業內人士稱黑石賣樓是以退為進 非看空中國樓市

　　近日，全球最大私募股權投資公司黑石集團出售上海的一棟商業樓宇，引起市場關注。

　　外資對中國樓市是真正看空還是以退為進不少業內人士認為，不應將黑石的獲利了結視為撤出樓市。此外，在全球經濟“二次探底”陰影籠罩下，外資對調控之下的中國樓市興趣依然有增無減，對此應保持關注。

　　“黑石賣樓”傳遞什么信號

　　香港新世界(8.57,0.01,0.12%)百貨官網近日披露了黑石集團的賣樓動作：后者將所持有的上海Channel1購物中心95%股權以14.6億元人民幣的價格出售給新世界。由于眼下正值樓市調控關鍵時期，加上這是黑石首次出售中國物業，因而引起業內關注。

　　不少輿論視其為看空中國樓市的信號。記者瀏覽網站、博客發現，關于此事的評論中，“中國樓市遭遇外資撤離”“外資對內地樓市失去信心”等觀點頗有代表性。

　　一些業內人士則提醒，對此事無需反應過度。高緯環球中國區董事總經理張良軍說，從資金使用角度看，外資投資機構一般都有其投資周期，持有物業達到一定年限后，選擇獲利退出并不奇怪。至于其套利后的資金是用于緩解母公司的資金緊張，還是用于新項目的繼續投資，則不得而知。

　　高力國際華東及西南區物業投資服務資深董事汪蓓說：“外資不但沒有看空中國商業地產，相反他們一直希望進入。黑石此次賣出是很正常的，因為時間拉得太長會稀釋投資回報率。”

　　中原地產相關負責人則提醒，相比過去幾年外資機構5年左右出售國內投資物業的慣常做法，此次黑石的拋售明顯縮短了投資年限，說明在國內宏觀政策和市場調整的背景下，外資投資快進快出或將成趨勢，這應該引起國內不動產物業投資人的關注和借鑒。

　　商業地產快速升溫風險不可忽視

　　黑石此次出售的是在這一輪調控中逆勢升溫的商業物業。此舉被一些業內人士認為是一次及時提醒。

　　今年以來，在宏觀調控盯牢商品住宅的時候，商業地產成為開發商和消費者規避調控的投資洼地。尤其是一些二三線城市，商業地產更不乏飆升態勢。

　　以河南為例。統計數據顯示，2011年上半年，河南辦公樓、商業營業用房投資分別增長133.4%、41.4%，兩者所占比重合計為14.3%，同比提高2.1個百分點。在河南省內唯一實施限購的鄭州，上半年商業營業用房開發投資、本年新開工面積同比增速分別高出商品住宅43.7個、14.8個百分點，銷售面積同比增速高出商品住宅94.1個百分點。

　　一些以住宅為主的開發商，以及一些并非以房地產為主業的企業，也紛紛投入商業地產開發。一些城市流行興建城市綜合體，今年以來開工新建的商業地產項目創下歷史新高。資金炒作、價格非理性飛漲的現象已在局部地區出現。

　　“很多資金進入商業地產是被動的，甚至把商業地產當成救命稻草；一些地區商業地產項目發展過快，也存在一定風險。”張良軍說。

　　商業地產是宏觀經濟的晴雨表。即使在幾個一線城市，受整體經濟形勢波動的影響，其寫字樓、商場的租金在整體上行中不乏震蕩，一些城市相當一部分已建成的商辦物業遭遇空置更是司空見慣。

　　上海銀監局不久前下發《關于上海市商業地產信貸風險提示的通知》，明確要求各銀行今后須嚴禁個人消費貸款用于購買商業用房，且今后凡是利用貸款購買的商業用房應為已竣工的房源。監管部門的“新動作”已引起市場反響。

　　警惕外資“攪局”樓市調控

　　黑石出售Channel1的消息傳出不久，便有消息稱：其與國內房企合作，在全國二三線城市開發商業地產項目。事實上，外資對中國樓市的興趣始終沒有減弱。尤其是在歐美經濟前景不明朗、人民幣升值預期等因素驅使下，國際資本加大步伐流入我國，房地產領域的外資規模日趨增大。

　　國家統計局數據顯示，今年1至8月，房地產開發企業本年資金來源54738億元，同比增長23.4%，其中利用外資633億元，同比增長達到71.5%。戴德梁行最近發布的報告認為，2010年投向世界各地物業市場的資金約為3290億美元，預計2012年將減少4%至3160億美元，但包括中國在內的亞太地區投資將不減反增。

　　據不完全統計，今年上半年，內地開發商海外融資數額突破1000億元，幾乎是去年海外融資總量的2倍。今年前7個月，內地房企融資渠道中，利用外資出現高達65%的同比漲幅，是其通過國內銀行、信托機構等融資渠道獲得資金增幅的2.5倍，超過開發商自籌資金增幅的一倍左右。外資在國內樓市中的比例雖然較小，但其快速增加的態勢值得高度關注。

　　尤其要警惕的是“一邊唱空，一邊做多”的障眼法。比如，標普最近預計，中國新房售價可能會有10%左右的下降；摩根士丹利也發布報告認為，三季度中國主要城市銷售均價將進一步下降。與此同時，外資正加快進入中國樓市的開發和銷售環節。在此形勢下，樓市調控不容有片刻“打盹”。