上海自貿區一年房價變幾何？寫字樓租金坐了過山車住宅漲幅超10%

邦地產 2014-10-13 17:40:09

經過一年的發展，上海自貿區的制度框架正在逐步清晰，而自貿區在部分行業的率先開放正在形成吸引力。

每經編輯｜蔡雅蕓

世邦魏理仕研究部

截至9月底，自貿區成立已屆一周年。經過一年的發展，上海自貿區的制度框架正在逐步清晰，而自貿區在部分行業的率先開放正在形成吸引力。

物業市場方面，自貿區寫字樓租金在過去一年多時間內經歷了一輪過山車行情，在初期搶注風潮的推動下，平均租金由自貿區成立前的每平方米每天2.1元飆升至去年年底的每平方米每天6.3元，隨后逐步理性回歸。

本季自貿區寫字樓平均租金報價環比繼續下跌2.3%至每平方米每月4.2元，但相比自貿區成立前的租金水平，仍有100%的增長。區內寫字樓的物業價值也得到實質性提升，8月遠洋地產以樓面地價每平方米11000元從華豐建設購入位于外高橋保稅區內的一在建寫字樓工程，該價格相較于2011年華豐建設土地購入價格增長逾4倍。

工業物業方面，自貿區成立后以外高橋保稅區為代表的相關園區工業地價均出現上漲，其中外高橋的工業用地價格由之前的每平方米3500元上漲至每平方米8500元，同時區內廠房、倉庫等物業租金也錄得穩步上漲。

住宅市場方面，森蘭、臨港、祝橋等自貿區輻射板塊的代表性項目在去年四季度均出現了價格和成交量的雙重階段性高點，之后跟隨整體市場逐步回落，漸趨平穩。但自自貿區成立至今，其輻射板塊內代表性項目的售價累計漲幅都超過了10%，跑贏上海市平均水平。

9月份，自貿區管委會發布了《中國（上海）自由貿易試驗區產業規劃》和《中國（上海）自由貿易試驗區控制性詳細規劃草案》，對未來自貿區的產業布局及相應的土地功能布局作出了總體規劃。自貿區總體建筑規模為2830萬平方米，其中洋山和浦東機場的大部分均規劃為物流用地，而被定位為國際貿易服務和金融服務功能區的外高橋保稅區將基隆路兩側及南部8號門附近規劃為商務辦公的集聚區域。產業和土地規劃的不同功能設定將對區內各物業類型產生不同程度的利好。

洋山保稅港區的優質倉庫市場將得到持續需求增長的長期支撐，而外高橋保稅區的功能轉型升級則會帶來土地轉性升值以及寫字樓開發投資方面的機遇。考慮到自貿區內的商務辦公規劃面積有限，而相關管理部門亦在引導企業實行區內注冊、區外辦公的模式，世邦魏理仕認為自貿區內服務業的進一步開放將對森蘭等周邊等商務區域以及上海其他商務區產生更為廣泛的利好作用。