房抵貸調查：“二押貸”非新花樣 循環加杠桿博房價上漲

每經編輯｜每經記者 鄧莉蘋    

◎每經記者 鄧莉蘋

在人人談“房”的時代，任何關于“房”的信息都會受到極大關注。《每日經濟新聞》最近報道的深圳6平米“鴿子房”余波未平，近日，銀行的房抵貸產品又熱鬧了起來。

“這類產品其實市場上一直都有，但是規模一直不是很大，而近期會受到關注，還是和房價的快速上漲有關。”一位廣東地區金融人士這樣告訴《每日經濟新聞》記者。

“房抵貸”其實是房屋抵押貸款，主要指借款人以房產為抵押，向銀行申請流動資金貸款。有些銀行只接受結清按揭貸款的房產，有些銀行也承接仍在按揭的房產，這就是所謂的“二押”，而這也是近期又一廣受關注的“話題”產品。

多位業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，目前提供接受二次抵押“房抵貸”產品的銀行數量并不少，主要是針對一些還款年限比較久、升值比較多的房產。

“所有的杠桿都是建立在房產不會大跌的情況下。”一位城商行人士如是總結。

“二押貸款”規模一直低迷

房屋二押貸款并不是一個新的產品，上述廣州地區金融業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，二押貸款這類產品其實市場上一直都有，但是規模一直不是很大，而近期會受到關注，還是和房價的快速上漲有關。

根據此前多家媒體的報道，目前許多銀行都有類似的產品。

“二押貸款的基本邏輯就是，剩下（未還）的房貸低于房產評估值。”深圳地區一位業內人士表示。比如一套房子目前價值1000萬元，但只有100萬元房貸，900萬元的差價，銀行打個7折，就可以再貸出630萬元。

深圳地區一位城商行人士對《每日經濟新聞》記者表示，一般是可以貸出房產凈值的七成，利率肯定會在基準利率上有所上浮，額度會根據銀行狀況來定。一般會以經營貸和消費貸的名義貸出來，額度上各家銀行會根據貸款用途給出不同的額度，有的銀行可以做到上千萬，貸款期限也不等，有的期限長得可以做到15年。

由于房產手續的原因，二押貸款一般會選擇在原來做按揭貸款的銀行來做。當然，不在同一家銀行也是可以操作的。

前述廣州地區金融行業人士也表示，各個地方的規定不一樣，以前有的地方不做“二押”；很多地方也有規定，二押貸款必須得到一押銀行的同意，然后才能去辦理相關手續，而做按揭的銀行有的時候并不一定愿意。不過他表示，現在各地的政策也在調整，放開了一些。

“一般的銀行肯定希望客戶能夠在自己銀行做貸款，但是如果銀行不愿意，也可以拿出房產復印件去其他銀行做。”前述城商行人士表示。

除了銀行以外，P2P網貸行業也有這類業務。“因為各種手續比較難辦，所以這類業務規模并不是特別大。”深圳地區的一位P2P平臺負責人表示，很多人不會選擇做二押，畢竟手續比較多，一般會選擇將按揭還掉，再去做抵押貸款。

變身循環加杠桿工具

除了辦理手續繁復的二押貸款以外，圍繞房產的各類貸款產品也不少，很多產品的狀況甚至是“有房就貸”。

最常見的還是房抵貸。前述城商行人士表示，已經完成還款的房子（或者通過贖樓把剩余房貸結清），再將房產拿去抵押進行貸款。一般銀行會根據其評估后的凈值再打折給出貸款。

多位業內人士表示，不管是房抵貸、“一押”還是“二押”，貸款的名義基本上都是經營性貸款和消費類貸款，按照規定資金要有具體的使用方向，不能將資金再次投入房地產或者炒股等。不過，這并不意味著沒有套利空間。

前述城商行人士對《每日經濟新聞》記者表示，原則上來說是不能將資金再拿去投入樓市的，但是仍有人和一些相關公司的聯手操作是難以被發現的。比如某人申請資金用途是作為裝修，但是他和裝修公司有關聯關系，裝修公司最后再將資金轉給貸款人。或者做經營貸，將資金打給關聯公司，再套出來，都是有可能的。

事實上，在房價不斷上漲的情況下，將房產“盤活”再融資放大杠桿的情況并不少見，此前《每日經濟新聞》記者就曾接觸到多位利用首套房加大杠桿購買二套房的購房者。

“只要有一套樓，還了一兩年，就可以把錢融出來，就會有第二套，第三套。”前述城商行人士表示，對于銀行來說，有房產的客戶至少算是質量比較好的客戶。“所有的杠桿都是建立在房產不會大跌的情況下。”不過他認為，銀行在做此類業務的時候還是會有一定的折扣，只要房價不是非常大幅度的下跌，銀行風險應該還是可控的。

除了房抵貸產品以外，還有很多銀行和P2P網貸平臺以房產為基礎給出一些信用貸款。

前述廣州地區金融行業人士也表示，因為“二押”辦起來麻煩，很多平臺也會基于房產信息，來做一個信用貸款的評估，將房產作為一種重要的參照要素。