萬達廣場首進蘭州 項目6年波折遇拆遷難題

每經記者 張靜 發自成都

歷經近六年的時間，萬達集團在蘭州投資的商業地產項目——萬達廣場終于破土動工。

作為蘭州市政府引進的第一個高端商業業態，蘭州萬達廣場曾被當地政府寄予厚望，然而雙方的合作并非坦途，該項目自2006年起開始籌劃，經過談判、溝通、立項、簽約、改址，幾經波折和變數，甚至去年該項目拍得的100余畝地塊一度毫無動遷跡象。

直至9月17日，蘭州城關萬達廣場舉行新聞發布會暨啟幕儀式，宣布萬達廣場正式在蘭州啟動，該項目最終才塵埃落定。

蘭州市招商局一位官員向《每日經濟新聞》記者表示，“萬達項目前期找合適的開發地塊有一個過程，后期拆遷的過程比較長，以蘭州現狀，可供選擇的土地空間和物業資源太少，制約了這些企業進入的速度。”

六年波折

公開資料， 蘭州廣場位于天水北路與雁灘路交會處，投資50億，總建筑面積近50萬m2，由蘭州萬達廣場投資有限公司（以下簡稱“蘭州萬達”）建設、運營，建成后將是蘭州最大的城市綜合體。

對于上述項目，當地政府一直頗為重視，早在2006年，蘭州市招商局就曾多次與萬達集團進行接觸，希望萬達在蘭州投資，該想法亦得到了萬達集團的積極回應。次年10月，蘭州市政府第23次常務會議上，引進大連萬達集團建設“蘭州萬達商業廣場項目”成為主要議程，相關規劃都經過各專業主管部門初步審核，并組織有關專家進行了評審論證。

不過，此后幾年，項目引進并不順利。據《每日經濟新聞》記者了解，項目最早選址位于蘭州七里河區友誼賓館舊址，相關規劃都經過各專業主管部門的初步審核，當時包括環保、建設等許多部門的批文業已下發，但在論證拆遷問題時，發現有一處建筑屬于文物，在2009年不得不又重新選址。最終改址為天水北路雁灘地塊。

“前期談的時候，我們第一塊給他們推薦的地方是七里河區，但當時那塊地拆遷量太大，里頭涉及單位比較多，于是暫時放置了，擱置后重新又選了地。‘前述招商局官員亦向記者證實。

對于重新選址的地塊，萬達希望付出不超過5億元的代價獲得該地塊，征地費每畝最高不超過450萬元，108畝共計4.86億元。而根據城關區政府關于蘭州萬達商業廣場項目匡算的土地征地費用合計共需拆遷征地費用65785.6萬元，平均每畝拆遷征地費用609.1萬元。兩者相差17185.6萬元。

為了保證這個重點招商引資項目的順利落地，城關區政府與大連萬達集團達成了“項目用地招拍掛的實際價格超出萬達集團要求的溢價部分先由萬達集團墊付摘牌。項目建成后由市、區兩級政府從商品房建設、銷售期間的稅收中返還大連萬達集團。”的意向，并報請蘭州市政府審議。

對于此，蘭州市財政局則表示，地價差額由市、區政府承擔沒有先例，不利于今后項目引進，同時加大地方財政負擔，建議差額由企業通過市場化動作消化。于是，該項目再次陷入“洽談”狀態。

直到2010年4月，蘭州市政府與萬達集團進行項目簽約，同年10月，萬達集團最終以6.58億元的價格拿下城關區灘尖子G1018號100.571畝的土地。

然而，該地塊亦遭遇拆遷問題的阻擾，據《經濟觀察報》報道，直至去年底此塊100余畝的地塊依然靜悄悄，毫無動遷跡象。“項目一直未動工，很大原因是因為拆遷問題。”蘭州萬達的一位員工對此坦言。

轉機出現在今年2月14日，蘭州萬達商業廣場拆遷辦通知對拆遷房進行評估，3月蘭州市財政局對外稱，已陸續完成灘尖子地塊上一些國有資產評估，拆遷工作隨時能啟動，歷經近六年時間，萬達位于蘭州的項目終于重現開發契機。

拆遷難題

事實上，除了當地政府層面對于萬達項目寄予厚望，而項目之于萬達，亦是其在西部城市的重要布點。

在當時，萬達早已積極在包括西安、銀川在內的西部城市進行布點，成為一線商業地產商進入二、三線城市的先行者，而蘭州作為西北僅次于西安的最重要的省會城市之一，其戰略意義不言而喻。

對此，蘭州萬達總經理王順成在啟幕儀式上表示，“萬達”已在國內70余個城市布局，項目多達百余個。蘭州萬達廣場投資50億元，該項目建成后不僅會成為蘭州的商業中心，而且對甘肅的區域經濟繁榮和發展也將起到積極的輻射作用。項目44萬平方米的巨大體量將會給蘭州帶來持續的巨額稅收與近萬人的穩定就業機會。

不過，對于諸如萬達這樣的商業地產巨頭，亦或是大型連鎖零售商，前述招商局官員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時坦言，以蘭州目前的城市現狀，其要想在蘭州選擇到合適的物業區位，“實在是太難了。”

“萬達一直積極想進入蘭州，但是可選擇的地方有限，商業綜合體對于物業選擇的要求比較高，一般都是位于城市里的核心區，距離商業中心比較近，居住人群達到一定數量，但是這樣的地區拆遷的量比較大，很難找到合適的。”該官員表示。

除了萬達，早在六七年前沃爾瑪、家樂福就想進入蘭州，但物業選擇太難了，上述官員稱，蘭州老城區兩山夾一河的地形，可利用的土地空間有限，可供商業選址能夠提供的資源太少。制約了一些項目進入的速度。

對于萬達廣場歷經六年開工，該官員向記者多次強調，萬達對于蘭州的項目一直很有信心，并沒有放棄過，城關區政府對項目的支持力度亦比較大，是蘭州城市自身的局限所致。

“萬達的項目從拿方案到實施拆遷還是比較快的。”該官員表示。