漲與不漲

每經記者  張敏  發自北京

 

    漲，還是不漲，這是個問題。

    價格問題關系到老百姓的切身利益，自是引人關注。

    有的想漲價。近日，各地出臺的年度房價控制目標引起了熱議，有人說“控漲令”變成了“催漲令”。

    有的不準漲價。北京市政府擬對八類重點商品實行價格監測，要求重要商品不能隨意漲價。

    有的原本想漲價，如今并沒有漲價。上周國內食用油批發價格出現回落，這在“限價令”剛剛過期的關鍵時刻，給市場吃了一顆“定心丸”。

“很想漲”

 

房價控制目標五花八門各地被指玩“文字游戲”

 

每經記者  張敏  發自北京

 

    大限臨近，各地房價控制目標密集出臺。面對不同的“版本”，住建部終于下令“擠水分”。

    3月29日晚間，住建部發布文件，要求各地確定年度新建住房價格控制目標時，“要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，并取得社會的認同和支持”。

    截至昨日（3月30日），全國已有73個城市公布了房價控制目標，與預期中的“降價聲”不同，房價控制目標“漲聲”一片。

    SOHO中國董事長潘石屹認為，地方政府在土地財政依賴度不降的大背景下，房價控制目標只是一種文字游戲。地產調控政策的重心還得從目前的行政指令轉回市場，畢竟房價問題的本質是土地供應、貨幣政策、稅收政策以及貧富懸殊。就房價控制房價不是釜底抽薪，只是揚湯止沸。他認為，解決房價問題的市場辦法，主要就是增加土地供應和減少貨幣供應。

    有學者也向《每日經濟新聞》記者指出，若不及時修正，房價控制目標很可能成為空談。而在住建部的上述要求下，其他城市出臺房價控制目標的時間或將延后。

北京被指“咬文嚼字”

 

    北京的房價控制目標因首提“降價”而引來一片叫好聲。北京市的版本稱：今年新建普通住房價格與去年相比穩中有降。

    以北京當前的市場狀況看，“降價”似乎成為必然的選擇。SOHO中國董事長潘石屹昨日指出，北京的住房租金回報率已降至2%左右，到了不能再低的地步，“北京住房價格該回歸正常水平了。”

    然而，一位不愿具名的分析人士直言不諱地指出，北京是在“咬文嚼字”。他向《每日經濟新聞》記者表示，與其他三個一線城市不同，北京將房價控制目標的對象設定為  “新建普通住房”，而非“新建住房”。

    對于上述“普通住房”的界定，北京市政府部門并未給予解釋。但根據北京市最近的規定，“普通住宅”必須同時符合以下三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。

    上述分析人士表示，普通住房的價格相對較低，在北京市場所占的比例較小，若嚴格執行包括限購令、利率、信貸、保障房建設等在內的現有政策，實現新建普通住房成交價格“穩中有降”并不難。

    相比之下，“新建住房”還包含了高檔住宅，其必然會拉高整體成交價。因此，北京縮小了房價控制目標的范圍，雖是“聰明”的做法，但并未如外界預期般實現“普降”。

    潘石屹則認為，北京低檔房和高檔房的價格差別，從每平方米幾千元到十幾萬元都有，高檔房在調控目標中沒有涉及，是較為科學的一種辦法。

多地參照對象引爭議

 

    幾乎所有城市的  “房價控制目標”都受到了質疑。

    本月23日，吉林省榆樹市公布了2011年度新建住房價格控制目標——增幅低于2010年新建住房價格增幅。而根據官方數據，2010年榆樹市區新建住房平均價格同比增長達50.5%。

    將房價控制目標定在50%以上，榆樹市也被冠以“最不靠譜”的稱謂。記者還發現，榆樹市在同一份文件中表示，2011年城鎮居民家庭人均可支配收入預計增幅為12.8%，地區生產總值預計增幅20.4%。

    也就是說，榆樹市在制定房價控制目標時，并未以GDP和人均可支配收入增幅作為參照，而與更加高企的2010年房價漲幅進行掛鉤。這一做法飽受質疑。

    按照1月26日出臺的  “新國八條”規定，今年各城市地方政府要根據“當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”來制定當地的房價控制指標。

    然而，將房價控制目標與GDP增長掛鉤的做法，同樣引起了不少質疑。在已出臺上述目標的城市中，多數與GDP增幅進行掛鉤，具體多在10%左右。而根據國家統計局的數據，2010年全國房價最終漲幅為9.9%。

    除此之外，另外一種描述方式為具體數字控制。比如，吉林省東遼縣2011年度新建住房價格控制目標為均價不超過2500元/平方米，吉林省臨江市2011年度新建住房價格控制目標為均價不超過2800元/平方米，吉林遼源市的2011年度新建住房價格控制目標為均價不超過3500元/平方米等。

    在這些以具體數字為目標的描述中，有些城市同樣是“漲”字當頭，比如，湖北省隨州市公布的2011年住房平均銷售價格控制目標為3327元/平方米，但該市2010年住房平均銷售價格為3025元/平方米，以此計算，2011年房價漲幅近10%。

