商業地產市場分化態勢加劇 可投資規模仍較大

今年以來，樓市調控不斷趨嚴，諸多房企開始加速進入商業地產領域。業內人士表示，當前商業地產市場可投資規模仍然較大，但分化趨勢更趨明顯，部分商業物業資產呈現出同質化嚴重、經營困難等現象。

可投資規模仍較大

目前諸多房企陸續進軍商業地產領域。萬達商業、融創中國日前聯合公告稱，萬達商業與融創中國宣布，融創以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。遠洋資本近期也通過境外股權交易方式收購中銀資產包項目，完成交割。

與此同時，江蘇銀行與高和資本早前共同發起設立國內首只商業地產ABS基金，規模高達200億元。該基金專注于盤活商業地產，以在公開市場發行的商業地產證券化產品作為主要投資標的，致力于商業地產證券化產品價值發掘和市場流動性激活。

事實上，我國可投資的商業地產規模仍較大。根據世邦魏理仕統計數據顯示，2016年我國可投資商業地產規模達3.4萬億美元，排名全球第二位，但交易活躍度仍然偏低，正處于從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。從城市層面分析，京、滬兩地在交易規模和活躍度方面均明顯領先于國內其他城市，已接近甚至趕超亞太地區主要市場。2014-2016年間上海的大宗物業投資額和活躍度，均已超越香港和新加坡。

分化態勢日趨明顯

從商業地產的發展來看，全聯商業地產研究會會長王永平表示，商業地產經營導向經歷了兩次變革，最早的商業物業是租金導向，項目開發完成后開發商以出租店面、收取租金為主；之后隨著商業地產的發展，購物中心競爭加劇，逐漸走向以經營品牌為導向，出現不同商業品牌的分流與分化。而現在這一階段，商業物業已轉變為以經營消費者為導向，通過消費者選擇入駐品牌。

與此同時，隨著商業地產的發展，分化態勢也日趨明顯。“從未來三五年來看，特別是一線、準一線、區域性中心城市核心商業地段已經很少有土地、新建寫字樓和酒店式公寓入市。”遠洋集團總裁助理兼遠洋資本總經理王洪輝認為，對現有位于核心區域的存量物業進行改造提升，是未來最具可挖掘性和盈利空間的投資機會。

明源地產研究院首席研究員劉策表示，核心地段的商業物業資產租賃目前表現較好。若租金收益率能進一步提升，或能滿足REITs的要求。但問題是大部分商業物業資產同質化嚴重、運營艱難，商業物業的發展與實業經濟發展水平也是息息相關。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，從目前商業地產的市場形勢來看，部分項目入駐率很高，但有些項目則“月月換商家”。因此，未來還需要很長的動態調整過程，這不僅是地產商的調整，也是區域里不同商業的調整。

(來源：中國證券報，原標題：商業地產市場分化態勢加劇，作者：彭揚）