每經熱評︱一線城市樓市“有放有收” 用精準調控實現“雙重平衡”

每經評論員 陳夢妤

當前，一線城市樓市政策正以精準調控的鮮明特點，展現出對市場的科學引導藝術。

8月8日，北京率先啟動樓市政策優化，明確符合條件的家庭在五環外購房不再受套數限制；緊隨其后，8月25日上海也發布通知，規定符合條件的居民家庭在外環外購房不限套數。京滬兩地的政策調整呈現出高度協同——既保持了核心區域限購政策的穩定性，又通過外圍區域的政策優化形成了預期共振，為合理住房需求釋放創造了空間。

值得注意的是，在適度松綁購房限制的同時，北京、廣州兩地同步收緊了住宅得房率的監管。8月13日，北京市規劃和自然資源委員會（以下簡稱北京市規自委）發布《關于落實住房城鄉建設部〈住宅項目規范〉加強與北京市現行住宅項目規劃管理銜接的有關意見》；同期，廣州也傳出即將出臺住宅報建新規的消息，明確將嚴厲打擊“偷面積”等違規行為。

作為房地產市場的“風向標”，一線城市的政策調整具有極強的示范效應，往往牽一發而動全身。“有放有收”的雙向調控，正是精準施策思路的集中體現：一方面，針對此前部分過嚴的限制性政策進行適度松綁，為合理住房需求尤其是改善型需求提供釋放通道；另一方面，通過強化得房率監管、規范市場秩序，推動房地產行業從過去的粗放式規模擴張模式，向注重質量提升的發展路徑轉變。

具體而言，這一調控邏輯的核心在于實現“雙重平衡”：既要通過政策優化激活市場活力，避免市場長期低迷，又要堅守調控底線，防止全面放開導致房價報復性反彈；既要整治得房率領域的亂象，維護市場公平，又要保障購房者的實際權益，確保其能獲得真正的居住實惠。

回溯過去一年多的市場，“得房率競賽”曾一度成為多地樓市的常態。然而，高得房率并不等同于高品質居住體驗。在一些以“超高得房率”為核心賣點的項目中，不少所謂的“額外面積”是通過壓縮公共空間（如樓道、電梯間）或后期違規改造實現的，不僅影響居住舒適度，還引發了大量產權糾紛、安全隱患等問題。此次針對得房率的監管收緊，正是為了扭轉這一畸形競爭態勢，推動行業從“面積比拼”轉向“品質競爭”——真正的“好房子”，更應體現在小區整體品質、周邊配套設施、專業物業服務、居住智能化水平等核心維度上。

政策調整的積極效果，已在市場端逐步顯現。

新政落地后，北京五環外、上海外環外的住宅項目市場關注度顯著提升，部分改善型購房者的入市意愿明顯增強；在得房率監管收緊的背景下，開發商的經營思路也發生轉變——不再沉迷于“面積數字游戲”，而是將更多精力投入到產品真實品質的打磨上。一個直觀的變化是，此前被“得房率”這一關鍵詞壟斷的新項目宣發海報，如今已基本回歸到“品質”這一核心主線，從園林設計、戶型格局到智能化配置等，均成為宣傳重點。

隨著“金九銀十”傳統銷售旺季的臨近，政策利好與市場旺季有望形成疊加效應，進一步釋放改善型住房需求。從市場預期來看，新房市場的帶看量、簽約量可能迎來積極上升勢頭；二手房市場也將因購房門檻降低、需求端活躍度提升，保持穩定活躍的態勢。

總體而言，一線城市這輪樓市政策調整，既是對中央“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”部署的積極響應，更是推動房地產行業擺脫短期波動依賴、走向更加健康、穩健、高質量發展的關鍵一步。這一調控方向，不僅為一線城市房地產市場注入了確定性，也將為全國房地產行業的轉型發展提供重要參考。