中交地產旗下兩子公司欲引戰投 高負債下尋求聯合開發項目

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每經實習記者 王琳 每經記者 謝振宇 每經編輯 姚治宇

近日，中交地產（000736，SZ）公告稱，公司擬通過北京產權交易所以公開掛牌增資方式為控股子公司佛山中交房地產開發有限公司（以下簡稱佛山中交）和佛山香頌置業有限公司（以下簡稱佛山香頌）等比例引進戰略投資方。意向投資方需同時參與兩公司增資，兩家子公司分別募集資金不低于9000萬元。

此前12月13日，中交地產公告稱，其另一家項目公司重慶中交西南置業有限公司（以下簡稱中交西南置業）29%股份在北京產權交易所掛牌轉讓，最終由金地（集團）股份有限公司以8.1億元價格接盤。

財報顯示，中交地產今年三季度末資產負債率已達91%。

增資完成不再合并財務報表

佛山中交和佛山香頌均成立于今年10月份，注冊資本均為1億元，主要分別是為了開發佛山市順德區樂從鎮新桂路以東、創富二路以南地塊和佛山市順德區樂從鎮新桂路以東、創富二路以北地塊而建的項目公司。

今年9月27日，中交地產分別以15億元和15.6131億元總價獲得上述兩宗地塊，地塊用地面積分別為60140.84平方米和50691.85平方米。目前，佛山中交和佛山香頌兩家公司的股東構成相同，均為中交地產、上海凝宇企業管理服務中心和廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司，分別占股90%、5%和5%。以今年10月31日為評估基準日，評估報告顯示，佛山中交和佛山香頌的總資產賬面價值分別為15.05億元和15.62億元，總資產評估值與賬面價值無變化；佛山中交和佛山香頌的凈資產均為1億元，凈資產評估值與賬面價值無變化。

因此，此次兩家子公司各9000萬元的增資一旦完成，則上述股東結構將變為中交地產、投資方、上海凝宇企業管理服務中心和廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司分別占股47.37%、47.37%、2.63%和2.63%。

中交地產表示，此次增資完成后，將不再合并兩家子公司財務報表；而由于此次交易仍在掛牌中，意向投資方和最終增資對價尚存在不確定性，暫無法判斷是否構成關聯交易。

中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者分析道，受壓于高企的土地成本，目前有較多房地產公司存在聯合開發的模式，甚至不排除有些房地產公司在拿地之前已與其他資金方進行了聯合開發的約定。

聯合開發或成資金解困方法

值得一提的是，今年12月，中交地產才公告擬將旗下中交西南置業29%股份以8.1億元價格轉讓給金地（集團）股份有限公司。該項目公司擁有目前中交地產旗下的最大地產項目—重慶中央公園。公司財報顯示，該項目預計總投資額180.24億元，截至今年6月30日，實際已投資額31.28億元。

隨著規模擴張要求和負債率高企的矛盾日益凸現，中交地產旗下一些項目也不得不尋求聯合開發。

財報顯示，截至2016年底，中交地產資產負債率為85.74%，到了今年9月30日，其資產負債率達到91%。與此同時，中交地產近幾年經營活動產生的現金流量凈額也持續為負。

中交地產表示，此次引入戰略投資者，將緩解中交地產資金壓力，提高資金使用效率；戰略投資者與中交地產優勢互補，提升項目開發及運營效率。

“高杠桿拿地模式在以往讓部分房地產企業屢試不爽，但如今在延續較長時間的降杠桿環境下，一些房地產公司則日益感到被動。”張大偉表示。

對于如何解決降低目前存在的高杠桿問題，《每日經濟新聞》記者致電中交地產董秘辦，但相應人士稱，對公告披露以外的內容不作回答。