葉檀:小產權房轉正前提不挑戰合法產權 不鼓勵投機

每經評論員 葉檀

小產權房轉正之聲甚囂塵上，有人把“農用地入市”理解為小產權房可以轉正，大錯特錯。

市場經濟的基礎之一是保護合法產權，這一點在十八屆三中全會上得到了確認。產權不僅僅是一紙契約，包含了很多層面，如對既有合法產權的保護，對產權價值基礎的維護，對租賃權與所有權的統一保護。只講小產權房轉正維護了社會公平，必然失去產權基礎。

圍繞小產權房的爭論，大多圍繞法律、規劃與利益。

反對小產權房者認為，現行《土地管理法》第43條明確規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”也就是，必須從集體土地變成國有土地后，才能進行建設。土地溢價由政府主導，由此而來。

中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文先生則認為：小產權房的要害在于規劃，“有人說小產權房不合法是對農民集體土地所有權的一種歧視，其實根源不在這里，根源在于農村集體土地在規劃上不是用來建商品住宅的。小產權房不合法，更主要的原因在于它不符合土地利用規劃，違反了土地的用途管制”。

更多的人則認為，小產權房轉正將沖擊現有的房地產價格體系，因此包括地方政府在內的很多人不愿意，正因為如此，小產權房更應該轉正以平抑房價、實現公平。

表面上看來，很有道理，其實錯漏百出。在所有理論中，沒有提到對合法產權的保護，可見對產權是多么的漠視，在這樣的理論與實踐土壤上，也就不可能有真正的公平。

我們應該保障公平守法交易所獲得的產權，購買商品房的人支付的高房價中，包括土地轉性成本、土地級差地租在內的所有的溢價。購房者相信政策不會輕易改變，相信未來也會執行同樣的政策，才愿意支付房地產價格。一旦從根本上改變游戲規則，原有購房者的產權收益將因為小產權房的沖擊大幅縮水。

也許有人會說，北京房價上升，購買商品房者已經得利，所以這些購房者該把得利部分吐出來。把這樣的邏輯推到極致，那么是不是應該剝奪多買房的“土豪”們的產權來實現社會公平？問題是，投資者是在法律的框架內行事，一不犯法二不違規，他們的產權理應受到保護。反過來說，小產權房合法化，那些小產權房的購買者憑空得利，是否合理？

這里牽涉到一個激勵機制的問題，正確的激勵機制是鼓勵遵紀守法地進行交易，盈虧自擔，而不是通過改變游戲規則的方式，讓遵紀守法的老實人吃虧，而讓投機者大獲其利。購房者不愿意平等入市，投資者不用研究貨幣、存量、稅收等因素，只要投機買一線城市的小產權房就能發大財。

在小產權房可能轉正傳言的推動下，近期，北京周邊多個小產權房項目價格出現上漲，深圳的小產權房市場暗流洶涌。這顯然是對既有市場秩序的嚴峻挑戰。

還有一種說法是，讓小產權房購買者補交土地價款，再行轉正。如果按照當年土地市場價補交價款，購買小產權房者無利可圖，不要說購房者，就是農民，如果雙手一攤，就是不轉正，你又奈我何？

面對嚴峻的形勢，如果不及早澄清，局面將日益復雜。今年開始，國土部將在邯鄲、昆山等28個市縣開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作，預計于2015年6月試點結束。農村集體經營性建設用地的流轉水到渠成，而農村隨著城鎮化進程，宅基地總量只會減少不會增加，不能再給市場發出錯誤的信號，讓小產權房的建造者、購買者突破底線。

小產權房轉正的前提，是不能挑戰合法產權，不能鼓勵投機，做到真正的守法與公平。這也正是法治市場、公平市場的題中應有之義。