供應增加暫難降樓市高溫 調控兩級分化或倒逼長效機制出臺

每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

中原地產市場研究部統計數據顯示：今年前8月，北京新建住宅（剔除保障房）合計簽約59039套，總建筑面積成交701萬平方米，均為最近5年來的第二高點。

根據網易房產數據研究中心對今年8月北京百盤價格動態調查結果顯示，100個重點樓盤中，僅有4個樓盤降價，降價項目多為尾盤出清。而在北京等地樓市出現價格上漲的同時，部分城市的調控政策卻出現了“一松一緊”的態勢。

“中國樓市已經出現了事實上的冰火兩重天：一二線城市呈量價齊上漲，而三四線城市則出現了庫存積壓，賣地難。”中原地產市場研究部總監張大偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在預計長效機制暫不出臺的情況下，各地調控也將呈現兩級分化。

新建商品住宅持續火爆/

“現在不找關系根本排不上號。”這是今年以來，記者在北京商品房市場聽到最多的一句話。同時，多位業內人士在同記者的閑聊中提到，周圍的親戚朋友都在托關系買房。“現在的狀況應該說是前所未有，大家一致對后市看漲。”一位開發商人士稱。

需求旺盛助推了成交火爆，加之難以緩解的供需矛盾，北京的“日光盤”更是頻頻出現。

以中建國際港為例，7月推盤當日共推出了1462套房源，但共有3813組購房者參與搖號。中建國際港的熱銷僅僅只是一個開始，7月中下旬以來，陸續有6個項目出現“日光”。

根據網易房產數據研究中心對今年8月北京百盤價格動態調查結果顯示，100個重點樓盤中，僅有4個樓盤降價，降價項目多為尾盤出清。此外，34個項目出現價格上漲，最高漲幅高達25%。

“新建商品住宅市場持續火爆的原因，一方面是具備購房資格的需求依然龐大；另一方面，也與當前的政策環境相關。”鏈家地產市場研究部張旭對記者表示。

“從當前項目排號、預售的情況看，供需矛盾有加深的跡象。”如張旭所言，樓市供應在8月份已經出現了上漲，但對于需求旺盛的北京來說，依然是“僧多粥少”。

來自亞豪機構的月度數據顯示，8月份北京開盤的28個項目累計新增套數6503套，僅次于7月份7592套的供應高峰。7、8月份北京樓市累計新增供量達1.4萬套，已接近今年二季度1.7萬套的推盤量。

即便如此，從整體供需對比而言，8月份樓市供應維持在6500套，而成交卻達8708套。“供應的高位仍然不擋供需矛盾的加大，其根本原因在于房企與政府、房企與市場兩個矛盾的集中爆發。”亞豪機構副總經理高姍認為，前兩年土地供應的成色不足導致房企對土地極度渴求，土地市場的供需矛盾雖然在今年有所緩解，但短期內仍然難以收效，直接導致了地價的飆升；另一方面，高地價托高了房價的上漲空間。

地價高燒推高房價預期/

搶地潮的襲來直接導致了房價上漲的預期。

8月22日，位于北京房山長陽的理工大學9號地被萬年基業收入囊中。萬年基業以15.74億元總價加上配建4.2萬平方米限價房創房山區域新地王，溢價達49.9%。至此，房山樓面價突破2萬元，“面粉”價趕超“面包”價的情況再次出現。

“房山都要賣到3萬元了，其他區域怎么可能不漲。”北京一位開發商告訴《每日經濟新聞》記者，該公司即將在9月入市的項目此前預計的銷售價格一直保持在3.5萬元/平方米，但房山拍地之后，也在醞釀漲價。

地價高燒的不僅是北京。8月26~28日，廣州、廈門、上海多宗地塊成交，溢價均超過了100%，最高達到185%。

易居房地產研究院統計數據顯示，2013年8月，10個典型城市土地出讓金收入為811.6億元，與2012年同期相比增長近1.5倍，較2011年同期增長31.3%。

購地金額居高不下反映的是今年以來房企資金面的寬裕。7月份10家標桿房企權益購地金額412億元，為2009年以來的第三高位，僅次于2009年9月的434億元和12月的473億元。

“如果下半年房地產政策面依然維持現狀，標桿房企量價齊升的勢頭將繼續保持。土地市場方面，一二線城市的優質地塊仍將是標桿房企爭奪的焦點。”張大偉表示，房企對后市集體看多，對土地的渴求空前。從整體市場走勢來看，土地作為房地產市場的唯一原料，高地價明顯刺激房價上漲。“爭搶激烈的土地市場會很快將價格信息傳遞到住宅交易市場，樓市房價在‘金九銀十’依然將維持上漲的趨勢。”

樓市爆發周期或近尾聲/

在北京房地產市場“高燒不退”的同時，全國主要城市的整體房價也是持續上漲。

中國指數研究院數據顯示，2013年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10442元/平方米，環比7月上漲0.92%，是自2012年6月以來連續第15個月環比上漲，其中71個城市環比上漲，29個城市環比下跌。

而在多地樓市出現價格上漲的同時，部分城市的調控政策卻出現了“一松一緊”的態勢。其中，溫州、蕪湖通過調整了限購標準、增加住房補貼來緩解政策調控，而鄭州、南京則進一步收緊了調控政策。

“中國樓市已經出現了事實上的冰火兩重天：一二線城市量價齊上漲，而三四線城市則出現了庫存積壓，賣地難。”張大偉分析認為。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，8月以來，為落實“進一步降低自住型改善型商品住房價格”的房價控制目標，緩解供求矛盾，北京已部署安排相關部門抓緊研究推進自住型商品住房供地和相關政策。

“從中央政府而言，調控方向有所轉變，形成了符合以下市場特征的長效機制：低端有保障、中端有支撐、高端有市場。”胡景暉表示，去年以來，北京通過預售證發放來控制房價，效果并不明顯。然而，2010年在房山中鐵建國際城項目也曾經有過“限價”的試點，控制房價效果明顯。因此，將限價的步驟延展至土地出讓階段，也是控制房價的有力途徑。

“不論是從城市協調發展的角度、城鎮化推進的角度，還是經濟轉型的目的，都需要抑制現在瘋漲的一二線城市價格。”張大偉指出，經濟逐漸平穩，調控的長效機制已經基本醞釀完成，樓市的爆發周期已經接近尾聲。