對話恒隆集團CEO盧韋柏：二線城市商業競爭激烈但潛力大，地產復蘇是一個漸進過程

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

“我們預計，如果沒有新的重大資本開支，2027年—2031年對恒隆而言將是一個較好的階段。”

近日，恒隆集團及恒隆地產（統稱恒隆）CEO盧韋柏在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）采訪時表示，隨著中國內地的中產階層收入提升和消費升級，優質商業體在二線城市仍有較大潛力。“我們對內地市場充滿信心，無論是二線還是一線城市，都存在較多發展機會。”

其實對于商業地產賽道而言，面臨的挑戰尤為嚴峻：一線及重點二線城市新商業中心密集開業，同質化競爭加劇；消費市場雖處復蘇期，但節奏偏弱、居民消費信心待恢復，疊加業態分流，項目面臨客流與銷售雙重壓力，如何盤活存量、破解供需錯配成破局關鍵。

恒隆集團及恒隆地產CEO盧韋柏 每經記者 黃婉銀 攝 

二線領先商業項目的收益可能超過一線

與多數港資房企不同，恒隆長期押注內地市場，其在內地的租賃收入規模甚至超過香港。

近日，恒隆董事長陳文博對包括每經記者在內的媒體表示，當前內地市場確實面臨一定壓力，但據他觀察，尤其是近兩三個月，相關運營數據仍保持增長態勢。“我對內地零售市場仍有信心。在與租戶的溝通中也感受到，盡管大家仍持審慎態度，但實際數據的回升一定程度上緩解了之前的顧慮。長期來看，市場能否持續復蘇仍需觀察，但我認為內地消費市場基本面向好，潛力依然巨大。”

每經記者注意到，恒隆地產的核心業務為物業租賃業務，2025年上半年，其在內地的租賃收入為31.9億港元，占租賃業務總收入的68%；在香港的租賃業務規模為14.88億港元，占租賃業務總收入的32%。

盧韋柏告訴每經記者，公司過去兩三年比較辛苦，主要是因為杭州恒隆廣場投入較大。這個項目在2018年高點時購入，開發難度高，運輸、施工等環節都非常復雜。該項目總投資200多億元，占公司總貸款規模的一半。因此，如果這一項目能在2026年順利開業，2027年起有完整年度收入，其他項目也能隨著環境改善而表現更好，對公司將有重大積極影響。

“過去十幾年，公司一直處于持續開發狀態，2027年后有望放緩新項目投入，實現收入增長、支出控制的良性循環。因此，這個階段對公司來說是一個較好的發展時期。”盧韋柏說。

在具體的投資布局上，恒隆持續關注各線城市的機會，但不主張盲目擴張。

盧韋柏對每經記者表示，一線城市如上海等市場固然租金水平高，但二線城市也有發展機會。盡管二線市場競爭激烈，但只要有機會成為區域前三名，就能形成較好的運營優勢。“二線城市是我們的機遇。如果能在當地成為區域性領先的商業項目，相較于作為某個一線城市眾多頭部項目之一，成為區域領先項目帶來的收益可能更高。”

當前香港開發商最關心降負債

盧韋柏坦言，香港開發商相比內地開發商更為保守。今年初，恒隆宣布通過銀團貸款拿到100多億港元作為儲備資金，當時是出于對市場不確定性的防范。“這筆錢至今還未動用，但持有現金至少讓我們有等待的底氣。如果沒有這筆資金，我們可能被迫在市場價格不佳時出售資產。而現在我們可以保持耐心，暫不出手。”

他補充道，當前香港開發商最關心的無疑是降低負債。在當前利率高企的環境下，減輕債務負擔是行業普遍面臨的壓力，不僅是中國，英國、西班牙、美國等市場也是如此。因此，目前絕大多數香港開發商都在思考如何穩健去杠桿。全新公布的“恒隆V.3”戰略，就是通過物業升級改造和周邊拓展來提升現有資產價值，以最大限度地挖掘現有資產的價值。

對于地產行業的調整周期還會持續多久，盧韋柏認為還是看這幾年。最根本的困難在于全球長期利率居高不下，各國央行難以有效壓低利率。而相比之下，中國內地的情況反而相對較好，沒有通脹壓力，甚至打折促銷普遍。但作為港資企業，恒隆的融資主要來自香港市場，受全球利率影響更大。整體市場復蘇會是一個漸進的過程，不可能在短時間內迅速反轉。

今年以來，部分外資機構抄底內地或香港資產，恒隆是否看到抄底的信號？

對于這個問題，盧韋柏的回應是，這一方面要看美國長期利率是否下降，另一方面則需關注中國經濟基本面的恢復情況。如果能看到消費增長回歸到更正常的水平，結合利率環境改善，會對市場更有信心。至于具體何時是底部，其實沒人能準確預測。但只要公司資金充裕，不必過于糾結是否買在最低點，形勢不明朗時，現金留在手里還是更穩妥。

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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