馮海寧：樓市新政 如何消除信任危機

馮海寧

        國務院新出四招遏制高房價，媒體進行了集中解讀。有媒體援引業內人士的話說，明年房價過快上漲的態勢有望得到遏制，“盤整”將是樓市的主基調。房價是繼續高歌猛進還是被遏制？筆者認為對遏制房價不能過度樂觀，國務院新出的四招不可避免地要在現實中遭遇各種阻力。以抑制投資投機性購房為例，就面臨不少難題。

        從市場層面看，投機炒房的確到了該打擊的程度。有媒體對各種相關數據分析以后得出結論——上海投資性住房的占比估計在80%以上。不久前有機構在北京調查顯示，北京購房人群中有七成人在炒房。這么多人炒房，房價焉有合理之理？

        既然打擊投機炒房被認為是遏制房價的必殺技，那么，我們就要看看有多少手段可使，每一招有多少殺傷力。從表面上看，可使用財稅、金融、行政、法律等手段。金融方面，可加強信貸審查，適當提高首付款比例和利率，以提高炒房門檻；財稅方面，既可以增加房屋交易環節稅費，也可以征收物業稅，以增加炒房成本和風險；行政方面，可以在各個環節發揮監管作用，例如，整治二手房交易市場上的潛規則——“黑白合同”。

        但是，從以往經驗來看，這些高招在現實中有可能一一被化解。先說房貸，有專家在解讀“國四條”時估計明年二套房貸要緊縮，但是即便二套房貸緊縮，也約束不了有門路的投機客和那些善于違規的銀行。央視《經濟半小時》記者今年6月份調查發現，各大銀行集體違規，二套房貸暗中松綁，一個人可以貸出35套房貸。

        再說財稅政策。雖然個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，增加了炒房成本，但由于房屋供需嚴重不平衡，增加的稅費必然轉嫁到買房人身上，不但二手房價因此要漲，而且可能刺激新房價格上漲，到頭來不僅遏制不了房價，反而在推動房價上漲。另外，物業稅還在研究、試點階段，明年全面運用物業稅來遏制房價似乎也不現實。

        更為重要的是，中央既要鼓勵住房消費，又要打擊投機炒房，現實中如何來區分投機型需求與改善型、消費型需求，是一個最大的難題。這是因為我們的房地產消費需求結構比較復雜，既有首次置業和改善居住條件的真實需求，有城市大規模拆遷帶來的被動性消費需求，也有城市化進程中人口增加帶來的需求，要想把改善型、消費型需求與投機型需求截然分開是不可能實現的。搞不好的話，打擊投機炒房打擊了正常的住房消費，或者鼓勵住房消費變成了鼓勵投機炒房，使得監管部門不好監管。

        在筆者看來，投機炒房之所以盛行，主要原因是錢太多——流動性過剩。16日有媒體披露，明年信貸規模大致框定7.5萬億元，考慮到2009年沒有進入實體經濟的約2萬億信貸資金的可能回流，2010年的信貸寬松程度相仿2009年。顯然，大量的信貸資金很可能繼續流向樓市，加大了遏制高房價的難度。

        筆者以為，要想通過打擊炒房來遏制房價，一方面盡可能地細化相關政策，避免政策漏洞；另一方面是對各項政策加強監督讓政策落實；尤其要積極應對流動性過剩的沖擊，把可能流向房地產市場的資金引向對經濟長期增長有利的生產和投資領域，以減少住房從民生產品、消費品變成投資品。



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