第一太平洋戴維斯：上海房?jī)r(jià)、租金增幅不平衡

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

第一太平洋戴維斯近日發(fā)布第三季度世界級(jí)城市報(bào)告稱(chēng)，包括上海、香港、莫斯科及孟買(mǎi)等在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體，由于租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于國(guó)債收益率，意味著房?jī)r(jià)必定大跌，在租金收益率提升之前，房?jī)r(jià)維持高增長(zhǎng)的可能性極低。

過(guò)去五年中，一些世界級(jí)城市住宅價(jià)格增長(zhǎng)較快，新興經(jīng)濟(jì)體城市表現(xiàn)尤為明顯，自2008年以來(lái)，其住宅價(jià)格平均增長(zhǎng)率達(dá)58%。其中，上海普通住宅價(jià)格漲幅高達(dá)70%。

第一太平洋戴維斯全球研究部觀點(diǎn)認(rèn)為，問(wèn)題不在于房?jī)r(jià)上漲多少，而在于這種漲幅是否具有持續(xù)性。一些住宅的價(jià)格增幅超過(guò)其租金漲幅，這意味著可能存在樓市投資泡沫，投資需求膨脹已造成收入比不上房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

上海：房?jī)r(jià)、租金不平衡

雖然政府年初出臺(tái)“國(guó)五條”政策用以調(diào)控市場(chǎng)，但上海住宅市場(chǎng)表現(xiàn)依舊強(qiáng)勢(shì)。即使住宅價(jià)格增速自2009年達(dá)到峰值后已放緩，然而2013年上半年，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、高首付比例要求以及二套房購(gòu)買(mǎi)受限的背景下，上海住宅市場(chǎng)指標(biāo)依然呈上升態(tài)勢(shì)，半年內(nèi)住宅價(jià)格增長(zhǎng)2.1%。

與強(qiáng)勢(shì)的房?jī)r(jià)相比，上海住宅的租金回報(bào)卻不盡如人意。第一太平洋戴維斯全球研究部，通過(guò)比較租金和價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，自2005年以來(lái)，盡管上海住宅價(jià)格已經(jīng)上漲了148%，但此期間內(nèi)的租金水平卻只提升了15%，租金回報(bào)率僅為2.4%，從而使得上海住宅價(jià)格與租金之間產(chǎn)生了嚴(yán)重落差。

與普通住宅相比，高端住宅租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)更弱。當(dāng)前跨國(guó)公司傾向收緊高管的住房預(yù)算，導(dǎo)致高端市場(chǎng)租金增長(zhǎng)乏力。

上海成為未來(lái)金融中心的預(yù)期，顯然已經(jīng)在房產(chǎn)價(jià)格中有所體現(xiàn)。由于投資渠道匱乏，上海住宅已成為國(guó)內(nèi)富裕群體重要的投資流向地，強(qiáng)勁的需求持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)上揚(yáng)。

隨著上海金融行業(yè)迅猛發(fā)展，不斷夯實(shí)的人口基礎(chǔ)與企業(yè)大客戶租賃需求使得未來(lái)租金增長(zhǎng)預(yù)期明顯。然而若要租金增幅與價(jià)格增幅匹配，則還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。

第一太平洋戴維斯觀點(diǎn)認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)與租金的再平衡過(guò)程并不平坦，尤其考慮到投資者傾向于空置新建房屋以避免產(chǎn)生“新車(chē)效應(yīng)”，即任何新建住宅居住后將造成貶值，類(lèi)似情況將扭曲市場(chǎng)供應(yīng)。

而在東京、紐約、巴黎、倫敦等成熟經(jīng)濟(jì)體世界級(jí)城市，住宅租金回報(bào)率高出債券收益率約2.5%，這些城市的租金和房?jī)r(jià)漲幅基本保持同步。

德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，住宅類(lèi)物業(yè)其投資屬性相比商業(yè)辦公類(lèi)物業(yè)會(huì)弱一些，因此商業(yè)地產(chǎn)從租金回報(bào)率來(lái)衡量相比住宅更具有參考意義。如果從上海住宅的租金回報(bào)率來(lái)看，投資房產(chǎn)根本是不合算的。實(shí)際上目前購(gòu)房的人，最主要還是看重的房產(chǎn)本身的升值。