股市與樓市背離終將修正

來源：證券時報  作者：陳嘉禾

投資者大多喜歡關注市場的短期波動，而周三的市場大漲就提供了一個抓眼球的機會：幾乎所有的投資者都在考慮這波上漲是不是會持續。

但是，即使銳利如索羅斯，也無法抓住每次市場的脈搏（他的做法只是試圖抓住那些最最明顯的市場特征，即使是這樣也經常犯錯）。在大多數時候，停留在那些高回報資產中的時間、以及遠離那些低回報資產的時間，遠遠比抓住資產價格的漲跌來得重要。蓋因前者雖然短期回報不明顯，但更容易把握；而后者雖然立竿見影，但卻如鏡花水月般難以捉摸。

當前藍籌股的估值大概在10倍市盈率（PE）不到，平均市凈率(PB)約等于1.5，而小市值股票則要貴得多，大約在20到30倍的PE和2到3倍PB之間。考慮到新上市公司募集現金對PB的拉低影響，實際的PB估值更高。從這個角度來說，藍籌股未來帶來更高回報的概率要高于小市值股。

一個佐證這種現象的事實是，對于那些同時在內地、香港兩地上市的股票，相對于港股最貴的A股公司的股價相對表現已經開始變差，而相對最便宜的公司的股價表現正在好轉。這也許意味著藍籌股的上漲動量正在累積。

如果說大小市值股票的價值差異如此明顯，那么股票和房地產的差距其實更大。從內地房地產的房租回報率來說，現在北上廣深等一線城市一般在2%，甚至不到的水平。2%的倒數是50，也就是說，如果把房地產看成是股票類資產，那么它的估值大概是50倍PE上下。

事實還不止于此。由于內地目前并不征收房產稅，所以導致2%的房租回報率在用于和股票進行比較的時候偏高了。由于公司的利潤被征收了25%的所得稅，而漸行漸近的房產稅恐怕也不會離房價的0.5%太遠，則套用25%的企業所得稅稅率于房地產的租金回報是比較恰當的。這樣來看，一線城市的房租回報率只有1.5%或者更低，這對應著67倍以上的PE估值。

縱觀全球資本市場，凡是有過房地產泡沫的，無論美國的2007年、中國臺灣和日本的1989年、香港的1997年等等，從來沒有股票與房地產價格長期背離的。要么齊漲，要么齊跌。由于內地資本市場與投資者的不成熟，以及房地產資產屬性對于內地投資者的陌生性（在改革開放以來這是第一輪上漲，投資者并沒有經歷過一個完整的周期），導致我們看到了從2009年以來房地產價格不跌反漲，股票、特別是藍籌股價格卻跌跌不休的狀況。

但是，從長期來看，這種情況不可能持續，而投資的奧秘在于見機于未發：普世認同的觀點已經反映在市場價格中，永遠不會讓投資業績脫穎而出。那么，聰明的投資者，你準備好了嗎？

（作者單位：信達證券）