馮焱東:房產銷售再現高增速，不能忽視商業地產庫存風險

◎馮焱東

2013年，全國商品房銷售面積曾達到130551萬平方米，創下歷史紀錄。到了2014年，全國房地產銷售面積開始負增長，很多業內人士和研究機構認為，隨著城鎮化增速放緩等原因，2013年13.1億平方米的銷售面積可能是歷史高點，未來很難逾越。

2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，但仍低于2013年。到了2016年上半年，全國商品房銷售面積達到64302萬平方米，同比增長27.9%，增幅比1~5月下降5.3個百分點。不過筆者預計，假設下半年銷售面積增速大幅下降，全年增長僅2%，也將達到13.11億平方米，超過2013年的成交量，創歷史新高可以說幾成定局。而由于今年以來一二線城市房價普漲，全年樓市銷售額將創歷史新高更是基本沒有懸念。

2016年商品房銷售面積和銷售金額或創歷史新高，原因是多方面的。

一是因為我國的城鎮化率仍處于較低水平，城鎮化發展空間巨大。去年我國城鎮化率56.1%，但戶籍人口城鎮化率僅40%左右，遠低于發達國家70%~90%的水平，城鎮化進程還有很大空間，農業人口向城市人口轉移的趨勢還要持續很多年。不過房地產是一個波動性很強的行業，如2005年和2009年銷售面積增幅曾分別達到46%和42.1%，2008年和2014年則出現負增長，分別為-19.7%和7.6%。房地產銷售面積出現波動十分正常，但我們不能以短期波動走勢來做長期推斷。

二是因為國家去庫存政策對銷售起到了明顯的促進作用。全國除4個一線城市和三亞外均已取消限購政策，首付成數的降低、貸款利率的下降、部分城市購房入戶政策的放松、稅收政策的調整等，都直接刺激了房地產銷售的增長。

三是前幾年限購限貸壓抑了部分需求特別是改善性需求，在經濟和居民收入增長的大背景下，2016年被壓抑的部分需求得到了釋放。以杭州為例，120平方米以上戶型成交占比持續提高，表明改善性需求越來越活躍。

房地產銷售雖然有望創歷史新高，對去庫存發揮了積極作用，但全國商品房庫存從3月開始，已連續4個月下降。統計數據顯示，6月末，全國商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。其中住宅待售面積減少770萬平方米。這對于房地產行業健康發展無疑是好事。

雖然總庫存正在下降，但筆者認為，但一些結構性問題還比較嚴重，隱憂仍然不少，值得高度關注。

首先，住宅庫存雖然下降，但商業庫存居高不下，到6月份底仍然正增長。全國商業營業用房已竣工待售面積達到15263平方米，同步增長23%。除了竣工部分，還有大量的未竣工待售面積，商業庫存銷售周期遠遠高于住宅，且仍在增長，這是需要特別警惕的。商業地產的供應泡沫問題非常嚴重，地方政府應該加強商業網點規劃指導，合理確定商業網點規模，嚴格控制商業用地出讓，采取多種措施消化商業用房庫存。

其次，防止部分城市在去庫存的大旗下制造房價泡沫。2015年以來，北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥、廈門等少數城市房價上漲幅度過大，房價收入比畸高，居民收入增長速度遠遠趕不上房價上漲幅度，很大原因是這些城市庫存過低，房地產供應遠跟不上房地產需求，這些城市的調控方向應該是大力補庫存，增加供應，適當抑制過熱需求，絕不能盲目執行去庫存政策。

但遺憾的是，這些城市抑制需求的政策很少看到，反倒是一些刺激需求政策被執行，土地供應也沒有及時擴大規模，這勢必加大房價上漲壓力。中央提出的“分類調控、因城施策”方針應該在地方得到進一步大力貫徹，該補庫存的要大力補庫存，該去庫存的必須大力去庫存，方向不可顛倒。

最后，中小城市的去庫存應該得到更大的重視。總體看，一二線城市庫存總體不嚴重，部分城市需要及時補庫存，中小城市則普遍面臨較嚴重的庫存壓力，由此可以適當放寬購房者按揭條件，并嚴格控制土地出讓，同時在購房入戶等方面適度放寬。但根本上講，樓市去庫存必須進一步增強中小城市的活力，主要是產業發展要逐步培育，主導產業要有特色，國家要增強中小城市在交通、公共資源配套方面的投入，更加注重生產力布局的均衡性。

（作者為民生銀行地產研究院首席研究員）