葉檀：房價不漲就不可能加息

每經(jīng)評論員  葉檀

　　不僅中國，全球經(jīng)濟都被綁在房地產(chǎn)戰(zhàn)車上。作為投資品的房地產(chǎn)市場崩潰后，市場進入分裂狀態(tài)：源源不斷制造出的貨幣不能挽救房貸衍生品市場的黑洞，實體經(jīng)濟與資本市場總體而言疲乏不振；另一方面，過多的流動性在債券等領(lǐng)域制造出一個又一個泡沫。最新的極端例證是，鐵路運營商NorfolkSouthern發(fā)行的100年期債券，收益率只有5.95%，市場照樣趨之若鶩，以至該公司將發(fā)債規(guī)模擴大一倍達到2.5億美元。國際投資者厭倦了高風(fēng)險的衍生品市場，紛紛躲入債券與股息中尋找安慰。

        美國低迷的樓市使崩潰的虛擬經(jīng)濟無法復(fù)蘇，這也就意味著投資機構(gòu)與投資者修補資產(chǎn)負債表的工作根本無法完成。

        美國房地產(chǎn)市場在退稅政策的刺激下，一度出現(xiàn)和緩跡象。6月份的數(shù)據(jù)顯示，美國房地產(chǎn)在緩慢的復(fù)蘇通道之中。美國標(biāo)準普爾/CS機構(gòu)2010年7月27日公布的數(shù)據(jù)顯示，受益于銷售旺季和住房稅收優(yōu)惠政策，美國5月20個大中城市房價指數(shù)環(huán)比上升1.3%，同比上升4.6%。2010年6月份美國舊房銷售量環(huán)比增長了3.6%，為連續(xù)第三個月出現(xiàn)正增長，銷售量也達到2009年10月份以來的新高，同時當(dāng)月積壓待售住房數(shù)量下降了0.7%。6月美國新屋銷售量也高于市場預(yù)期，較5月上漲11%，漲幅創(chuàng)8年來最高，成屋簽約銷售指數(shù)連續(xù)第五個月上升。

        但7月份卻又令人沮喪。美國商務(wù)部8月25日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國7月份新屋銷售月率下降12.4%，新屋銷售總數(shù)年化僅27.6萬戶，低于經(jīng)濟學(xué)家此前預(yù)期的33萬戶，為1963年該數(shù)據(jù)開始編撰以來最低水平。7月的房價中位數(shù)也下跌了4.8%至20.4萬美元。此前一天，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會宣布，7月份的二手房銷售數(shù)字劇降，達到創(chuàng)紀錄的27.2%，將近市場平均預(yù)期值的兩倍。美國二手房庫存量由6月份的890萬幢攀升至1250萬幢，7月份的二手房庫存量為10多年來最高水平，使原本就在低位運行的房價有繼續(xù)下降的壓力。

        房價下降與房地產(chǎn)作為投資品的周轉(zhuǎn)速度，直接影響了貨幣的松緊。房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升可以刺激貨幣增長，既產(chǎn)生通脹預(yù)期，又產(chǎn)生虛幻的財富效應(yīng)通過抵押貸款增加消費，索羅斯對此有過分析。房地產(chǎn)市場崩潰之后，賬面財富煙消云散，真實負債浮出水面，現(xiàn)在的美國與當(dāng)年的日本如出一轍，只不過美國的衍生品規(guī)模更加龐大，財富幻象更令人著迷。

        中國房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有改變的跡象。國務(wù)院副總理李克強8天內(nèi)兩次強調(diào)抑制房地產(chǎn)投機炒作。8月24日，國家發(fā)改委財政金融司司長徐林表示，我國計劃實施一系列稅收體制改革，其中包括推進房產(chǎn)稅改革；兩天之后，國家發(fā)改委主任張平在第十一屆全國人大常委會會議上表示，目前部分大中城市房地產(chǎn)價格仍然較高，調(diào)控房地產(chǎn)市場任務(wù)仍然繁重，將穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，進一步落實遏制部分住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機性購房需求。

        與美國不同，中國房地產(chǎn)市場是主動調(diào)控的結(jié)果，房地產(chǎn)作為信貸投放過程中最重要的抵押品，周轉(zhuǎn)率的下降可以導(dǎo)致貨幣周轉(zhuǎn)率的下降，更重要的是可以直接減少信貸從而減少基礎(chǔ)貨幣的發(fā)放。

        不僅如此，中國央行正在從源頭上減少基礎(chǔ)貨幣的發(fā)放。從2003年以后，中國發(fā)放基礎(chǔ)貨幣的主要渠道是外匯占款，央行決定通過人民幣國際化的方式減少外匯占款。8月27日，國家外匯管理局決定，自2010年10月1日起，在京、粵、魯、蘇四個地區(qū)開展出口收入存放境外政策試點，不必返回國內(nèi)強制結(jié)算，試點期限一年。如此一來貿(mào)易順差就不會變成國內(nèi)到處泛濫的人民幣。如果將來人民幣都不必返回國內(nèi)，那就意味著沒有外匯占款發(fā)放貨幣一說，人民幣國際化大功告成。

        為了促進人民幣國際化，之前中國人民銀行計劃開放外國央行和商業(yè)銀行購買國債的試點，人民幣資本市場必然國際化，否則人民幣不可能成為國際投資者的儲備貨幣與投資貨幣。

        考慮到上百萬億美元的衍生品市場崩塌，房地產(chǎn)市場還在下行，歐美央行不可能加息。中國央行則通過人民幣國際化、提高存款準備金率、表外資產(chǎn)表內(nèi)化等辦法。目前加息的國家都是資源貨幣國，或者被農(nóng)產(chǎn)品價格上漲所苦的國家，受到衍生品沖擊的國家全都按兵不動。

        房地產(chǎn)市場作為貨幣泡沫的載體若不復(fù)存在，加息的必要性不大。



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