購(gòu)房資格受限 投資者熱衷境外購(gòu)房

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    今年9月份，上海新江灣一個(gè)名為“銀億領(lǐng)墅”的樓盤(pán)組織了法國(guó)血統(tǒng)淵源之旅，希望從法國(guó)將最原汁原味的法式住宅生活復(fù)制，以爭(zhēng)取更多青睞歐美文化的上海家庭購(gòu)買(mǎi)。但連他們也沒(méi)有料到，和他們爭(zhēng)奪上海客戶(hù)的開(kāi)發(fā)商，竟然出現(xiàn)了法國(guó)、英國(guó)、美國(guó)、日本等國(guó)開(kāi)發(fā)商。

    他們帶來(lái)了在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在大面積復(fù)制的歐美建筑的經(jīng)典原版，價(jià)格居然比在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的此類(lèi)產(chǎn)品還要便宜，購(gòu)房政策也比國(guó)內(nèi)寬松，還能享受到銀行的優(yōu)惠利率貸款。這令深受限購(gòu)令沖擊的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加雪上加霜。

境外購(gòu)房半數(shù)為投資者

    在“十一”黃金周的上海假日房展上，境內(nèi)的開(kāi)發(fā)商四天僅成交203套房源。但同時(shí)參展的境外發(fā)展商卻要比境內(nèi)開(kāi)發(fā)商的情況好得多。和搜房合作舉辦的第一屆世界房地產(chǎn)博覽會(huì)的美國(guó)富頓集團(tuán)相關(guān)人士介紹說(shuō)，僅美國(guó)的紐約天景豪苑一個(gè)樓盤(pán)四天內(nèi)吸引的意向購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)就超過(guò)了50組，其中有半數(shù)是純粹的投資者。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，雖然沒(méi)有相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)加以說(shuō)明，但可以看出限購(gòu)令后國(guó)人境外的購(gòu)房趨勢(shì)很明顯。這一現(xiàn)象不免讓人聯(lián)想起日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂前，日本大財(cái)團(tuán)在世界各地大量購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑的故事。

    在2008年以前，來(lái)上海推盤(pán)的境外項(xiàng)目通常每年都只有寥寥幾個(gè)。但是，今年這一現(xiàn)象發(fā)生了很大的改變，從年初至今，幾乎每一個(gè)月都有大量境外樓盤(pán)到上海來(lái)推廣。僅在9月末10月初的短短十幾天，上海就有首屆世界房地產(chǎn)博覽會(huì)、兩岸房產(chǎn)昆山聯(lián)展等，今年的“十一”假日房展甚至辟出了境外房產(chǎn)的專(zhuān)館。而這些樓盤(pán)所針對(duì)的購(gòu)房群體中，投資者占了較大比例，有開(kāi)發(fā)商估計(jì)投資者占到了五成。

    日本三菱地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前中國(guó)赴日購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的客戶(hù)逐年增多，各個(gè)價(jià)位的房產(chǎn)都有涉及。信義房屋不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社社長(zhǎng)林彥宏表示，中國(guó)客戶(hù)在日本購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有特別偏好，住宅和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)都有涉獵，只要覺(jué)得有投資價(jià)值就會(huì)出手。房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前內(nèi)地購(gòu)房者之所以熱衷購(gòu)買(mǎi)境外房地產(chǎn)，一個(gè)重要原因是因?yàn)橄拶?gòu)令后，許多投資者失去了購(gòu)房資格，不得不在境外購(gòu)房。

境外購(gòu)房注意風(fēng)險(xiǎn)

    上海同策咨詢(xún)公司研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前在上海市場(chǎng)熱銷(xiāo)的境外房屋，大多和被限購(gòu)的上海房屋價(jià)格接近，以天景豪苑為例，每平方米的售價(jià)也就4萬(wàn)元，僅僅夠得上上海豪宅價(jià)格的最低門(mén)檻。林彥宏說(shuō)，雖然東京房?jī)r(jià)看上去比上海高很多，但由于它是按室內(nèi)使用面積計(jì)算房?jī)r(jià)，如果以上海的計(jì)價(jià)方式，東京房?jī)r(jià)其實(shí)并不比上海貴多少。

