上海火車站“地王”借道融資16億 兩年后還有地塊尚在打樁

每經編輯｜吳若凡    

圖為上海火車站北廣場金融街“地王”項目  每經記者 吳若凡攝

每經記者 吳若凡 每經編輯 梁秋月

細數2015年以來國內誕生的大批“地王”，或搶先跑贏、或停滯、或被盤活……可謂命運不同。伴隨房地產調控長效機制的逐漸逼近，業內對“地王”普遍給予保守評價。

不過近日，上海火車站北廣場地塊，這宗在2015年以88.15億元價格成為“閘北地王”的狹長地塊，低調近2年后終遇“貴人”。

安邦8億輸血“地王” 年化收益率5.6%

12月15日，金融街（000402，SZ）發布公告稱，其全資子公司上海融御置地有限公司委托泰康資產管理有限責任公司，發行“泰康-金融街上海火車站北廣場D地塊商業不動產債權投資計劃”，和諧健康保險股份有限公司（以下簡稱和諧健康保險）擬認購D地塊債權計劃8億元。

據了解，金融街于2015年一舉拿下上海火車站北廣場三宗地塊，其中C2為住宅地塊、C1為商業辦公地塊，D地塊則以辦公屬性為主。

據悉，本次D地塊債權計劃規模為16億元，債權計劃存續期5年，和諧健康保險擬認購8億元。之前，D地塊債權計劃已發行4.6億元，為市場獨立第三方投資人認購，認購條件與和諧健康保險相同，均為存續期5年，年化收益5.6%。

在資深地產人士薛建雄看來，由于商辦開發周期較長，而銀行對開發貸支持力度越來越小，項目的持續開展必須要通過其他渠道融資，這是促成此次交易的重要原因。

就該次債權計劃本身而言，資深投行人士陳國華告訴《每日經濟新聞》記者，這是一個債券計劃，嚴格意義上說保險資金買了個債務，而不是理財產品。這8億元的債務計劃，年化收益率5.6%，相當于銀行基準利率4.95上浮30%，不算高，但考慮到可能是從銀行外拿的錢，成本較低，這一收益率尚可。

實際上，自2014年以來，安邦系已在市場上多次購買金融街股份。公告顯示，安邦保險集團旗下和諧健康保險持有金融街15.88%股權（為關聯法人），因而此次交易將構成關聯交易。

對于此次交易，《每日經濟新聞》記者向金融街總部致信采訪，但截至發稿尚未收到回復。

顯然，“輸血”的舉動也意味著此項目或有“可留之處”。既然如此，上海火車站這宗“地王”項目究竟如何？到底能產生多少效益？《每日經濟新聞》記者就此進行了實地走訪探查。

D地塊調整多次 預租金回報率4%

上海火車站北廣場的三宗地塊，被兩條大街分割。位于西側的C2住宅用地，目前已命名“金融街融府”，且住宅建筑已經結構封頂。中間的C1商業辦公地塊已經進入基坑階段，東側的D地塊則正在打樁。

據現場工作人員表示，金融街火車站項目的整體商業面積在5萬平方米左右，住宅可售面積5.16萬平方米，寫字樓面積22萬平方米，自持7萬平方米。

具體來看，C2住宅地塊總建筑面積約6.35萬平方米，由5棟高層住宅樓組成，地塊規定“90平方米以下中小套型占比不得低于住宅總建面的20%”，所以，項目的住宅產品不是豪宅，而是面向城市精英人群的高端改善樓盤，主力戶型在110~130平方米，目前報價10萬元/平方米，驗資客戶很多。

其次，位于中間的C1地塊主打創意文化，規劃了5棟主要建筑，包括寫字樓（其中3棟出售，主塔由金融街自持）、商業以及超過5000平方米的文化中心，設置了兒童科技園、劇院、主營大超市。規劃做環島概念，核心是希望建筑既能內部流通，又能和室外進行貫通。

據該工作人員介紹，C1地塊和D地塊的項目預計2020年交付。相對而言，還在打樁的D地塊節奏偏慢。D地塊以總部辦公樓、商業為主，將新建5棟辦公樓，其中辦公樓全部售出，共計8.59萬平方米。另外，地塊規定了不低于50%的建筑面積須自持5年，地下商業部分統一運營。

“實際上，D地塊的最早規劃是酒店式公寓，之后才推翻改成了辦公樓，因為所有規劃都改了，所以商業指標的平衡也要重新做，方案調整過很多次，跟市政方面的溝通也特別多，金融街做項目就是這樣，不喜歡快周轉，傾向把項目做深做精。”該工作人員告訴《每日經濟新聞》記者。

不過該人士透露，一些對投資回報率要求不是很高的客戶，對市中心的產品非常感興趣，所以目前D地塊意向客戶不少，且D地塊所臨的中興路下匝道即將開通，測算下來到2020年租金回報率能在4%左右。

火車站“南北”差距大 需借勢區域潛力

那么，火車站地王的發展潛力到底怎樣。

安居客房產研究院首席分析師張波指出，目前上海火車站南北廣場的發展水平和繁華程度相差較大，北廣場商業的整體發展主要借助金融街地塊的建設，不過上海站南北廣場到蘇河灣地區，都將啟動城市更新，形成多功能、綜合性的商務活動區。

薛建雄則認為，北廣場地處背面，交通不便，街面臟亂差，有待大幅整改。物業大宗交易存在許多不確定性，而基于周邊辦公氛圍優勢不明顯，項目未必好租。

來自高力國際的數據顯示，該項目所在的天目恒豐板塊整體空置率為13.7%，高于靜安區8.1%的平均空置率。

薛建雄建議，用時間換空間，這個地方需要用心用時間經營，因而可以先通過住宅回籠資金“補”商業減輕壓力，接下來就看如何運營了。

第一太平戴維斯中國市場研究部助理董事張琳也告訴《每日經濟新聞》記者，火車站人多但主要是流動人口，凝聚人群的效力有限，項目發展需要靠辦公人群和周邊消費娛樂的需求。

中原地產分析師盧文曦則認為，上海火車站區域給人的印象是檔次不高，要改變臟亂差的形象很難，但凈化環境、發掘當地特點依然是必須做的，另外需要注意發展火車站南北兩個廣場的商務聯動。