一線城市溢價率創(chuàng)年內新高 7月土拍市場“縮量提質”

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

上海誕生新的全國單價“地王”項目，深圳土地單價時隔10年再破紀錄……7月，多個熱點城市的土拍消息頻登熱搜榜，引起市場廣泛關注。

《每日經濟新聞》記者梳理各機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)了解到，7月，土地市場總體供應面積同比下降，但多地土拍刷新當?shù)貥敲鎯r紀錄。尤其是一些“絕版地段”“多年斷供區(qū)域”高品質宅地入市出讓，引來眾多房企激烈爭奪。例如，上海、深圳、蘇州等地陸續(xù)拍出高溢價、高總價、高單價地塊，土地市場“縮量提質”特征顯著。

8月1日，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《每日經濟新聞》記者書面采訪時表示，從各城市群土地出讓金額來看，長三角位居四大城市群之首，央企、國企和地方國資房企仍是拿地主力，民企僅在重點區(qū)域補充土儲。

“土地市場爭奪激烈，一方面是由于房企希望抓住窗口期，在核心城市優(yōu)質地塊補倉；另一方面，今年以來各地釋放的優(yōu)質地塊和稀缺項目吸引了房企目光，稀缺性決定了競爭激烈性。”劉水進一步指出，接下來，北京、上海、深圳、杭州、成都等熱點城市的核心地塊，或將繼續(xù)保持高溢價成交，而三四線城市地塊則以底價成交為主，部分城市可能會通過優(yōu)化供地結構、降低起拍價格等方式，吸引房企投資布局。

滬、杭、深現(xiàn)高總價地塊

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月，全國土地市場成交規(guī)模迎來季節(jié)性環(huán)比回落，土地成交建筑面積、金額分別環(huán)比下降13%和18%；供應建筑面積為6181萬平方米，處于低位運行。

7月，克而瑞重點監(jiān)測城市土拍平均溢價率達9.9%，創(chuàng)2025年二季度以來月度新高，主要是因為7月下半月部分城市接連出讓了多宗優(yōu)質宅地。其中，一線城市土拍溢價率大幅攀升，達到25.7%，創(chuàng)今年以來月度新高；三線城市土拍溢價率小幅上升至4.6%，較上月增加1.2個百分點；二線城市土拍溢價率下降1.1個百分點至6.2%。

舉例來看，7月14日，深圳前海深港合作區(qū)核心桂灣片區(qū)一宗宅地出讓，共吸引12家房企角逐。經過158輪激烈競價，該地塊被招商蛇口以總價21.55億元、樓面價84180元/平方米、溢價率86.10%競得。這也是近10年，深圳宅地樓面價首次突破8萬元/平方米關口，成為深圳單價“地王”。

7月23日，綠城中國以總價46.67億元、樓面價65242元/平方米、溢價率8.74%，競得位于蘇州市蘇園土掛（2025）04號地塊，刷新蘇州樓面價歷史紀錄，并且成為江蘇省單價“地王”。

7月27日，備受市場關注的上海徐匯衡復風貌區(qū)地塊正式出讓，最終被民營企業(yè)上海祺祥旺宇置業(yè)公司以總價12.25億元、樓面價20.03萬元/平方米、溢價率22.38%競得，一舉刷新上海乃至全國涉宅用地樓面價紀錄。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，溢價率超過10%的地塊，出現(xiàn)在杭州、上海、成都、武漢、青島、南京、深圳和長春等城市。其中，長春經開區(qū)一宗地塊溢價率高達100%，上述深圳前海深港合作區(qū)地塊溢價率也超過86%。

《每日經濟新聞》記者了解到，從全國住宅用地成交總價TOP10來看，高總價地塊主要集中在上海、杭州和深圳。其中，上海有5宗地塊入圍，總成交金額高達244億元，其中虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊以總成交價65億元位列月度榜首。杭州和深圳各有2宗地塊入圍，總成交金額分別為46億元和45億元。

克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里表示，7月，武漢、濟南、西安均有宅地流標或撤牌，因銷售前景確定性不足或未達出讓預期，未能成功如期出讓。不過，7月整體土地流拍率為9%，處在近年低位。

在馬千里看來，隨著各地進一步推進高質量發(fā)展，土地使用效率有望進一步挖掘潛力，預計各地將迎來更多優(yōu)質宅地入市。

下半年土拍熱度有望維持

再來看房企拿地情況。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，TOP100房企權益拿地總額5783億元，同比增長34.3%，相比6月小幅增長1個百分點。中海地產、綠城中國和保利發(fā)展分別以542億元、522億元和424億元的權益拿地金額排在行業(yè)前三。

據(jù)劉水介紹，今年前7個月，重點城市拿地金額TOP10房企中，以央企、國企和地方國資為主力，這些企業(yè)繼續(xù)聚焦核心城市并加大力度補倉，民企僅在重點城市補充土儲。

例如，招商蛇口在北京、上海、南京和成都四個城市的拿地金額，均進入當?shù)啬玫亟痤~榜前十；建發(fā)房產在杭州、北京、蘇州和成都四個城市的拿地金額，也進入當?shù)啬玫亟痤~榜前十。

民企方面，濱江集團聚焦杭州，在杭州位列拿地金額榜第一；興耀房產集團在杭州、大華集團在上海均增加土地儲備；嘉禾興地產進入成都拿地金額榜前十。

在今年前7個月房企全口徑新增貨值TOP10榜上，綠城中國、中海地產和保利發(fā)展位列前三，金額分別為1116億元、935億元和907億元。

《每日經濟新聞》記者了解到，政策層面，7月，多地發(fā)布了土地供給側管理優(yōu)化新政。例如，7月10日，北京印發(fā)《北京市深化改革提振消費專項行動方案》，提出優(yōu)先向軌道交通站點和就業(yè)密集地區(qū)供應住宅用地，完善“保障+市場”住房供應體系。這不僅能給當?shù)胤康禺a市場帶來更有活力的市場化宅地，還能進一步豐富宅地供應結構。

7月21日，成都發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，提出在四方面提升供應質量，包括完善“人房地錢”聯(lián)動機制、推動區(qū)域均衡發(fā)展、分板塊靈活制定商服自持比例、支持高品質住宅建設。

對此，馬千里分析指出，下半年，土地市場有望維持適當?shù)母偱臒岫龋诤侠斫灰滓?guī)模下，政策為穩(wěn)市場提供更多動力，釋放更多穩(wěn)定信號。集聚大量外來人口的核心城市，以及經濟發(fā)展水平較高的中小城市，在合適的開發(fā)指標之下，城市更新類宅地在助力城市煥新發(fā)展的同時，也將為房地產市場帶來更多強確定性的投資標的，并持續(xù)提振從業(yè)者和需求側信心。

劉水則提醒道，短期來看，房企當下更注重項目安全性與盈利確定性，北京、上海、深圳和杭州等熱點城市的核心地塊，憑借稀缺屬性，預計仍將頻現(xiàn)高溢價成交，成為房企爭奪焦點。不過，房企仍需避免獲取高價地，防止單價過高而為項目后續(xù)開發(fā)帶來挑戰(zhàn)。

“產品力競爭升級，得房率提升、外立面材料升級成為趨勢，倒逼開發(fā)商提升設計能力，拿到地后如何打造‘好房子’，是房企未來的一個考驗。”劉水進一步指出。