    由于單價(jià)接近，某種意義上，境外的高端住宅，已經(jīng)成為投資性購(gòu)房的替代物。限購(gòu)令開(kāi)始成為一些境外開(kāi)發(fā)商的商機(jī)，很多房企專(zhuān)門(mén)為內(nèi)地購(gòu)房者境外買(mǎi)房。比如，香港市場(chǎng)100平方米以上的大房型就能稱(chēng)作豪宅。但近期來(lái)上海推廣的香港超級(jí)豪宅TheHampton，卻把豪宅房型擴(kuò)大至300~500平方米，以更好迎合內(nèi)地買(mǎi)家的喜好。

    搜房網(wǎng)的一份境外置業(yè)問(wèn)卷調(diào)查顯示，澳大利亞、美國(guó)和新加坡成為中國(guó)購(gòu)房者最關(guān)注的置業(yè)國(guó)家。其中，首付比例較低、出租回報(bào)穩(wěn)定的澳大利亞，是投資首選。不過(guò)，境外置業(yè)要想短期內(nèi)追求高額利潤(rùn)，可能性并不大。此外，要注意不同國(guó)家和地區(qū)的稅收貸款政策，以及樓市波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，投資者還要算上前往境外看房等成本。

    中國(guó)購(gòu)房者最?lèi)?ài)澳、美、新和澳大利亞：首付最低10%，出租回報(bào)穩(wěn)定。澳大利亞現(xiàn)在實(shí)行認(rèn)房貸政策，即評(píng)估公司對(duì)房屋折舊和房屋品質(zhì)評(píng)估來(lái)決定貸款資質(zhì)，與國(guó)籍、收入等無(wú)關(guān)，因此境外人士可以基本享受和澳大利亞公民同等的房貸政策。同時(shí)，澳大利亞政府對(duì)土地供應(yīng)的限制較強(qiáng)，房屋的出租率相當(dāng)高，且出租比例遠(yuǎn)大于買(mǎi)房比例。

或沖擊國(guó)內(nèi)樓盤(pán)

境外樓盤(pán)不僅售價(jià)和內(nèi)地接近，而且貸款政策也更優(yōu)惠。負(fù)責(zé)銷(xiāo)售天景豪苑的開(kāi)發(fā)商告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于有花旗等在境內(nèi)經(jīng)營(yíng)的境外銀行支持，目前境內(nèi)購(gòu)房者在美國(guó)貸款買(mǎi)房要比前幾年容易得多。而購(gòu)房者申請(qǐng)的美元貸款利率，也比境內(nèi)便宜。而人民幣對(duì)于美元的升值預(yù)期，也讓用人民幣買(mǎi)美國(guó)住宅，變得非常劃算。尤其是境外的美國(guó)等地并不象內(nèi)地一樣有限購(gòu)措施，因此投資者不必?fù)?dān)心其中的政策風(fēng)險(xiǎn)。

    在此情況下，具有性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)的境外物業(yè)，顯然給內(nèi)地的中高端樓盤(pán)造成了很大的沖擊。張宏偉承認(rèn)，一部分投資客由于境外物業(yè)大面積的推廣轉(zhuǎn)向了境外樓市，令本就銷(xiāo)售低迷的部分中高端樓盤(pán)雪上加霜。面對(duì)境外樓盤(pán)咄咄逼人的氣勢(shì)，一些尚有余力的開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)而試水境外的住宅開(kāi)發(fā)。此前，萬(wàn)通地產(chǎn)已在臺(tái)北和當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售樓盤(pán)，而中坤地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃怒波也啟動(dòng)了在冰島開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的計(jì)劃，美國(guó)富頓集團(tuán)也于近期透露，他們?cè)诩~約開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是和上海建工集團(tuán)一起合資建設(shè)的。部分國(guó)有大型企業(yè)更是在境外大面積買(mǎi)地，直接建造大型的商住、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

    開(kāi)發(fā)商和大型企業(yè)的上述做法，令房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始擔(dān)心，長(zhǎng)此以往中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)根基是否會(huì)受到?jīng)_擊，而和當(dāng)年日本泡沫經(jīng)濟(jì)有些相似的情景，是否也會(huì)給整體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)同樣的厄運(yùn)。

    對(duì)亞洲多地房地產(chǎn)都有過(guò)研究的蔡為民認(rèn)為，目前內(nèi)地的購(gòu)房者仍然傾向購(gòu)買(mǎi)本地區(qū)的住宅，赴境外購(gòu)房只是限購(gòu)令下不得已的選擇。一旦限購(gòu)令取消，購(gòu)房者還是更愿意購(gòu)買(mǎi)所在城市的住宅，而不是到境外投資房地產(chǎn)。

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