    德佑地產研究主任陸騎麟近日向媒體表示，從歷年統計局的數據來看，各個城市房價漲幅基本上都能控制在10%以內。在今年保障房增加供應的情況下，成交均價控制在10%以內的可能性將必然實現。

控制目標將淪為空談？

 

    針對以上種種現象，上述不愿具名的分析人士向記者指出，若不及時修正，“房價控制目標”很可能成為空談。

    事實上，自制定房價控制目標隨“新國八條”公布以來，這項制度便飽受爭議，反對者認為，該措施行政意味過濃，難以達到預期效果，反而容易使市場扭曲。

    按照住建部要求，地方政府在確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，并取得社會的認同和支持；已經公布本地區年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當的方式聽取社會意見，并根據聽取意見的情況，酌情調整已發布的調控目標。

    前述分析人士認為，受住建部上述規定的影響，地方政府未來在出臺房價控制目標時，將會更加慎重，或不會再出現將房價控制目標與GDP、人均可支配收入增速簡單掛鉤的情況。

    他還表示，為調整和制定更加“科學合理”的目標，地方政府出臺房價調控目標的時間很可能會延后。

    住建部上述規定還要求，各省級人民政府應督促所轄各城市做好控房價目標工作。（每經記者葉書利對本文亦有貢獻）

延伸閱讀

 

北京提“降”引發三大疑問

 

每經記者  尚希  發自北京

 

    在各地陸續出臺的房價調控目標中，北京首提“降”字，在一片“控速不降價”的“漲聲”中，北京的房價調控目標更被視為“決心最大”。

    但是，北京的這一做法還是引來了業內人士三個方面的質疑。

疑問一：僅限新建普通住房？

 

    “穩中有降”成為北京市對今年房價調控目標的主要定調。但值得注意的是，調控房價的目標被限定在“新建普通住房”。

    “北京提出這樣一個目標也是基于其實際情況，只是針對普通住宅，而大戶型和專門的商品住宅并未涉及。”中國指數研究院副院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，這一調控目標使得在保障房周邊的一些房地產項目存在降價的可能性，但至于北京整體房價會如何，還無法判斷，老百姓也不要誤解調控目標是說北京整體房價保持穩中有降。

    一位不愿具名的開發商表示，“對于什么是普通住宅都沒有一個明確、官方的界定，限價就更不好操作，而且從均價方面來衡量房價是否上漲或下跌本來就存在問題。”

疑問二：主要針對遠近郊區？

 

    “控制目標中并沒有提到高檔房，特別是市中心的豪宅，這部分住房很可能會保持穩中有升的局面，這次（價格限制）盯的主要是一些中小套型及與民生相關的住房。這部分體量供應較大，主要是在近、遠郊區縣。”陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖在接受  《每日經濟新聞》采訪時表示，北京之所以能夠出臺這樣的房價控制目標，也取決于北京不同于其他城市的特殊性。

    全經聯研究院副院長陳寶存告訴記者，自去年第四季度以來，北京在土地供應方面已經逐步加大遠郊區縣的供地，而四環以內的一線土地供應極少，“這就不難理解，想要控制四環以內的價格是不大可能的，市區豪宅化的現狀只能將控制目標轉移到遠郊區縣。”

疑問三：能否實現穩中有降？

 

    在多位業內人士看來，相比其他城市的房價控制目標，北京的目標更容易實現。

    “北京的目標比較細化，在需求層面有清晰的區分，最終會通過限房價、競地價來保證目標的達成。”陳晟表示。

    范小沖認為，北京之所以敢于說降，并且實現穩中有降，也是因為限購令下有效需求不足，房地產不但受到來自市場的調控，也有行政方面的調控。“自3月26日起，北京開始實行大幅提高房地產項目土地增值稅預征率的新政策，由此前的1%~2%，提高到2%~5%。房價過高的話，增值稅的壓力也會增大，這就使得賣高價不一定能獲得高利潤。”

    不過，陳寶存對此提出了不同的看法。他表示，普通商品房小區在招拍掛過程中，附加的條件是保障房代建指標，一方面，開發商選擇保障房代建，另一方面，還要對商品房部分的價格漲幅進行限制。“就好比摁著葫蘆的同時，我們還選擇摁著瓢，這就是極為艱難的目標了。”

“別亂漲”

 

北京擬出政府規章：重要商品不得隨意漲價

 

每經記者  胡健  發自北京

 

    3月29日，北京市政府法制辦發布  《北京市價格監測辦法  （送審稿）》，面向社會征集意見。

    按照送審稿，政府將對八大類別商品價格進行監測，并適時向社會公布；重要商品不能隨意漲價，當價格異常波動時，政府可臨時干預。

    “等這次征集結束后，送審稿將以政府令的形式簽發，作為政府規章形式正式出臺。”北京市法制辦人士告訴《每日經濟新聞》記者。

    按照送審稿，價格監測機構可通過政務網站或公共新聞媒體，適時向社會公眾公布重要商品和服務的價格信息，引導居民價格預期，穩定物價水平。

    據了解，北京市并不是全國第一個以政府規章形式出臺價格監測辦法的省級行政單位，但依照送審稿，北京的價格監測辦法無疑是最詳盡的一個，最顯著的就是明確指出需要監測的八大類別商品。

