樓市調控是房企主動轉型的最好時機嗎？

每經編輯｜每經記者 楊羚強、胡廷鴻    

每經記者 楊羚強、胡廷鴻

在去年的博鰲房地產論壇上，有很多嘉賓認為，樓市調控下房企必須轉型。于是，有人開發豪宅，有人轉去做商業地產。也許這些方向沒錯，但選擇在樓市調控的背景下去完成這樣的變化，時機對不對？《每日經濟新聞》廣邀京、滬、深三地的開發商、學者、商業地產的投資人，讓他們談一談自己的觀點。

@戴正芳-湖友會 中華企業股份有限公司市場部經理

在住宅市場限購限貸的背景下，似乎很多開發商都轉向商業地產或豪宅市場的開發，其實這兩種物業并非普通開發商所能說轉就轉或取得成功的，前者除常規的產品定位外，更涉及商戶資源積累和運營能力；后者或許是因地王而被動開發的，但殊不知羅馬不是一日建成，奢侈品也是需要沉淀和積累的。

@谷文勝 嘉華（中國）市場銷售及物業管理總經理

我認為不一定是好時機。政策調控周期不確定，有長有短，而房地產有一個較長開發周期。你今天跟著政策走做豪宅和商業項目，不久后政策和市場變了，而你卻進去脫不了身，甚至面臨困境。因此，我的看法是要從大方向上確定企業開發經營策略，不隨一些臨時政策而改變。

@劉艷_地產金融 北京大學房地產發展研究基金中心研究員

交流下我的觀點：一、房企轉型是常態，因為市場波動是常態，只是現今調控力度空前，房企“主動”轉型的背后更多透出一種被動和無奈，拿地蓋房就賺錢的時代已經過去了；二、商業地產的核心是商業運營，對資金和經營的綜合能力要求很高，干得好是天堂，干不好就是地獄，一般傳統住宅開發商很難成功轉型；三、行政調控的政策執行有期限，但調控的影響會持續，調控結束并不意味著能回歸舊有的行業狀態。房企轉型不分早晚，量力而行，量體裁衣是關鍵。

@TERRY楊子江 合景泰富地產上海公司營銷策劃總監

商業地產市場和豪宅市場是相對特殊的細分市場，專業門檻高，投資大、培育周期比較長。發展這兩者需要特別的謹慎、理性和耐心，一切從實際出發。

@鄔風柏 深圳卓越置業集團運營總監

幾年前，寫字樓市場價格比住宅低，但每平方米的租金收益卻高于住宅。從投資收益率來看，住宅靠投機賺錢，賺住宅泡沫的錢是不合適的。因此，長期投資商業地產是發展的方向。另一方面，隨著經濟發展，人均GDP的增加，未來對寫字樓市場需求會越來越大。

但同時也有人擔心，大規模的商業地產開發，會不會出現過剩？商業地產過剩是相對的，主要集中在一定城市區域。從長期發展趨勢看，轉型商業地產是行業趨勢。

@劉聰-德信資本 深圳德信資本、高級投資經理

我的結論是，這個問題不能一概而論，但我認為財務壓力大也沒關系，只要守住安全底線即可。房地產行業沒有放諸四海皆準的模式，無論如何，意識到要轉型，就有機會占得先機。站在我們業內的角度看，這一輪調控是一輪洗牌，大量中小開發商被淘汰是不用說的，同時也會孕育新生力量，說不定會改變未來的格局，當然，時間多長不一定。