布局天津折戟 中國遠大折價再次叫賣天津遠大城

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每經實習記者 黃博文

從10月1日起，天津實施區域性住房限購政策，對市內六區和武清區進行限購，這被認為是對不在限購之列的津郊樓市的利好，但扎根寶坻的遠大城早已沒有耐心迎接“遠郊的春天”。

近日，記者從北京產權交易所了解到，中國遠大集團正在出售其位于天津的超級項目——遠大城的全部股權，出售底價2.4億元。作為一個橫跨醫療、地產等多領域的集團企業，遠大城曾經承載了中國遠大布局天津的夢想，但現在一子未全落而急于抽身。

記者研究發現，遠大城所在區域位于天津寶坻新城，區位上距離天津主城較遠。項目已經建設10萬平米住宅樓和一個會所，卻只售出約1.2萬平米住宅面積，銷售遲緩。

一位長期關注寶坻區域樓市的人士向《每日經濟新聞》記者透露，中國遠大早在兩年前就準備賣掉遠大城，苦于沒人接盤，此番乘勢天津樓市火熱行情重新掛牌出讓，是想早日解套并賣個好價錢。

轉讓兩年無人接盤

中國遠大持股100%的天津森島瑞泰置業有限公司成立于2007年，開發的唯一項目就是天津遠大城。

遠大城的公開宣傳資料顯示，項目總用地面積31.98萬平米，總建筑面積接近70萬平米，準備打造成包含度假村、星級酒店在內的綜合休閑項目。項目C地塊的住宅部分于2011年開盤銷售，當時均價5000元/平方米左右。

時至今日，遠大城周邊的錦繡香江、鴻坤原鄉小鎮等已經賣到12000元/平米，遠大城卻在C地塊住宅部分交房后封盤，A、B地塊還是未開發的凈地。

北京產權交易中心掛出的轉讓公告顯示，遠大城已經建成10萬平方米的住宅樓和一個會所，已銷售1.2萬平米的住宅面積。截止2015年12月31日的審計報告，遠大城賬面價值約3.6億元，凈利潤虧損125萬元。中國遠大欲以2.35億元轉讓項目100%股權。

天津一位接近遠大城的人士向《每日經濟新聞》記者透露，中國遠大早在兩年前就準備賣掉項目，但沒人接盤，銷售遲緩是其決定抽身的主因。該人士表示，項目2007年左右拿的地，中間停了兩三年，2011年第一期才開盤銷售，但賣的不好，墊付資金太大。

“項目一度連員工工資都不能正常發放，只能賣一套房子發一部分工資，最后項目經理都辭職了，近一年都處于封盤狀態。”上述人士表示。

記者在天津產權交易所官網上找到了遠大城年初掛出的轉讓紀錄，當時的意向價格是6.1億元。天津產權交易所的工作人員告訴記者，由于一直沒有買家，遠大城撤下在該所的公告，表示項目要自己做。

但是半年過去，遠大城又出現在北京產權交易所的轉讓頁面中，轉讓價格還不足年初的一半。

津郊樓市的尷尬

其實，在過去很長一段時間，進駐寶坻新城等津郊樓市的開發商日子都不好過，善于造城的合生創展在寶坻開發的京津新城一度被稱為“鬼城”，差點成為其全國擴張的“滑鐵盧”；遠大城周邊的錦繡香江等項目也是建建停停，終于熬到這波全國大行情。

從地理位置上看，寶坻恰好位于京津唐三城腹地的中心點。它距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。在規劃之初，這被看做是京津雙城融合的先天優勢，但也成為尷尬所在。雖然地處腹地，但它離三座大城市距離都不算近，存在被邊緣化的危險。

天津當地一位業內人士告訴記者，對于“保守”的天津人，寶坻等遠郊區域價值并不被當地購房者認可，來此買房的主要是北京客戶，大部分都押寶津唐高鐵。但京津城際高鐵在武清區設站，而寶坻人期待的京唐高鐵，目前暫無實質性動作。

除了交通不便，寶坻確實存在配套短缺的尷尬，周邊醫院、菜市場、小學，均在附近鎮上。不少在此購房的人都抱怨，這里的配套設施，遠遠未達到住戶的預期。

此外，房價的漲幅，也能折射津郊樓市的尷尬地位。在過去的十年里，全國樓市價格步步增長，但天津遠郊漲幅遠低于燕郊等北京的衛星城。

更重要的是，寶坻等津郊樓市面臨著激烈的競爭。作為競爭對手，河北北三縣雖然價格較貴，但承載了大部分北京外溢需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，寶坻市場是比較落后的，區域規劃比較落后，很難吸引北京和河北北三縣方面的購房需求，這是此類項目難以有好的營銷業績的原因之一。另外在天津市場持續變好的情況下，類似寶坻等市場相對優勢也不大，這使得此類企業本身在經營方面存在困難。

9月30日晚，天津出臺了樓市限購政策，對非津籍人士購買市內六區和武清區的房子作出限制，不過，環城四區和濱海新區并未在限購之列，外地購房者在上述區域置業門檻并未提高，這被看作是引導購房需求流向津郊樓市。

就有入手寶坻等區域的購房者對長期樓市表示樂觀，他們堅信隨著京津冀一體化的提速，寶坻終將會追隨燕郊、廊坊、保定等地的步伐，迎來價值爆發的風口。

或許正是基于對京津冀一體化的樂觀判斷，寶坻的土地市場開始迎來更多的參與者。在9月20日的一場土拍中，中鐵17億元拿下該區一地塊，樓面價7197元/平方米，刷新了寶坻宅地的溢價率紀錄。