重倉三四線、高周轉賣房 浙系“黑馬”祥生地產劍指千億

每經編輯｜每經記者 程成    

每經記者 程成 每經編輯 盧祥勇

2017年房地產有一個顯著特征是，大部分房企都在通過做大規模“往前擠”，行業集中度也在進一步提升。

《每日經濟新聞》記者注意到，在市占率向龍頭房企集中的過程中，部分中小房企也抓住了這輪機遇，實現銷售額的突飛猛進，比如浙系房企祥生地產。中指院數據顯示，祥生地產在2015年的銷售規模僅為109億元，而到了2017年，其銷售規模達到620億元，超額完成600億元目標。僅僅2年時間，祥生地產的銷售規模就增長了5倍。2018年，祥生地產更是提出“千億”目標。

重倉三四線規模2年增長超5倍

中指院上述榜單顯示，祥生以620億元的銷售額位居百強房企第34位，在浙系房企中僅次于綠城、中梁。而克而瑞的數據也顯示，祥生在2015年、2016年、2017年的合約銷售分別為109億元、325億元、620億元。僅用2年，祥生的規模就增長了近5倍，這一增速，連近年快速擴張的閩系房企都望塵莫及。

“祥生是堅定的三四線布局者。”祥生內部人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“2015年、2016年，在同行和投資機構都不看好三四線城市時，祥生堅定拿下大量低成本優質土地，2017年房企向優質三四線城市轉移，土地價格飆升，祥生土地貨值也大幅增加。”

《每日經濟新聞》記者注意到，祥生起家于紹興市下轄的縣級諸暨市，2014年將總部遷至杭州，確立“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國”的城市布局原則。目前祥生已售和在售項目73個，主要分布在浙江、江蘇、安徽、上海等10個省區市，其中浙江39個，江蘇11個，安徽10個。上述三地60個項目中，除4個位于杭州外，其余56個項目全部位于三四線城市，僅在祥生的“老家”諸暨市，其就有16個項目。

像祥生這類重倉三四線城市的房企，近兩年踏準了行情。克而瑞數據顯示，同樣重倉三四線的碧桂園、中梁地產2017年合約銷售分別為5500億元、758億元，同比分別增長78%、125%，分別從去年的行業第3位、第40位，躍升至第1位、第25位。

“去年重倉三四線城市的房企業績都突飛猛進，像碧桂園、中梁、祥生等，都趕上了三四線城市棚改貨幣化、去庫存，以及一二線城市需求外溢的利好行情。”易居研究院研究員賴勤向《每日經濟新聞》記者表示。

拿地猛周轉快劍指千億

銷售規模的擴大，一定是建立在土儲擴張的基礎之上。兩年從109億跳到620億，在土地上，祥生也是大手筆。

中指院數據顯示，2017年，祥生以359億元的拿地支出，位居全國房企第24位，在浙系房企中，僅次于綠城的488億元。《每日經濟新聞》記者不完全統計發現，僅去年10月份至今，祥生在土地市場公開拿地10宗，綜合溢價率達到57%，有5宗地的溢價率達到或超過50%，支出金額123億元，新增土儲116萬平方米。

高額的拿地支出，也考驗著祥生的資金實力。在祥生地產集團副總裁、杭州城市公司總經理余國勤看來，化解資金壓力靠的是快周轉賣房。

記者梳理發現，2016年，祥生地產曾提出“36781”的快周轉策略，即3個月內動工、6個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達80%、1年現金流歸正。到了2017年，祥生進一步提高周轉速度，提出了“25710”的快周轉策略，即2個月內動工、5個月內開盤、開盤當日銷售去化70%、10個月內現金流歸正。祥生的杭州錢塘新語從拿地到開盤不到4個月，而湖州悅山湖從拿地到開盤為5個月、諸暨東方樾6個半月實現現金流歸正。

祥生上述內部人士在接受記者采訪時也表示，能做到“快”，底氣來自區域深耕。

記者梳理發現，祥生于浙江已售及在售的39個項目中，諸暨有16個，杭州、湖州各有4個；江蘇的11個項目中，泰興有4個；安徽的10個項目中，滁州有6個。克而瑞的數據也顯示，2017年前11個月，祥生完成的516億元的銷售額中，67%來自浙江省，祥生在諸暨、泰興、南陵的市場份額分別達到45%、25%、26%。

在“房住不炒”，以及一些三四線城市去庫存接近尾聲的環境下，如何控制高溢價拿地帶來的潛在風險，對祥生而言將是個考驗。

“三四線城市有機遇，但隨著一些城市購房補貼、棚改貨幣化等政策逐漸退出，其對樓市的支撐作用也將進一步弱化，三四線城市的風險也會顯現，這些城市很有可能進入新一輪的庫存增長周期。”賴勤告訴《每日經濟新聞》記者，“必須嚴格把握好窗口期，高周轉、快進快出，快速回籠資金，賺取能夠看得見的利潤，將風險降到最低。”

據記者了解，目前祥生也推出了項目跟投機制，將員工與項目“捆綁”。此外，祥生還進行合作開發，并布局多個特色小鎮項目。