北京樓市史上最嚴新政滿月：成交量大跌 市場全面降溫

距離3月17日北京出臺史上最嚴樓市調(diào)控政策已經(jīng)滿一個月的時間，一個月來，北京還密集出臺了一系列“補丁”政策，對穩(wěn)定樓市起到了至關(guān)重要的作用。對此，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，這輪調(diào)控對北京樓市影響較大，成交量大跌，整個市場開始全面降溫。

3月17日，北京執(zhí)行“認房又認貸”，并且將住宅的首付比例上調(diào)到了史無前例的8成。北京此次限購限貸全面升級，掀起了新一輪升級版的全國樓市調(diào)控潮。隨后，北京幾乎每天都有新政出臺，非京籍購房需連繳個稅60個月、開發(fā)商必須按報價明碼銷售、離婚1年內(nèi)申請房貸按二套執(zhí)行、商辦項目不得作為居住使用、住宅平房納入限購、今年計劃供應住宅用地1200公頃等十幾個政令將市場炒作空間全面封堵。

“新政出臺一個月來對市場影響蠻大的，量價齊跌，成交量下滑特別嚴重。3月份我們店簽了大概20多單，但4月到現(xiàn)在簽了一共不到5單。價格也往下跌了，3月份市場最好的時候，客戶特別多，業(yè)主報價不用怎么談就能成交，現(xiàn)在客戶特別少了，談價的空間也會比較大，價格也比之前低了點。” 北京東城區(qū)某鏈家門店的工作人員接受證券時報記者采訪時說，最近成交量特別少，成交量下跌，一定伴隨價格的下降，目前來看的確是往下走了點，有的一套房降了幾萬，有的一套房降了幾十萬。

上述中介工作人員還說，之前好多人炒作“學區(qū)房”，現(xiàn)在已經(jīng)沒這個概念了。“現(xiàn)在對于明顯高于市場價的房子，鏈家是不登記、不接受報盤的，等業(yè)主心理預期達到市場價格再受理，或者我們現(xiàn)在也會建議業(yè)主參照市場成交價掛一個合理的價格。”她說，之前市場漲的太快，現(xiàn)在基本沒漲價的了，市場比較平穩(wěn)，現(xiàn)在換房比較合適，可選擇性比較多，談價也比較好談。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京“317”新政一月來的表現(xiàn)看，商品住宅成交量已下滑21%，尤其是進入4月份之后，成交下滑尤其明顯，4月1-16日北京商品住宅僅實現(xiàn)成交1106套，相比上月同期減少66%，相比去年同期更是出現(xiàn)79%的下滑。而在這其中，商辦成交占比僅余11%，多為商務型公寓成交，占比環(huán)比下滑53個百分點。

從成交價格來看，亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月18日至4月13日期間，北京純商品住宅成交均價為42485元/平方米，比去年9月30日到今年3月17日期間上漲了0.9%。二手房方面，安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房掛牌均價 56078 元/平方米，比3月的61326 元/平方米下跌了8.98%。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，3月新政效力在經(jīng)過半個月的發(fā)酵之后，在4月份已經(jīng)完全發(fā)揮出效力，新房市場成交已經(jīng)轉(zhuǎn)向下行階段，具體來看，除商辦熄火之外，成交量的走低主要受到三方面的影響。首先，進入4月之后二手住宅成交量也出現(xiàn)21%的下滑。目前的新房市場由于價格的提升改善型客群占比較大，而“賣舊”的受限使得客戶無法取得“買新”的資金；其次，央行一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，關(guān)于樓市的貸款增速均現(xiàn)回落，而自三月份以來，市場當中明顯表現(xiàn)出房貸審批時間變長，審批被拒的人數(shù)增多的現(xiàn)象，房貸的收緊也制約了新增市場需求；另外，大量住宅用地的推出市場，基本均為自住房與限定價格的商品房，這些產(chǎn)品也將成為未來住宅市場的有力補充，受到預期影響，部分需求也放緩了入市步伐。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，自2015年開始北京住宅市場高端化趨勢開始現(xiàn)象，而去年則進一步深化，新入市項目普遍定價較高，而收緊調(diào)控的“限價”政策使得這些高端項目普遍“被卡”，進入2017年之后供應速度普遍放緩。而3月的新政再次收緊，使得在售項目的客源受到較大影響，原本預計4月入市的項目紛紛推遲。在取證受限以及需求洗牌的雙重壓力之下，預計4月市場供應也將在深度低迷當中收尾。