蟄伏7年后逆市西進 鑫苑中國9億出擊天府新區

每經記者杜冉樂發自成都 今年年初，鑫苑（中國）置業有限公司（以下簡稱鑫苑中國，NYSE：XIN）豪擲逾9億元，以50.3%的高溢價率拿下成都城南天府新區華陽街道一心社區的上百畝綜合用地。 然而，這場看似平常的拍地背后，《每日經濟新聞》記者調查發現，鑫苑中國這家被稱為“中原大佬”的低調房企，早在約7年前就以號稱“第二個順馳”的高調姿態兇猛殺入成都樓市，但過去幾年里，其僅在城東開發有樓盤，至今，對該品牌熟知者寥寥。 實際上，鑫苑中國作為首家在紐交所上市的中國內地房企，曾一度沉寂于國內房企龍虎榜，而選擇了大舉進軍美國市場。但從去年以來，鑫苑中國開始回歸國內樓市，與萬科、綠地等房企進行海外突圍的方向明顯相左。 鑫苑中國投資者關系經理賴乃幸表示，由于公司資產規模偏小，所以去年向西、向東集中發力，希望2~3年內把規模做起來。 前不久，百強房企光耀地產卷入資金鏈危局之中，資金鏈問題往往成為壓垮中小房企的最后一根稻草。對于鑫苑中國的逆市擴張，標準普爾近日將鑫苑中國的評級展望由“穩定”調整為“負面”。 首次進駐成都天府新區 對于首次輾轉布局成都天府新區，鑫苑中國董事長張勇給出的理由是，成都市場需求旺盛。這也是該公司加速西部布局的首個城市。 實際上，成都作為西部核心城市，自啟動第二輪西部大開發建設以來，尤其是隨著東部產業西遷、世界500強企業大舉落戶的過程中，均扮演著重要的角色。 “成都是一個很好的市場。”賴乃幸解釋說，鑫苑中國選擇進入城市的標準是人口達到500萬以上，當地GDP增速高于全國平均水平，另外，土地供應要持續增長。 《每日經濟新聞》記者了解到，鑫苑中國在天府新區的地塊位于華陽街道一心社區1、3、5組，占地約7.5萬平方米，合計112.5畝，可售建筑面積約22.5萬平方米，容積率為3。 上述項目除了18萬平方米的住宅業態之外，還有4.5萬平方米的商業業態，整個項目的土地總成本接近9.34億元。 為了獲得上述土地，鑫苑中國的拿地成本不低。據了解，上述地塊原本起拍價為552萬元/畝，但最終成交價高達830萬元/畝，溢價率接近50.4%，樓面地價4150元/平方米。 近日，《每日經濟新聞》記者從上述已命名為“南湖·鑫苑鑫家”項目的一位置業顧問處獲悉，該項目于9月27日開盤，起售價為每平方米5500元左右。 另據鑫苑中國官網介紹，鑫苑鑫家項目位于成都天府新區核心區域，華府板塊與南湖板塊交界處。在多位成都業內人士看來，上述項目應歸為華府板塊。 不過，華府板塊過去兩年經歷房企瘋狂搶地后陷入低潮。今年以來，有媒體報道對華府板塊的不溫不火深感擔憂，尤其是今年將有價值110億元存貨推售，拿地成本偏高、生活配套不足的缺陷讓這個板塊頗為尷尬。 銳理數據成都樓市報告亦顯示，今年上半年，在大成都范圍內目前存量較高的區域包括了南延線華陽板塊與元華-站華板塊。 成都一位不愿具名的地產資深人士對《每日經濟新聞》記者標書，按照上述項目的樓面地價，再加上至少2000元/平方米的建安成本，上述項目開盤售價可能不賺錢。 樓市逆襲隱現資本魅影 正當去年萬科、綠地、碧桂園等房企巨頭瘋狂征戰海外尋求突圍之際，早些年赴美上市的鑫苑中國卻在進軍國內樓市，儼然成了當前樓市的一匹“黑馬”。 不過，在過去幾年國內品牌房企銷售排行榜中，《每日經濟新聞》記者很難找到鑫苑中國的銷售成績。據鑫苑中國官網透露，該公司海外業務重心仍在美國，歐洲和亞太（除中國之外）地區仍在規劃之中。 納斯達克證券交易所披露的鑫苑中國財務數據顯示，該公司2010年總收入4.49億美元，凈利潤5114萬美元；2011年總收入6.87億美元，凈利潤1.02億美元；2012年總收入約9.15億美元，凈利潤1.57億美元；2013年總收入8.97億美元，凈利潤1.2億美元。 