930新政效應：開發商圍繞首付款“做文章”（末尾有彩蛋！）

每經編輯｜蔡雅蕓

王杰

央行新政，并沒給"金九銀十"的樓市注入"雞血"。在業內人士看來，開發商的主流策略并無創新，還是高周轉。

在限貸松綁無效的大環境下，開發商們主動出擊，圍繞首付和貸款開始做文章。

邦地產了解到，到了10月份，各大房企在營銷創新上有更大力度。有部分房企甚至推出了無首付模式。比如位于亦莊的合生摩爾公館，上周推出了"100%貸款購房"計劃。該計劃具體內容為：購房者利用自己或親友名下房產，經過估值評測后，抵押給金融機構，半個月內即可獲得為期10年到30年不等、50%抵押物評估價的專項資金作為購房首付款，剩余房款依然可以申請商業貸款。

該項目的營銷負責人告訴邦地產，開發商推出了多種經營計劃，客戶有房本，并且還完貸款的情況下，可參與上述購房計劃，"北京的房本能貸10年，外地的房本能貸30年，年利率在7%到8%之間。能貸到的數額，一般是評估值的60%左右。"

他說，該項目還有別的金融計劃，比如與搜房電商的金融產品"天下貸"合作，不需要任何抵押。具體模式是，購房者先交納一半的首付款，搜房給購房者貸另外一半首付，利率為7%，低于銀行房貸利率。

這種營銷模式，并非首次嘗試。

據了解，中信銀行和易居今年推出了"樂居貸"這樣一個業務，雙方共同為消費者提供全產業鏈消費及支付服務。由中信給予客戶綜合授信額度，用戶可以使用聯名卡消費，包括購房、購車、裝修、添置家具等。樂居則利用渠道協助拓展用款渠道，包括房地產開發商、中介公司、汽車經銷商、裝修公司、家居賣場等。

上海易居研究員嚴躍進表示，通過這樣一類金融創新，能夠將購房者既定的不動產轉化為充裕的流動性，從而支持改善型購房需求。從這個角度看，此類創新值得鼓勵。不過，他提醒，未來此類業務開展，焦點和重心應該是對購房者還款能力進行充足的風險評估。

此類舉措，在今后，很可能成為主流的房貸模式之一。

930新政中，央行、銀監會鼓勵銀行通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）等措施籌集資金，用于增加住房貸款的投放。MBS屬舶來品，誕生于美國，是信貸資產支持證券的一個類別，其償付給投資者的現金流來自于由住房抵押貸款組成的資產池產生的本金和利息。按基礎資產劃分，又分為住宅抵押貸款支持證券(RMBS)和商業房產抵押貸款支持證券(CMBS)。

其實早在2005年3月21日，央行就宣布MBS試點正式啟動。但截至目前，僅有建行和郵儲銀行成功發行了MBS。

由于監管部門對美國次貸危機教訓心存擔憂，2008年后，包括MBS在內的資產證券化試點陷入停滯狀態。而此次監管部門再次鼓勵MBS發行，意味著綠燈再次亮起。

哪些銀行將會參與此輪的MBS試點，成為近期市場關注的焦點。多位券商分析師認為，可能多家銀行都有了相關的發行計劃。

招商證券銀行業分析師肖立強表示，房貸占比較高的銀行都有準備發行MBS的可能。

長城證券資產管理部研究主管黃飆稱，存貸較高的銀行之所以有積極性發行RMBS，是因為如此一來可以釋放可貸資金。

發行利率的問題，有銀行業分析師預測，RMBS的發行利率可能會在6%左右。與房貸利率水平相比，6%的發行價格明顯令銀行占不到什么"便宜"，計入發行成本甚至還可能變為"虧本生意"。但有觀點認為，畢竟RMBS能回籠一些資金，可能銀行也愿意吃點虧。

目前主流看法是，對于房企來說，還不會直接降價。比如克而瑞信息技術有限公司董事長丁祖昱在"丁祖昱評樓市"的微信文章中，針對哈爾濱市場部分樓盤開始醞釀漲價的做法，認為現在漲價就是自尋"死路"。

中信證券在10月10日《房地產行業跟蹤快報》中認為，人民銀行和銀監會明確表態支持改善型需求，其核心出發點并不是擔心開發投資下降過快，甚至都不是防范金融風險（當然肯定有防范金融風險的考慮），而是客觀環境允許金融當局不再人為扭曲制定非市場化規則，限制改善型需求。

嚴躍進認為，今年9月下旬各大房企密集推盤，會加大10月份房企營銷方面的競爭程度。從這個角度看，主動進行營銷創新，成為此類房企第四季度主流且執著的做法。

他認為，對于合生創展這樣一類創新，需要政策層面的密切關注。既要鼓勵房企創新，也要設定一個邊界，只有這樣才能促進房企"去庫存"目標的實現，以及實現樓市的穩定發展。

外一篇

紅牛讓誰長了翅膀？

繼"100%貸款購房"之后，針對剛需群體的合生摩爾公館本次還推了個"全民賒房"，即拿出50套精裝房，讓前來申請的新婚夫婦，在進行意向登記后，就有機會免費入住。面積約為85平米的三居室。不管最后住滿3~6個月后是不是會真正實現購買，這一招對開發商來說，可以說是有百益無一弊。

這兩天網絡上炒一件事：紅牛曾經的廣告語"RedBullgivesyouwings"（紅牛，給你一雙翅膀），因喝了沒長翅膀，所以被告廣告欺詐。紅牛同意支付1300萬美元賠償，過去10年，在美國買過紅牛的消費者都可以獲得10~15美元的賠償。

這一看似荒誕、讓企業賠錢的賠償方案，其實是紅牛的一種高級營銷手法。

10年中，每年把這個賠償數字宣傳一遍，相當于每年做N次廣告，比花130萬美元打個廣告要劃算得多。不僅是知道了這個產品，更是有一種消費時的放心感。請問又有幾個好事者會去對紅牛發起訴訟，以得到十來美元的賠償呢？

賒房這事兒，也是這個概念。你來了，你住了，你走了，即使你最后不下單，開發商也在市場上博了個好名聲。

所以，長翅膀的不是消費者，而是企業。

依靠《每日經濟新聞》精干的采編力量、挖掘房地產業內豐富的人脈資源，專注于提供地產圈熱門干貨，服務于行業內各類型企業，深耕地產從業者的一方山水，歡迎關注《每日經濟新聞》旗下地產官方微信公眾號“邦地產”。

關注“邦地產”兩種方式：

1、添加微信號：Real-estate-Circle

2、掃一掃下面的二維碼