房產中介業動“手術” 出局的還有經紀人

每經編輯｜祝裕

◎每經地產評論員 楊羚強

在入行第一年，筆者曾經在一家小型房地產中介公司做市場調研。當時，二手房中介公司的經紀人從業門檻和地位都不算低。中原地產、信義地產、太平洋房屋、泛城中國（戴德梁行旗下的中介公司）這些當時上海房屋中介行業的龍頭，都要求招收的經紀人必須達到大專以上學歷。

十幾年過去了，這個行業的從業者素質不升反降。上海一家龍頭中介公司的負責人說，“她原來的四個副手曾有三個只有高中畢業，唯一一個大專畢業的，還是函授性質的。”

另一家中介公司的市場部負責人告訴筆者。大概2008年，他們公司曾招收30名本科生進入公司，但最后只有3個人留下。學歷雖然不足以說明中介行業經紀人的整體素質，但卻可以看出，這個行業的規范和發展之難。

如果從長遠看，目前由住建部發起，各地大規模展開的市場清理、整頓風暴，恰恰給中介行業動了一個重要的“外科手術”，把限制中介行業成長的一切“毒瘤”全部切除，讓這個行業有機會健康成長。

行業整頓早有苗頭

對房產中介行業的規范和整頓，早在4個月前，就已經被這個行業的龍頭企業所預測。

當時鏈家研究院曾出過一份《中國經紀行業規范與發展白皮書》，其中就提出：“經紀行業成為宏觀和房地產調控的重要組成部分”，因為“房地產行業正逐步過渡到存量房階段”。

和開發商主導的新房市場不同，二手房交易是一個預期影響作用更大的市場，也是一個“羊群效應”更顯著的市場，因此，更容易大起大落，更容易滋生泡沫。

二手房交易市場所形成的價格會傳遞至非交易的存量市場，影響資產價值，最終影響人們的消費意愿和消費能力。

半年前，鏈家就提出要推行二手房行業的書面委托，把委托價格和委托期限以書面合同確定；對傳播虛假信息的經紀人和互聯網公司實施“黑名單制度”和嚴格的懲罰機制。

在10月份各地已經出臺的針對二手房經紀業務的調控政策中，很多地方就明確要求掛牌房源需要有房東的書面委托。一些地方也拘捕了發布虛假信息、嚴重擾亂市場健康的經紀人和自媒體。

房產中介需苦練內功

在鏈家對經紀行業的規范建議中，涉及的不僅僅只有二手房掛牌房源的書面委托和傳播虛假信息的經紀人“黑名單”制度，還包括了倡議建立一整套基于經紀人的行為規范、銷售語言、道德底線和從業倫理等游戲規則。除了經紀人的底線約束，還需要建立準入機制和學習機制。

不僅僅是鏈家，幾乎所有的中介公司都已意識到，要想在整個中介業兼并重組的過程中，成為這個行業的幸存者，就必須苦練內功，凈化經紀人隊伍，帶出一支素質優秀、業務精熟的專業化團隊，這和以往重業績輕素質的做法，有了根本性的差別。

原先各家中介公司對經紀人的培養，往往是一對一的師傅帶教方式。由于每個人悟性不同，學習能力不一樣，導致了整個行業的經紀人素質參差不齊，服務質量落差極大。但在過去一兩年間，中介公司逐步放棄了這種手工作坊的管理方式，高度適應工業化和互聯網的運營模式正在代替原來的做法。

愛屋及屋創始人黎勇勁就介紹，他們把整個二手房交易的流程細分成若干子環節。他們相信，只要把這些環節的工作都做到位，就一定能夠開單，最后實現交易。正因這一套規范流程，他們能夠把行業內并不是十分優秀的經紀人，培養成開單數量方面的金牌經紀人。

其他中介公司雖然艷羨這種管控模式，卻很難下決心“動大手術”，來一次徹底變革。他們擔心大規模地變革，為讓一部分能出業績，但素養較差的老員工無法接受，最終另投其他中介公司，造成業績的下滑。

目前監管部門對二手房市場的整頓，恰恰是各家經紀公司自己“動手術”的絕佳機會。

利用互聯網技術，對公司原本的運營、管理進行流程再造，不僅可以有效規范經紀人的行為，讓各種虛假信息、虛假合同、吃買賣差價的“壞招”、“損招”就此銷聲匿跡，更可以讓經紀行業跑步進入“工業4.0”版的先進行業。為這個行業出現千億乃至萬億元級的優秀公司打下堅實基礎。