互聯網思維拯救房地產？ 房地產網站股價“獨立上行”

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

就在地產股陷入“跌跌不休”的困境之際，令一些地產大佬附于房地產公司迷惑的是，部分地產服務類公司股價卻走出獨立的上漲行情。

《每日經濟新聞》記者發現，去年初至今，包括搜房網、易居中國等網絡房地產信息服務公司市值“逆市”大幅增長，以搜房網為例，公司市值逼近去年剛剛進入千億俱樂部的恒大地產。

難道是開發商的利潤，被這些互聯網服務商掙去了？還是說，互聯網企業在未來的競爭中，比傳統房地產企業更被看好？如果是這樣，經過互聯網思維改造的房地產公司未來能否重振雄風？

房地產網站市值飆升/

在房地產行業，建筑公司、中介、代理公司、廣告公司、房地產網站都是服務于房地產開發商的“乙方”。在很多人眼里，這些企業就是靠開發商吃剩下的 “殘羹剩飯”生存的。有人曾總結說，開發商“吃肉”，中介啃“骨頭”，房產網站“喝湯”。然而，誰也沒想到，如今“喝湯”公司的身價，居然高過了“吃肉”的開發商。

其中，2010年9月登陸紐交所的搜房網，成為最近一年來最受投資者追捧的房地產類上市公司之一。

《每日經濟新聞》記者計算，截至3月4日，搜房網收盤價為83.99美元，較去年初開盤價漲幅超211%。以市值計算，截至3月4日收盤，搜房網總市值約為68.68億美元（約合421.82億元人民幣）。去年銷售額突破千億的恒大地產，同期市值卻只有370.07億元人民幣。

擁有高市值的，不只有搜房網，與其業務性質接近的易居中國、三六五網等公司市值也出現大幅飆升。《每日經濟新聞》記者統計發現，截至3月4日，與去年初開盤價相比，易居中國、三六五網兩家公司股價漲幅分別達到177%與76%，市值分別達到79億元與49億元人民幣。

與之相反，備受矚目的千億房企股價卻不甚理想，2013年的千億“黑馬”碧桂園股價自去年初至今已下跌3%，A股地產“一哥”萬科同期股價更是下跌接近40%。

互聯網思維的勝利？/

從業務范圍來看，搜房網收入主要來自網絡廣告及電商服務，恒大地產收入主要來自物業開發銷售，前者業務主要是為后者服務。從收入規模而言，2013年搜房網總營收為6.374億美元（折合約39億人民幣），恒大地產2013年上半年營業收入已經高達419億元，年內合約銷售額突破千億。為開發商“打工”的搜房網，為何能發展如此迅猛呢？

一位投行人士向記者表示，雖然從財務數據來看，很多大型房企規模占優，但由于定位互聯網服務，輕資產的特性決定了搜房網在凈利潤率、凈資產回報率等關鍵指標上超過重資產的房地產開發商。

《每日經濟新聞》記者查閱財報發現，搜房網2013年總營收為6.374億美元（39億人民幣），但凈利潤高達3億美元（18.3億元人民幣），同比增長97%，凈利潤率接近50%，凈資產收益率接近100%。與之相對，萬科2013年中報顯示，公司營業收入為413.9億元，凈利潤為45.6億元，凈利潤率約為11%，萬科在2012年凈資產收益率為19.66%，為1993年以來最高水平。

更重要的是，搜房網不僅獲益于房地產銷售推廣渠道從線下向互聯網轉移，更依托著海量的用戶數據優勢，成功從單純的廣告業務向銷售環節實現深度介入，通過電商服務成功帶動營業收入大幅增長。

搜房網2013年財報顯示，代表廣告業務的網絡營銷服務營收為2.783億美元，同比增長11.4%；電子商務服務營收為1.881億美元，同比增長84.1%；二手房業務搜房幫房源發布服務營收為1.615億美元，同比增長高達121.7%。

德銀認為，作為國內最大的在線房地產垂直網站，過去兩年搜房已成功利用其用戶流量，從單純的廣告業務轉向線索驅動營銷/電商平臺，未來搜房網仍將受益于處于起步階段的電商業務實現快速增長。

“雖然搜房網的主營業務依托于房地產行業，但它的本質是一家為房地產行業提供網絡廣告與電商服務的互聯網公司，這不僅讓它受益于中國房地產市場的蓬勃發展，也得益于中國互聯網用戶的高速增長，這也是與同質化競爭激烈的房地產行業相比，搜房網在細分市場取得遠高于行業增幅的發展速度，股價也擺脫地產板塊走出獨立行情的重要原因之一。”盛富資本與協眾國際總裁黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者。

用互聯網改造房地產/

以搜房網為代表的房地產垂直網站改變了傳統的地產銷售模式，未來會不會出現一個“小米”顛覆房地產的開發模式，誰也說不準，正如郁亮直言：“可能我們未來的對手不是我們現在所謂的對手，也可能將是現在完全不知道的人在做我們的對手”。

中銀國際分析師田世欣認為，在行業增速下降的背景下，房地產開發同質化競爭的現狀必然受到沖擊，雖然龍頭房企可以通過集中度提升獲得超越行業的增速，但從2013年以來開發商紛紛回縮戰線至一二線城市的戰略以及住宅開發競爭的同質化來看，房企通過原先提高周轉速度的方式維持成長性必然受到挑戰，回報率面臨下滑壓力，更多開發商開始考慮重新進行戰略布局。

自稱“與其被別人革命，不如自己革自己的命”的萬科已經率先行動。

萬科物業與華為合作開發的手機APP“住這兒”在去年“雙十一”正式推出，主要為萬科業主提供社區圈子交流與周邊商圈服務，雖然這款APP目前功能應用仍較為單薄，但可以預見的是，無論是萬科目前所做的“五菜一湯”社區配套、為業主提供配送、團購等服務的 “幸福驛站”、甚至未來可能提供的金融服務都有可能通過這款APP與業主實現“零接觸”。

此外，包括世茂房地產、綠城中國、花樣年、海印股份等公司也紛紛結合互聯網推出“云”社區服務、O2O等新的商業模式，盡管新的商業模式和盈利模式仍然模糊，但房地產“觸網”將成為不可扭轉的趨勢。

“中國房地產未來依靠‘拿地-建房-賣房’的模式來賺大錢將難以為繼，未來的商業模式必須調整。對于房地產商而言，數量巨大的業主群是他們擁有的最寶貴財富，在互聯網思維下，倘若找到合適的突破口來開發這一金礦，將成為房企未來很長一段時間的業務增長點，也能成為新的股價催化動力”，輝立證券分析師陳耕如此告訴《每日經濟新聞》記者。