馮海寧：農地真入市 如何守18億畝耕地紅線？

馮海寧

        從披露“農地入市調控房價”這一消息的報道來看，國土部的確沒有發布過相關報道，而是媒體記者根據浙江土改試點推測而出的。而在部分業內人士看來，盡管“農地入市調控房價”在國土部看來是不實消息，但農地入市卻是一種趨勢，況且，廣東、浙江等地早已試點。至于農地入市會不會打壓高地價和高房價，卻有待于觀察和商榷。

        農地入市，當然能讓農民擁有集體土地的主體地位和土地出讓的收益權利，也可以為新農村建設提供了一個巨大資金來源，是統籌城鄉發展的一個重大制度安排，也是完善我國土地法律體系的一個必要環節。中國城鄉發展之所以嚴重失衡，原因之一就在于農村集體建設土地與城市國有土地不同價、不同權，農民沒有從土地上受益。新的土改必將讓城鄉土地同價、同權。

        筆者以為，國土部最近向媒體介紹農村土地使用管理情況時必須要明確，是不是允許農地用于商品房地產開發建設和住宅建設？是不是用農地來打壓地價？如果這兩個問題不明確，就有可能誤導房地產市場。因為目前輿論普遍對農地入市的解讀是用來打壓地價、平抑房價。

        有趣的是，農地入市與房地產之間的關系撲朔迷離。浙江省農辦新農村建設處有關負責人日前表示，農村集體建設用地平等入市是有條件的，其中一個條件是，集體土地非農化的用途必須為  “非公益性項目”，且商品住宅開發項目不在其列。這意味著浙江試點的農地入市與商品住宅開發無關。而且，2005年10月1日起施行的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》也規定：通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發建設和住宅建設。

        但11月24日有報道披露，浙江嘉興將有萬畝宅基地入市  （農地入市在嘉興被稱為“兩分兩換”），可平抑嘉興房價增長。嘉興市委副秘書長、市委辦公室主任李躍表示，清理出來的幾十萬畝土地，有一部分流入房地產開發市場，的確可平抑房價過快增長。這說明農地入市在嘉興可以用來開發商品住宅，與該省設置的條件不一致。

        從不同新聞來看，“農地入市調控房價”成了真假難辨的消息。輿論之所以認為此消息是真，是因為中國房地產市場極其扭曲，地價居高不下，帶動房價持續飆升。一旦允許農地入市平抑地價，從某種程度上可以讓農民享受到土地受益，而且由于改變了土地供求關系會影響整體地價走勢，進而促使房價穩定。

        在很多業內人士看來，既然城市國有土地可以用來開發商品住宅，為何不讓農地開發商品住宅？所謂土地同價、同權，就是要讓農地與城市土地享受同樣的待遇，農地有理由用來開發商品住宅。而且，農地開發商品住宅能讓農民受益最大化，更是未來買房人的福音。

        但是，需要注意的是，一旦允許農地進入房地產市場，18億畝耕地紅線能否保住讓人憂慮。由于地方政府擺脫不了土地財政，不排除通過各種手段將農民耕地、農村集體土地轉為農村集體建設土地，從中牟利。在目前有法規明確“農村集體建設用地不得用于商品房地產開發建設和住宅建設”的情況下，仍然不時有土地被違規使用的報道。一旦開了“農地入市調控房價”的口子，“18億畝耕地紅線”就有可能被突破。飯都吃不上了，建這么多房子干嘛呢？

        所以，我們必須要完善相關法律，警惕各種影響國人吃飯、侵害農民利益的問題。



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