秦虹：信托、基金、債券會代替房地產

　　每經記者 葉書利 發自博鰲

　　地產調控高壓之下，炒房資金的走向引起人們的極大關注，而在18日下午博鰲房地產論壇主題演講中，住建部政策研究中心副主任秦虹提醒人們，民間資本投資房地產的渠道已生變。

　　秦虹指出，時下中國民間資本實力雄厚，以鄂爾多斯為例，初步估計，鄂爾多斯民間資本量大概2200億元。如果鄂爾多斯民間資本全部用于北京樓市進行炒房，去年一年北京所有銷售的新建商品住房全賣給鄂爾多斯投資者還不夠，因為去年北京新建商品房銷售額一共為2060億元。

　　不過，伴隨限購等地產調控的影響，民間資本進行房地產業的方式開始由之前的購房向投資房地產轉變。“過去投資買房子，現在很多地方采取了限購、限貸政策，想買房的沒有資格買了，但是他們仍然傾向于投資房地產。”

　　于是房地產信托、基金、債券等方式成為民間資本的新寵，從而間接進入房地產業。

　　對于這種新型投資方式，秦虹分析后解釋說，首先，信貸渠道的收緊，致使房企融資壓力加大，從而為民間資本的進入創造了一個好的宏觀環境；其次，地產調控催生樓市“限時代”的到來，收緊了民間資本買房的難度，迫使民間資本產生了尋求另外投資渠道的需求，而投資渠道有限的情況下，投資房地產成為一種較好的路徑。

　　對于這種趨勢，秦虹給予肯定。第一，可以把民間資本從房地產的需求端轉向供給端，大大有利于緩解供求矛盾，過去是激化供求矛盾，現在是緩解供求矛盾。原來在需求端增加投資，現在在供給端增加投資。第二，增加房地產企業直接融資渠道，客觀分散了融資過于集中于銀行的風險。過去整個產業鏈資金來源，對銀行貸款依賴度超過70%，這就導致房地產開發的投資和信貸的緊松緊密相聯，也使房地產行業風險和金融銀行的風險緊密相聯。如果增加直接融資渠道，讓開發企業直接承擔投資風險，這樣大大降低金融銀行風險。第三，發展直接融資方式投資房地產能夠聚沙成塔，引導民間資本進行長期化投資，來緩解社會通脹壓力。第四，有利于房地產企業轉型升級。