“地王”硬挺虧損壓力 跌價準備或成風向標

每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

近期，《每日經濟新聞》記者采訪北京、上海、杭州、武漢等地的“地王”項目發現，這些地區的“地王”或“自增”總建筑面積，以降低每平方米建筑面積的土地成

本；或者延遲動工和拉長開發銷售周期，多幅去年出讓的開發用地，截至今年仍未開工。部分項目即使已進入開發期，也遲遲未上市。

21世紀不動產上海區域市場中心統計顯示，以上海為例，2009~2010年期間包含住宅屬性在內的土地，其出讓溢價率超過100%的合計達80幅，其中臨近兩年開發周期的2009年地塊則為46幅，且八成以上位于上海外圍區域。在成交量持續低位徘徊、房價松動跡象逐步放大的局面下，2009~2010年間高溢價土地在未來短期內預期入市及已售的項目面臨著諸多嚴峻形勢。

據上海一家大型企業財務經理陳淵文的觀點，按照部分上市公司的財務規則，一些高價取得的“地王”地塊，事實上已經可以預提“存貨跌價準備”。但是，《每日經濟新聞》記者在調查過程中，卻很少發現有開發商因此預提“存貨土地跌價準備”。對此，行業分析人士的意見是今年不作跌價準備處理的原因，很有可能是因為明年將出現更大規模的行業并購浪潮。

相關研究機構顯示，開發商所面臨的來自“地王”虧損的壓力并不低于2008年。但是2008年的情況又有所不同，當時，不僅各地都出現了“退地潮”，包括“招保萬金”等大型房企更紛紛預提土地存貨跌價準備。

是否預提跌價準備成兩難

財稅專家馬靖昊告訴 《每日經濟新聞》記者，存貨跌價準備可以調節公司利潤，因此不同類型的房地產公司會對地價高于周邊房價的地塊，作不同的財會處理。對非上市的民營地產商來說，他們可能會選擇預提跌價準備處理，以降低應稅利潤；但對上市公司來說，公司當年度的利潤必須保證，因此多半會不作存貨跌價準備處理。

中國指數研究院副院長陳晟則認為，即使是上市地產公司也有可能會作存貨跌價準備處理。關鍵取決于這些公司今年的盈利情況。如果今年的盈利情況和目標相比有著比較大的差距，很多公司就不會預提跌價準備；如果今年的盈利情況很不錯，明年業績很糟糕，就有可能會先行預提存貨跌價準備。陳晟認為大部分不預提存貨跌價準備的公司今年都存在一定的業績壓力。

WINDS的統計顯示，今年前三季，滬深兩市152家房地產上市公司凈利合計達241.29億元，與上年同期294.98億元相比，減少53.69億元，降幅18.20%。152家房地產上市公司中，共67家公司凈利潤同比出現滑坡，萬科、招商地產、金地集團等一線房企業績均出現不同程度下滑。

而令很多房企兩難的是，明年的業績可能會更糟糕。自11月以來，北京、上海等多地曝出多家樓盤降價銷售，以爭取現金流的快速回籠。

房地產公司的毛利顯然因此受到很大的影響。馬靖昊認為，上述房地產企業的低利甚至虧損銷售，有可能會反映在明年的財務報表上。因為，很多預售的房地產項目要到明年才會交付入賬。

在這樣的情況下，是否預提跌價準備成為很多房地產公司財務處理的兩難問題：一旦明年市場比今年更糟糕，房企又該如何在賬面上給股東信心？

或預示更大規模整合購并潮

但是，截至截稿，《每日經濟新聞》了解到的是，多數房企目前并沒有預提存貨跌價準備。

上海同策咨詢有限公司研究總監張宏偉認為，上述現象表明，很多地產公司正在為明年可能出現的大規模融資、并購或者項目轉讓做準備。

某機構的統計顯示，截至10月份，今年在產權交易所掛牌出售的房地產企業或項目總數已經超過600宗，超過去年同期的一倍。另有統計數據顯示，前三季度全國房地產企業并購案例同比增長120%。

本報也曾報道過，包括索羅斯在內的地產私募基金也已經把 “獵槍”對準了國內的房地產商，時刻準備著向他們伸手。

而此前的統計也顯示，來自金融信貸的融資僅僅只能占到開發資金的15%，開發商目前需要更多其他渠道的資本融資。