葉檀：房地產瘋狂反映出資金尋找安全墊

每經編輯｜葉檀    

葉檀

針對樓市“高燒”，昨日（9月20日），央行旗下媒體《金融時報》在第二版刊登《地方政府應擔負起樓市調控職責》一文，指出部分城市房地產市場調控政策頻頻落空，甚至出現通過“加杠桿”方式實施去庫存等政策走偏的現象，對此地方政府也有一定的責任。

去年到今年以來，部分城市房地產價格的上漲是令人吃驚的。即使是限購，暫時也沒有辦法控制住房地產的瘋狂上漲，限購只不過證明了房地產的實力。

這次房價上升很大程度上與貨幣現象有關——這是一個全球制造業下行、產能過剩的情況下，資金尋找安全墊的過程。

中國央行雖然沒有QE，但為了維持經濟減輕負債者的負擔，必須把貨幣保持在低利率水平，這讓市場獲得了大量廉價資金，這些資金通過各種渠道進入了房地產市場。

廣發證券的分析師屈俊稱，根據央行公布的貨幣數據，2015年6~12月居民中長期貸款基本維持在3000億元這一中樞附近，今年前8個月居民中長期貸款基本維持在4000億元以上。

根據測算，2014、2015、2016年3年居民中長期貸款月均新增分別為1858億元、2542億元和4532億元，同比分別增長-0.9%、36.8%和78.3%。8月份，居民中長期貸款余額為18.23萬億元，同比增長11.9%。按揭貸款占零售貸款的比重自2008年的78.7%一路持續下降，到2013年降到最低位的59.7%，此后隨著經濟下行壓力的持續加大，比重回升至65.9%。

與此形成鮮明對比的是，非金融企業及機關團體中長期貸款余額為38.19萬億，同比僅增1.9%。

房貸利率持續下降。8月24日，融360公布，截止到今年7月，全國首套房平均貸款利率降至4.44%，繼續創歷史新低，一些大型的股份制商業銀行及外資銀行表現都十分活躍。監測的全國532家銀行，提供9折優惠利率的銀行有212家，占比39.8%；提供9折以下優惠利率的銀行有155家，占比29.14%。銀行的房貸比例有較大增長。

在貸款難、資產配置荒的情況下，銀行目前還找不到比個人房貸更安全、更大宗、更有信用的資產，如渤鋼等企業的債轉股、債轉債越多，越說明這些企業信用的不可靠，彰顯了在目前情況下房貸的可愛，起碼在現實的風險和未來的風險之間，銀行理智地選擇了未來的風險。

房地產是中國投資者最大的儲錢罐，他們已經買遍了全世界的資產。

原因不難理解，在貨幣購買力下行的情況下（當然，CPI并沒有發生太大的變化），被恐慌攫住情緒的人們，急于把錢放到安全的地方。

民間投資持續低迷。在民間投資低迷的情況下，資金不可能進入制造業，只會進入資本與貨幣市場。今年1到8月，民間固定資產投資同比名義增長2.1%，增速與前值持平。最近有所好轉，8月民間固定資產投資同比增長2.3%，與上月同比下降1.2%形成鮮明對比，連續兩個月負增長后轉正。這要歸功于基建等一系列項目的推進。

去年上半年，資金走向了股票市場，今年部分走向期貨市場與黃金市場，同時進行了股權爭奪戰。去年股市杠桿及其引發的股市動蕩教育了投資者，與房地產相比，一紙股票隨時可能被掏空，在信用不彰的市場，房地產比股票誠實，所以，相比股票市場的萎靡不振，房地產市場成為投資者的最愛。

即使如此，對于有質地的行業的股權爭奪戰白熱化，萬科的股權爭奪戰已經持續了一年多，而后是廊坊發展、東阿阿膠等，這不過是貨幣太多在股權投資市場的又一次展現，資金愿意去投資白馬股，而不是黑影重重的不知道是熊是猴的成長股。

還記得今年有色金屬大宗商品價格的瘋狂嗎？作為一個小資投資市場，照樣經過了瘋狂的炒作，只不過影響力沒有房地產那么大，對于大眾的眼球沒有太大的吸引力。

讓地方政府單方面承擔起房地產調控的責任，是有失偏頗的。新興產業不可能獲得稅收，傳統制造業江河日下，營改增后地方政府稅收能夠持平就是上上大吉。綁定房地產是必然的，在筆者看來，房地產就是地方政府的第一宗大稅收，也是目前新一輪城鎮化中最大的資金來源。

其實，目前的房地產市場首先是貨幣現象，只有經濟恢復正常，房地產才能退燒。