供應井噴上海甲級寫字樓承壓

每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

上海近期最受關注的事件之一，莫過于摩天大樓密集區——在建的上海中心大廈和已建成的金茂大廈和環球金融中心之間出現了一道地面裂縫。

人們在關注密集的摩天大樓是否會給地面造成壓力時，卻很少關心摩天大樓的巨量供應會給寫字樓市場帶來多大的壓力。越來越多的超高層地標性寫字樓希望能以超過15元/平方米/天以上的租金對外出租，但市場的承受能力卻沒有達到這樣的高度。

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，DTZ戴德梁行企業服務部華東區主管、董事傅翀宇回應，能夠承受15元/平方米/天價格的客戶的寫字樓承租面積，僅占CBD甲級和超甲級成交面積約15%。

摩天大樓供應量驟增

來自高力國際的統計顯示，2012年上海甲級寫字樓供應將會出現井噴：全市甲級寫字樓新增供應預計達53萬平方米，其中44%新增量在浦西，56%新增量在浦東，預計在靜安區南京西路板塊會有更多新項目竣工。即將入市的高端項目包括位于靜安區的靜安嘉里中心、華敏帝豪大廈以及位于長寧區的尚嘉中心和古北國際財富中心等。

在上述新增甲級寫字樓項目中，又以地標性的超高層建筑居多，除嘉里中心外，還有新鴻基開發的環貿廣場，會德豐廣場和國際金融中心的剩余高層單位也將繼續加入競爭陣營。

這些擁有獨特建筑風格以及高端物業服務和設備的摩天大樓的定位相當一致：全部針對能承受高租金的高端租戶。機構預計，嘉里中心、會德豐廣場、環貿廣場以及環球金融中心這些項目的租金報價應該都能達到15元/平方米/天以上。

不過，市場目前的租金承受能力卻不樂觀。傅翀宇說，平均租金超過15元/平方米/天的寫字樓成交的個案在一些CBD甲級和超甲級項目中會發生，此類租戶以續租和不超過1000平方米的客戶需求為主。從吸納量看，到目前為止，這部分成交約占CBD甲級和超甲級成交面積的15%，尚不能成為市場主流。

和傅翀宇的觀點相近，會德豐國際廣場副總經理廖偉超也表示，目前上海的地標性摩天大樓越來越多，未來的市場競爭會非常激烈。今年2月，會德豐國際廣場這個浦西最高的超甲級寫字樓曾以香港知名書法家陳子慧的個人書法作品展來招徠優質的寫字樓客戶。

非知名企業將成主力

事實上，目前愿意以15元/平方米/天的租金價格租賃上海超高層寫字樓的租戶，并不全是知名企業。

新鴻基地產公關部門的一位人士告訴記者，知名企業恰恰是最喜歡壓租金的商戶。愿意承受高租金的企業，往往是不知名的金融服務企業。正因如此，這些企業才最需要綁定知名的地標性建筑，進而提升企業的品牌影響力。

在這樣的背景下，軟性的促銷似乎更見效果。在陳子慧個人書法作品展舉辦前，會德豐廣場還曾舉辦關于東歐文化的展覽，試圖以此提升項目的品牌影響力，進而吸引更多能承受高租金的租戶入駐。

相比之下，低價方式并不是寫字樓促銷的優先選擇。高力國際的報告認為，盡管2012年上半年有許多新增項目入市，但預計未來六個月內上海甲級寫字樓的空置率將相應上升，但不會超出12%。上海甲級寫字樓平均租金以及市價將保持平穩或小幅上揚，增幅可能放緩至個位數。

摩天大樓開發商的資金背景似乎是導致寫字樓空置面積上升的同時，租金仍然能溫和上漲的原因。目前上海的地標寫字樓開發商多為港資企業，多數凈負債比例僅在20%，且平均融資成本多數只有2%~3%，充足的財務實力顯然讓他們擁有比較強的客戶選擇實力。

根據一些地產商透露，在上海的甲級寫字樓市場，開發商可以不僅僅根據客戶的租金報價選擇客戶，其客戶結構更立足于長遠的投資升值。