去年下半年以來，鑫苑中國加速國內布局市場，使得這家原本不為人熟知的河南房企進入大眾視野，不巧的是，中國樓市也開始步入下行通道。 《每日經濟新聞》記者注意到，除了去年拿下美國紐約布魯克林一個開發項目之外，從去年9月至今年4月，鑫苑中國通過并購或直接拍地等形式，迅速在蘇州、昆山、濟南、鄭州、滎陽、成都、三亞、長沙和上海9個城市拿地，其中上海、長沙等城市還是首次進入，總耗資接近70億元。 那么，鑫苑中國為何逆襲國內樓市？ 實際上，從這家房企“專注于中國快速成長城市”的區域定位可窺見一斑。據鑫苑中國官網介紹，自去年10月收購昆山項目之后，張勇曾對外表示，“由于中國市場對住房的旺盛需求，我們計劃擴展發展框架。” “面向未來，沒有足夠大的規模就會被邊緣化，房企擴大規模的賽跑，是一場必須參加，而且必須要跑贏的比賽。”鑫苑中國CEO王信琦在今年6月的公司內刊中寫道，如果海外市場是橋頭堡，那么國內市場就是主戰場。 《每日經濟新聞》記者注意到，按照賴乃幸的說法，公司發展正受到自身資產規模偏小的制約，而該公司去年以來的迅猛擴張與突圍與這種瓶頸密切相關。截至9月13日，鑫苑中國總市值不足3億美元。 實際上，鑫苑中國拿地擴張與其背后強大的海外私募資本融資密切相關。據了解，去年9月份，鑫苑中國向全球領先的私募投資巨頭TPG集中發行了1200萬股普通股（2.74元/普通股）和約7580萬美元且2018年到期的可轉債，總計融資1.086億美元。 去年底，鑫苑中國成功發行2億美元債券，期限截至2019年，但融資成本為13%。 另據相關報道顯示，早在2006年，美國藍山中國資本和EquityInternational公司旗下中國私募資本EIFundIIChina總計出資7500萬美元，除了部分作為充實鑫苑中國上市前的股本金之外，部分資金主要用于擴張拿地。 雖然鑫苑中國擁有較強的海外融資通道，但與萬科、中海、龍湖等國內龍頭房企相比，其融資成本高出許多。賴乃幸亦坦言，“你看我們海外融資成本不低，說到底還是資產規模小的緣故。” “負面”評級凸顯擴張隱憂 今年中國樓市持續低迷，但在去年市場高點時，鑫苑中國的銷售業績和凈利潤仍然出現了同比下滑，而這一情況至今未得到扭轉。 今年5月，鑫苑中國發布的一季報顯示，公司實現營業收入約2.26億美元，同比增長33.6%；實現凈利潤1010萬美元，同比下降62%。 《每日經濟新聞》記者注意到，8月25日，標準普爾評級服務發布的鑫苑中國評級展望報告顯示，預計2014年鑫苑中國的杠桿率將會繼續放大，主要是因其利潤率下滑及舉債擴張。基于此，其對鑫苑中國的評級展望由“穩定”調整為“負面”。 “由于展望修訂，我們降低了鑫苑中國的房企金融債券評級從cnBB調整到cnBB-。”上述評級報告強調說。 在上述機構看來，今年一季度，鑫苑中國披露的利稅折攤前的利潤率為10.8%，但去年同期這一指標為26.7%。今年，該公司的利潤率惡化程度遠超出了預期。 對此，賴乃幸表示，當前，標準普爾其實對整個中國房地產市場都下調了期待，因為年初以來，房地產銷售放緩，銀行信貸收縮。“我們上半年的銷售業績比去年有所增長，但與預期還有差距。” 此前，上海交通大學會計與財務系副教授陳欣在雪球財經投資平臺上表示，鑫苑中國目前利潤大幅度下滑，主要是因為其會計銷售收入較低。但該公司采用的是完工百分比法確認銷售收入。在眾多項目上馬之時，其各項費用都不低，而近期該公司在建工程確認成本的速度較低，導致多個季度利潤都不理想。 因此，這些利潤可能會在大批項目接近完工時釋放出來，因此，該公司明年利潤會相當不錯。 賴乃幸還透露，鑫苑中國正加速輕資產發展，尤其是去年拿下的所有地塊，已實現全部開盤。