保障房和消費業績最穩健

除了營收和凈利潤，公募REITs的可供分配金額也是投資者關注焦點。

Wind數據顯示，二季度共有5只產品可供分配金額突破億元大關，分別是平安寧波交投REIT、中金安徽交控REIT、國金中國鐵建REIT、工銀河北高速REIT和平安廣州廣河REIT。

除了這幾只產品，二季度還有52只公募REITs的可供分配金額超過1000萬元，其中有10只超過5000萬元。

另外，在有可比數據的62只產品中，有26只的可供分配金額環比均出現不同程度下滑，其中6只產品環比下滑幅度超過50%。不少產品，尤其是可供分配金額同比下滑超過10%的產品，都在二季報中對原因做了說明。

例如，今年二季度，鵬華深圳能源REIT可供分配金額環比下滑7.23%、同比下滑54.68%。鵬華基金在該產品二季報中表示，下降主要受兩個因素影響：一是應交稅費變動（應付項目變動相關科目）的同比增加，二是應收項目變動（一季度末與二季度末應收賬款差額，主要為6月與3月應收電費差額）規模的同比上升。其中，應交稅費變動源于根據主管部門指導，項目公司上年所得稅款主要于今年二季度支付，本報告期集中支付了2024年剩余所得稅費用。應收項目變動同比增加，主要原因則是本年度6月末應收賬款余額相較3月末的變動量，大于上年度同期的對應變動量。

鵬華基金還表示，目前，澳氣長協期內氣量供應相對穩定，“敬請投資人理性看待本報告期可供分配金額的變動”。

另一只下滑明顯的產品是建信中關村產業園REIT。Wind數據顯示，該產品二季度可供分配金額環比增加17.98%，但同比下滑超過30%。

建信基金在該產品二季報中表示，報告期內，基礎設施項目面臨較為嚴峻的競爭局面，基礎設施項目階段性采取“以價換量”策略；受租金水平和期末出租率同比下降的影響，二季度基礎設施項目營業收入同比下降17.81%，可供分配金額同比下降33.01%；此外，截至二季度末，基礎設施項目期末加權平均剩余租期為2.67年，經營情況整體趨于穩定，后續隨著新租戶簽約和存量客戶續約，期末加權平均剩余租期將隨之變動。為此，基金管理人擬采取的措施包括持續推進剩余面積去化、盡快增加客戶儲備、優化運營策略等。

對于公募REITs二季度的表現，中金公司表示，可比口徑下，從板塊可供分配金額同比表現排序來看，消費＞保租房＞高速＞倉儲物流＞產業園＞能源＞市政環保，項目基本面波動分化，經營壓力部分釋放。

申銀萬國也在研報中指出，從業績表現來看，保障房和消費最為穩健；能源類受季節擾動較大，中航京能光伏可供分配金額改善較為明顯；倉儲物流可供分配金額同比分化、環比均上行；交通類（高速公路）受周邊路網變動帶來的分流效應和多地降雨明顯增多的影響，僅華泰江蘇交控REIT可供分配金額實現同比上行；產業園業績下滑較為明顯，單季營收同比下降7%~25%（2024年前上市的REITs），環比則有所分化。