京天潤香墅灣1號陷滯銷 “標桿豪宅”折戟平谷

位于平谷區洳河西畔的天潤•香墅灣1號自入市以來，便被視為“京東樓市高端住宅的新地標”。不過，記者近日在北京市住建委網站查詢得知，目前該項目沒有一套房子成功簽約，銷售狀況不甚理想。作為“平谷高端住宅標桿”，該項目的“無人問津”與其高端大宅定位相去甚遠。

項目滯銷

北京住房和城鄉建設委員會網站信息顯示，香墅灣1號別名“洳河嘉園”，由北京天潤福源房地產開發有限公司開發。項目于2012年9月19日取得預售證，目前11、12號住宅樓在售。

不過，樓盤開盤至今，12號樓全部196套房源無一顯示“已簽約”，表明該棟樓沒有正式銷售出去一套房并獲住建委批準認可。而11號樓176套房源中，除20余套顯示“已預訂”或“網上聯機備案”，同樣沒有已簽約房源。

項目開盤已八個月，若與北京其他周邊區域樓盤銷售火爆的場景比較，天潤•香墅灣1號銷售狀況可謂慘淡。

記者日前就銷售狀況詢問售樓處，銷售人員表示，目前項目在售房源為小高層和花園洋房，均價在22000元/平米左右。當問及“是否沒有簽約房源”時。銷售人員最初支支吾吾，回答模糊，隨后表示“不可能，我們已簽訂了好幾份購房合同”，但他未透露究竟該項目賣了多少套房子。

對此，有業內人士表示，雖然網站信息可能有更新滯后的情況，但開盤已長達八個月，未有已簽約房源表明項目仍處滯銷狀態。

資料顯示，天潤•香墅灣1號項目所在地塊由天潤置地2009年摘得，樓面價為5789元/平方米，溢價率高達506.2%。如今該項目以均價22000元/平方米的價格入市，而周邊樓盤紫貴莊園均價為10500元/平方米，平谷新城核心地段的中昂•邑上原著均價為16800元/平米。

定位失誤

針對香墅灣1號的滯銷狀況，有業內人士指出，該項目的高端定位明顯出現偏差，與區域內及周邊樓盤相比，定價偏高，不符合市場需求，這是導致其銷售出現困境的重要原因之一。

亞豪機構副總經理任啟鑫曾經表示，通常遠郊項目的賣點是環境優美、價格相對比城區低廉，除了別墅項目外，以剛需類住宅為主。像天潤•香墅灣1號這樣的“豪宅公寓”產品實為罕見。

據悉，天潤•香墅灣1號主推戶型100平米二居、190平米三居，均為大戶型。其目標客戶群為平谷當地的改善型財富階層及城區客戶。

“這房子價格這么高，平谷當地人哪有錢買？有錢的城里人也不選擇這么偏僻的地方，不知道這樣的房子賣給誰。”看房人劉先生對記者表示。

除價格因素之外，天潤•香墅灣1號的配套亦成為短板。項目所在的平谷區位于六環外，與市區連接的輕軌目前尚在規劃中，通車時日未定。最近的公交線路也只有918路和852路。此外，項目周邊沒有成熟的商業配套、生態居住環境未來或面臨人口密集、車多嘈雜的局面。

在業內人士看來，相對于昌平、房山、大興等京城成熟的周邊板塊，平谷的房地產價值并未提升。主要原因是其軌道交通發展滯后，無法帶動樓市升值。同處平谷區的中昂•邑上原著的銷售同樣面臨尷尬。此外，平谷區的居民消費能力無法支撐高端樓盤，導致該項目最終失去吸引力。

開發商或許意識到上述問題，自項目開盤便先后推出了“內部認購折后單價20000元起”、“平谷免費看桃花活動”等促銷方式。其中與電商合作的“享2萬抵50萬”的優惠幅度最大，但目前看來，花樣頻出的促銷并沒有為項目帶來火爆銷售。