    這八個類別的商品包括糧、油等重要農副產品；汽車、通訊設備等主要消費品以及房地產等。

    據上述北京市法制辦人士介紹，價格監測的定點單位，首先考慮的是大型超市、農貿市場等本行業內有代表性的企業。定點單位需要建立價格監測臺賬，定期反饋相關商品的價格浮動、漲價原因等信息。

    據悉，定點單位有權要求價格監測機構對屬于商業秘密的價格監測信息嚴格保密；價格監測機構也將實施保密制度，確保商家的商業機密。

    據介紹，送審稿中規定的公布價格信息，是指該類商品在全市范圍內的平均價格。

    送審稿規定，在本行政區域內市場價格出現異常波動征兆或已經發生異常波動時，價格監測機構應按政府價格主管部門的要求，啟動應急價格監測工作預案。必要時，政府價格主管部門將按照國家和本市規定依法實施臨時價格干預措施。

    據介紹，臨時價格干預措施主要是提價申報和調價備案。有關企業一次調高價格達到4%以上、10日內累計調高價格達到6%以上、30日內累計調高價格達10%以上的，須在價格調整24小時內向政府主管部門書面報告調價情況。價格主管部門如有異議，需要在3個工作日內責令有關經營者恢復原價或者降低調價幅度。

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康師傅暫緩上調桶面價格

 

每經記者  楊淑  發自上海

 

    據媒體報道，繼國家發改委約請有關企業座談，并宣布要介入日化用品等消費品漲價調查后，原本計劃于4月1日上調容器面零售價的康師傅公司昨日表示，暫緩4月1日桶裝面的漲價方案。

    去年11月1日，康師傅部分方便面產品在全國漲價10%，由原來的2元每包上調到2.2元。今年3月1日，康師傅方便面產品再次調價，建議終端價提高0.1元，調幅在5%以內。

    康師傅在3月21日公布的年報中稱，由于主要原材料如面粉、棕櫚油、糖及PET粒子等價格持續上升，將從4月1日起將康師傅容器面的零售價上調14%，即零售價每桶上調0.5元。以銷量比較多的開心桶來說，零售價從3.5元漲到4元。

    對于如此頻繁的提價，康師傅方面此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“前兩次的提價全部都是袋面的價格，并沒有提高過桶面的價格。”

    昨日據經濟之聲報道，康師傅公司表示暫緩4月1日桶裝面的漲價方案。得知此消息后，《每日經濟新聞》記者向康師傅華東區方面核實，截至昨日晚間，華東區公關部經理胡靜向記者表示，目前還沒有接到總部的相關通知。

“不再漲”

 

國內食用油批發價全面回落

 

每經記者  何珺  發自北京

 

    來自商務部的消息稱，受國際油脂油料價格回落、食用油供應充足及市場需求清淡等因素影響，上周（3月14日~20日）國內食用油批發價格出現回落。

    業內人士認為，在食用油“限價令”剛剛過期的關鍵時刻，這一消息給穩定食用油市場吃了“定心丸”。

    商務部的預報稱，分品種看，菜籽油、豆油、花生油批發價格分別下降1.1%、0.6%和0.3%。分地區看，上海、福州和南寧菜籽油批發價格分別下降4.8%、4.6%和3.0%；上海、福州和昆明豆油批發價格分別下降4.7%、4.6%和1.9%；重慶、濟南和石家莊花生油批發價格分別下降3.5%、2.6%和2.4%。

    不過，食用油零售價格依然在上漲。《每日經濟新聞》記者梳理商務部歷史監測數據發現，自去年10月15日至今年3月25日，豆油零售價從每升10.54元漲至11.52元，累計漲幅達9%。同期，花生油累計漲幅約為7%，菜籽油累計漲幅約6%，以上3個最主要的食用油品種均連續5個多月漲價。而自2010年1月1日至10月15日，3種食用油的價格波動曲線幾乎接近水平線。

    源于原料價格的上漲，數家食用油企業曾于去年10月集體漲價5%~10%。因此，去年年底前主管部門與四大食用油龍頭企業曾通過座談方式達成一致，“兩節”和“兩會”期間小包裝食用油不得漲價。

    如今這一“協議”剛剛過期，4月下旬起，國內將進入小包裝食用油的銷售旺季?！睹咳战洕侣劇酚浾邚南嚓P油企方面獲悉，其暫時沒有漲價的計劃。

    由于下游價格被限，而上游價格高企，食用油企業一度出現嚴重的成本倒掛現象。業內人士稱，如果按照1個月前的原料價格和國家要求“不漲”的零售價計算，當時小包裝油企業每加工1噸豆油，要虧損近2000元。由于國內四級豆油現貨價格已從今年2月中旬的每噸10800元回落到9000多元，原料成本負擔的減輕使得企業的虧損情況近日稍有好轉。

    根據商務部預測，目前國內油脂現貨庫存充裕，加之南美大豆豐產即將上市，市場供應有保障，預計后期國內食用油價格將以穩為主。

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